Demande de remise de pièces ou de fonds détenus par le syndic

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/54771 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DRD

N° : 3

Assignation du : 26 Juin 2024

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 20 janvier 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSES

La société CABINET N & H IMMOBILIER S.A.R.L. ès qualités de syndic du syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] [Adresse 1] [Localité 3]

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic la société CABINET N & H IMMOBILIER SARL [Adresse 1] [Localité 3]

représentés par Me Matthieu CANCIANI, avocat au barreau de PARIS - #E1193

DEFENDERESSE

La société STARES COPROPRIETE S.A.S. [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Me Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS - #A0727

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété.

En 2016, la société Stares Copropriété a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble.

Par décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2023, la SARL Cabinet N&H Immobilier a été nommée syndic de l’immeuble, en lieu et place de la société Stares Copropriété.

Le 25 avril 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a vainement mis en demeure la société Stares Copropriété de lui communiquer plusieurs documents manquants nécessaires à la gestion de l’immeuble.

Par acte du 26 juin 2024, la SARL Cabinet N&H Immobilier et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] ont fait assigner la société Stares Copropriété devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins notamment de voir ordonner à cette dernière de communiquer sous astreinte des documents relatifs à la gestion de l’immeuble, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions déposées à l’audience du 16 décembre 2024 et soutenues oralement par leur conseil, la SARL Cabinet N&H Immobilier et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] demandent au juge des référés de :

- ordonner à la société Stares Copropriété de communiquer à la société Cabinet N & H Immobilier, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les documents suivants : • les registres des procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires pour les années antérieures à 2014 ; • les dossiers des assemblées générales pour les années 2021, 2022 et antérieures à 2019 comprenant les convocations aux assemblées générales avec leurs annexes, les procès-verbaux de ces assemblées générales et la preuve de la notification de ces procès-verbaux aux copropriétaires opposants et défaillants ; • les dossiers payes et charge sociales ; • l'état des dépenses du compte travaux 14000 « Trx mise en conformi A » et les factures pour un montant débiteur de 2 800,20 € ; • les factures du compte travaux 17000 « AGO 07/10/21 - Trvx Mise E » pour un montant débiteur de 3 440,20 € ; • les factures du compte travaux 19000 « Procédure Camenen » pour un montant débiteur 7 474,67 € ; • les factures du compte travaux 18000 « Procédure Camenen » pour un montant débiteur de 7487.33 € et la justification de l'existence de deux comptes « Procédure Camenen » ; • la justification du montant débiteur anormale du compte de provision 702-19000 ; • l'imputation comptable et bulletin de salaires pour les mois de janvier, février et mars 2023; • les polices d'assurances et attestations d'assurances de l'immeuble pour les années 2021 à 2023,

- condamner la société Stares Copropriété à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] à titre provisionnel la somme de 2 515,97 € ; - condamner la société Stares Copropriété à leur verser à chacun la somme de 6 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Stares Copropriété demande au juge des référés de : - déclarer irrecevable l’action des demandeurs, - à titre subsidiaire, les débouter de leurs demandes, - les condamner à lui verser la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui seront recouvrés selon les modalité prévues à l’article 699 du même code.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIVATION

Sur la demande de transmission de pièces

En application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, « en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

Au cas présent, la défenderesse soutient que la mise en demeure du 25 avril 2024 est irrégulière car adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires, au lieu du syndic ou du président du conseil syndical, à la société Gérance de [Localité 6] au lieu de la société Stares Copropriété.

Toutefois, il convient de rappeler qu’il n’est pas prévu expressément par l’article 18-2 susvisé que la délivrance d’une mise en demeure est exigée à peine d’irrecevabilité de la demande, et qu’en tout état de cause, les prétendues irrégularités invoquées par la société Stares Copropriété ne lui font pas grief puisque qu’elle a été effectivement destinataire de la mise en demeure et a été mise en mesure de fournir les pièces demandées.

L’action des demandeurs sera donc déclarée recevable.

Sur le fond, il incombe à l’ancien syndic de démontrer qu’il a transmis les fonds et les documents relatifs à la gestion de l’immeuble, ou de démontrer qu’il a tout mis en œuvre pour se procurer ces documents afin de s’exonérer de son obligation.

Or, force est de constater que la société Stares Copropriété ne justifie pas à la présente instance s’être acquittée de ces obligations, et se contente de soutenir qu’elle ne détient pas les pièces demandées.

Dès lors, il sera ordonné à cette dernière de communiquer à la SARL Cabinet N&H Immobilier les documents suivants :

• les dossiers des assemblées générales pour les années 2021 et 2022 comprenant les convocations aux assemblées générales avec leurs annexes, les procès-verbaux de ces assemblées générales et la preuve de la notification de ces procès-verbaux aux copropriétaires opposants et défaillants ; • les dossiers payes et charge sociales ; • l'état des dépenses du compte travaux 14000 « Trx mise en conformi A » et les factures pour un montant débiteur de 2 800,20 € ; • les factures du compte travaux 17000 « AGO 07/10/21 - Trvx Mise E » pour un montant débiteur de 3 440,20 € ; • les factures du compte travaux 19000 « Procédure Camenen » pour un montant débiteur 7 474,67 € ; • les factures du compte travaux 18000 « Procédure Camenen » pour un montant débiteur de 7487.33 € et la justification de l'existence de deux comptes « Procédure Camenen » ; • l'imputation comptable et bulletin de salaires pour les mois de janvier, février et mars 2023; • les polices d'assurances et attestations d'assurances de l'immeuble pour les années2021 à 2023, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une période de trois mois.

En revanche, seront rejetées, en raison de l’absence de délimitation des demandes dans le temps ou de l’absence de lien avec les documents relatifs à la gestion de l’immeuble, les demandes de transmission suivantes : • les registres des procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires pour les années antérieures à 2014, • les dossiers des assemblées générales pour les années antérieures à 2019, • la justification du montant débiteur anormale du compte de provision 702-19000.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] fait valoir que la société Stares Copropriété s’était engagée à lui consentir une remise commerciale correspondant au tiers du montant des honoraires pour l’année 2022, outre l’absence de facturation de la dernière assemblée générale. La défenderesse oppose que seul le juge du fond est compétent pour statuer sur son éventuelle responsabilité civile dans le cadre de sa mission de syndic, et que le caractère non contestable de l’obligation n’est pas établi.

Cependant, le syndicat des copropriétaires produit pour en justifier : - le mail du 6 octobre 2022 émanant de la société Stares Copropriété, dans lequel elle indique accorder au syndicat des copropriétaires « une remise commerciale d’un tiers du montant des honoraires annuels de l’exercice en cours » et « pas de facturation d’honoraires de la tenue de la dernière assemblée générale », - les justificatifs des montants des honoraires de la société Stares Copropriété pour l’année 2022 de 5 780 €, et de la tenue de l’assemblée générale du 6 juillet 2022 de 432 €.

Dès lors, l'obligation de la société Stares Copropriété n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 2 358,67 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de la condamner.

En revanche, le coût du second passage pour changer le code de l’immeuble n’est pas justifié au vu des pièces produites, de sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

La société Stares Copropriété, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre d’allouer à la SARL Cabinet N&H Immobilier et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL Cabinet N&H Immobilier une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du même code d’un montant total de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Déclarons recevable l’action engagée par la SARL Cabinet N&H Immobilier et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] ;

Ordonnons à la société Stares Copropriété de transmettre à la SARL Cabinet N&H Immobilier les documents suivants :

• les dossiers des assemblées générales pour les années 2021 et 2022 comprenant les convocations aux assemblées générales avec leurs annexes, les procès-verbaux de ces assemblées générales et la preuve de la notification de ces procès-verbaux aux copropriétaires opposants et défaillants ; • les dossiers payes et charge sociales ; • l'état des dépenses du compte travaux 14000 « Trx mise en conformi A » et les factures pour un montant débiteur de 2800,20€; • les factures du compte travaux 17000 « AGO 07/10/21 - Trvx Mise E » pour un montant débiteur de 3 440,20 € ; • les factures du compte travaux 19000 « Procédure Camenen » pour un montant débiteur 7 474,67 € ; • les factures du compte travaux 18000 « Procédure Camenen » pour un montant débiteur de 7 487, 33 € et la justification de l'existence de deux comptes « Procédure Camenen » ; • l'imputation comptable et bulletin de salaires pour les mois de janvier, février et mars 2023; • les polices d'assurances et attestations d'assurances de l'immeuble pour les années 2021 à 2023 ; et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une période de trois mois ;

Condamnons par provision la société Stares Copropriété à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic la SARL Cabinet N&H Immobilier, la somme de 2 358,67 € ;

Condamnons la société Stares Copropriété aux dépens ;

Condamnons la société Stares Copropriété à payer à la SARL Cabinet N&H Immobilier et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic la SARL Cabinet N&H Immobilier, la somme totale de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 20 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE