Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 8] [Adresse 3] [Adresse 7] [Localité 6] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil

MINUTE n° 25/0160 N° RG 24/01421 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I26J Section 2 République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE : Monsieur [E] [I], demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Baptiste BELZUNG de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

Madame [Y] [I], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Baptiste BELZUNG de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

PARTIE DEFENDERESSE : Monsieur [J] [G], demeurant [Adresse 5] non comparant

Madame [T] [C] épouse [G], demeurant [Adresse 5] non comparante

Monsieur [N] [C], demeurant [Adresse 1] non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2021, M. [E] [I] et Mme [Y] [I] ont loué à M. [J] [G] et Mme [T] [C] épouse [G], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 540,00 € outre 40,00 € de provision pour charges.

Un acte de caution solidaire a été établi le 12 juillet 2021 selon lequel M. [N] [C] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par les locataires.

Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024, M. [E] [I] et Mme [Y] [I] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 148,00 € au titre des loyers et charges échus au 13 janvier 2024 ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Ce commandement a été dénoncé à M. [N] [C], caution, par acte de commissaire de justice remis le 2 février 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 janvier 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 5 et 10 juin 2024, M. [E] [I] et Mme [Y] [I] ont fait assigner M. [J] [G], Mme [T] [C] épouse [G] et M. [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demandent de : - déclarer la demande recevable et bien fondée, - constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, - condamner les locataires et la caution solidairement à payer la somme de 5 580,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, - condamner les locataires et la caution solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle fixée à 650 € pour tenir compte du préjudice subi, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à la libération complète des lieux et après remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, - dire et juger que l’indemnité d’occupation sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer prévu au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux, - condamner les locataires et la caution in solidum à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris les frais des commandements de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 6 juin 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 10 octobre 2024.

A cette audience, M. [E] [I] et Mme [Y] [I], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur assignation.

Cités par actes délivrés à domicile pour M. [J] [G] et à sa personne pour Mme [T] [C] épouse [G], ceux-ci ne comparaissent pas.

Cité par acte délivré selon dépôt à l'étude, M. [N] [C] ne comparaît pas non plus.

L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 19 janvier 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 6 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 10 octobre 2024.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, M. [E] [I] et Mme [Y] [I] versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 5 juin 2024, la dette locative de M. [J] [G] et Mme [T] [C] épouse [G] s’élève à la somme de 5 580,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de juin 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires et la caution au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article XI qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 18 janvier 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [J] [G] et Mme [T] [C] épouse [G] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [J] [G] et Mme [T] [C] épouse [G] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 mars 2024. M. [J] [G] et Mme [T] [C] épouse [G] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement M. [J] [G], Mme [T] [C] épouse [G] et M. [N] [C] au paiement de cette indemnité pour la période courant du mois d’avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [G] et Mme [T] [C] épouse [G] et M. [N] [C] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [E] [I] et Mme [Y] [I] et en l'absence d'éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [J] [G], Mme [T] [C] épouse [G] et M. [N] [C] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2021 entre M. [E] [I] et Mme [Y] [I], d'une part, et, M. [J] [G] et Mme [T] [C] épouse [G], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [G] et Mme [T] [C] épouse [G] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [G] et Mme [T] [C] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [E] [I] et Mme [Y] [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [E] [I] et Mme [Y] [I] de leur demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [J] [G], Mme [T] [C] épouse [G] et M. [N] [C] solidairement à verser à M. [E] [I] et Mme [Y] [I] la somme de 5 580,00 € (cinq mille cinq cent quatre-vingts euros) selon décompte arrêté au 5 juin 2024, mois de juin 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [J] [G], Mme [T] [C] épouse [G] et M. [N] [C] solidairement à verser à M. [E] [I] et Mme [Y] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [E] [I] et Mme [Y] [I] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [J] [G] et Mme [T] [C] épouse [G] et M. [N] [C] in solidum à verser à M. [E] [I] et Mme [Y] [I] une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [G] et Mme [T] [C] épouse [G] et M. [N] [C] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, leur dénonce à la caution, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 janvier 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,