Baux professionnels - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

N° RG 24/01073 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NKBG

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Janvier 2025

-----------------------------------------

[C] [S] épouse [Z]

C/

[Y] [D]

---------------------------------------

copie exécutoire délivrée le 16/01/2025 à :

Maître Thibaud HUC de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D. - 245 copie certifiée conforme délivrée le 16/01/2025 à :

Maître Thibaud HUC de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D. - 245 Maître Eric CHEDOTAL de la SELARL EC JURIS - 148 dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 9]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ _________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l'audience publique du 12 Décembre 2024

PRONONCÉ fixé au 16 Janvier 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [C] [S] épouse [Z], demeurant [Adresse 6] [Localité 7] Rep/assistant : Maître Thibaud HUC de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D., avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

Maître [Y] [D], demeurant [Adresse 3] [Localité 5] Rep/assistant : Maître Eric CHEDOTAL de la SELARL EC JURIS, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDEUR

D'AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 23 juillet 2019, M. [R] [S], Mme [C] [S] épouse [Z] et Mme [T] [G] ont renouvelé le bail commercial consenti à M. [Y] [D] portant sur des locaux dans un immeuble à usage d’habitation de bureaux et de commerces destinés à usage exclusivement professionnel et pour y exercer l’activité d’architecte, situé [Adresse 2] ([Adresse 4]), pour une durée de six années à compter du 1er juin 2019, moyennant un loyer annuel de 9 000,00 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance.

Suivant acte de partage du 22 décembre 2023 reçu par Me [E], notaire à [Localité 8], l’immeuble situé [Adresse 1] a été attribué à Madame [C] [Z], qui en est donc désormais seule propriétaire.

Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré les commandements de payer visant la clause résolutoire des 15 mai 2024 et 1er aout 2024, Mme [C] [S] épouse [Z] a fait assigner en référé M. [Y] [D] suivant acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024 pour solliciter : - l’acquisition de la clause résolutoire au 1er septembre 2024, - l’expulsion de M. [Y] [D] et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique, - l'enlèvement des meubles et leur dépôt dans un lieu approprié aux frais et risques du défendeur, - le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus soit la somme de 1 017,81 € par mois jusqu’à libération des lieux, - le paiement provisionnel de la somme de 2 529,38 € au titre de loyers et charges impayés au 23 septembre 2024, - le paiement d’une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris le coût du commandement de payer.

M. [Y] [D] fait valoir qu’il est locataire depuis 34 ans et s’est acquitté ponctuellement de ses obligations contractuelles durant ce temps, qu'il a versé un acompte de 1 000,00 € début septembre 2024 et qu’il a rencontré des difficultés avec des clients à l’occasion d’une mission de maîtrise d’œuvre.

Il sollicite à titre principal le débouté de la demande d’acquisition de la clause résolutoire au motif que l’assignation a été remise concomitamment à la délivrance d’un congé de bail, alors qu’en délivrant le congé la demanderesse renonce de ce fait à se prévaloir de l’effet de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire l'octroi de délais de paiement de six mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif ainsi qu’un délai de 4 mois pour organiser son déménagement des locaux.

En réponse, la demanderesse maintient l’intégralité de ses prétentions en soulignant que la renonciation à un droit ne se présume pas, que la signification d'un congé n'emporte pas renonciation au bénéfice du commandement visant la clause résolutoire mais renforce sa volonté de mettre fin au bail suite au non-respect des engagements de son locataire, qu'elle s'oppose à tout nouveau délai compte tenu du non-respect de précédents engagements.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de renouvellement de bail du 23 juillet 2019 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 9 000,00 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

Mme [C] [S] épouse [Z] a fait délivrer un commandement de payer le 1er aout 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 3 529,38 € TTC en principal et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

La délivrance concomitante à l’assignation d’un congé de fin de bail n’est pas de nature à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, dès lors qu'il n'emporte pas renonciation exprès au bénéfice de la clause résolutoire.

La défendeur n'entend d'ailleurs pas rester dans les lieux puisqu'il dit chercher un nouveau local.

Il n'y a donc pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu'il conviendra de constater, ce qui justifie l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique.

Il n'est pas utile de prévoir des dispositions particulières concernant les meubles, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution s'appliquant de plein droit à ce sujet.

L'indemnité provisionnelle d'occupation sera fixée au montant du dernier loyer avec charges, c'est à dire la somme de 1 017,81 € à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le décompte des loyers et accessoires permet de constater qu’il est dû 2 529,38 € jusqu'au 30 septembre 2024 au titre des loyers charges et indemnités d'occupation, de sorte que cette somme n'est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d'accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l'article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

M. [Y] [D], locataire depuis 34 ans, explique avoir rencontré des difficultés avec un client à l’occasion d’une mission de maîtrise d’œuvre laissant une indemnité de résiliation d’un montant de 8 242,08 € TTC en litige, ce qui mettrait en péril sa trésorerie. Aucun document comptable n’est fourni, mais il ressort des pièces versées qu’il a sollicité selon courrier du 26 septembre 2024 des délais en s’engageant a régler son arriéré locatif et en procédant à un règlement de 1 000,00 €.

Eu égard à l'effort déjà consenti, l'étalement sur un délai de 6 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif ainsi qu’un délai de 4 mois pour organiser son déménagement des locaux est raisonnable et sera accordé.

Il est équitable de fixer à 1 200 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que M. [Y] [D] devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons M. [Y] [D] à payer à Mme [C] [S] épouse [Z] : - une provision de 2 529,38 € TTC au titre des loyers et charges dus jusqu'au 30/09/24, - une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 1 017,81 € par mois à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, - une somme de 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Autorisons M. [Y] [D] à s'acquitter de l'ensemble des sommes dues au titre de la présente décision sous la forme de cinq versements mensuels de 500,00 €, le premier devant intervenir dans le mois de la présente décision, et un sixième versement du solde de la dette dans le mois suivant le cinquième versement,

Ordonnons la suspension des voies d'exécution,

Disons qu'en cas de non-respect des échéances de remboursement de l'arriéré ou de non-paiement des indemnités mensuelles d'occupation, le solde restant dû redeviendra immédiatement exigible et les voies d'exécution pourront être reprises,

Ordonnons l’expulsion de M. [Y] [D], et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique passé un délai de quatre mois suivant la présente décision,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons M. [Y] [D] aux dépens.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE