Demande en nullité du bail commercial

N° de minute : 2025/4

COUR D'APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 16 janvier 2025

Chambre civile

N° RG 22/00358 - N° Portalis DBWF-V-B7G-TQ6

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 2022/412)

Saisine de la cour : 9 décembre 2022

APPELANT

SARL PIZZERIA FRATELLI, prise en la personne de son représentant légal,

Siège social : [Adresse 2]

Représentée par Me Martin CALMET de la SARL DESWARTE CALMET - CHAUCHAT AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

Représentée par Me Louise CHAUCHAT, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

SARL MAX IMMO, prise en la personne de son représentant légal,

Siège social : [Adresse 7]

Non comparante, ni représentée

AUTRE INTERVENANT

Mme [S] [D],

demeurant [Adresse 6]

Représentée par Me Valérie LUCAS de la SELARL D'AVOCATS LUCAS MARCHAIS, avocat au barreau de NOUMEA

M. [H] [B],

demeurant [Adresse 5]

Représenté par Me Valérie LUCAS de la SELARL D'AVOCATS LUCAS MARCHAIS, avocat au barreau de NOUMEA

16/01/2025 : Copie revêtue de la formule exécutoire - Me LUCAS ;

Expéditions - Me CHAUCHAT ;

- SARL MAX IMMO et M. [J] par LS

- Copie CA ; Copie TPI

M. [N] [J],

né le 26 janvier 1977 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

Mme [X] [D],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Valérie LUCAS de la SELARL D'AVOCATS LUCAS MARCHAIS, avocat au barreau de NOUMEA

M. [A] [B],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Valérie LUCAS de la SELARL D'AVOCATS LUCAS MARCHAIS, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 21 octobre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Zouaouïa MAGHERBI.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : Mme Mikaela NIUMELE

ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par Mme Mikaela NIUMELE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

Procédure de première instance :

Par acte notarié du 22 septembre 1999, Mme [V] [O] a été désignée usufruitière de l'universalité des biens composant la succession de son époux, M. [P] [D], en vertu d'un testament olographe, et usufruitière légale du quart des biens composant la succession.

Le 5 novembre 2019, elle a été placée sous tutelle, l'AGTNC ayant été mandatée pour accomplir cette mission.

Mme [V] [O] a donné à bail à la société MAMIE PIZZA / INDIAN'S PIZZA, le 15 août 2020 un local commercial sis [Adresse 8] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 140 000 FCFP, charges comprises, à cette dernière.

La gestion de ce bien a été confié à l'agence immobilière MAX IMMO.

Par jugement rendu par le tribunal mixte de commerce de Nouméa le 6 septembre 2021, la société MAMIE PIZZA / INDIAN'S PIZZA a été placée en liquidation judiciaire.

Par ordonnance en date du 16 novembre 2021, le juge-commissaire a autorisé la vente du fonds de commerce dépendant de la liquidation judiciaire à Mme [L] [W], ou à toute société la substituant, au prix de 1 700 000 FCFP.

Mme [L] [W] et M. [Z] [W], cogérants de la société PIZZERIA FRATELLI, se sont portés adjudicataire de ce fonds de commerce de fabrication, vente et livraison à domicile de pizzas et plats cuisinés appartenant à la société MAMIE PIZZA.

Le 18 décembre 2021, l'AGTNC a reçu un devis de réparation d'un montant de 13 000 000 FCFP transmis aux nus-propriétaires.

Le 16 février 2022, la Selarl GASTAUD, en sa qualité de mandataire liquidateur, a cédé à la société PIZZERIA FRATELLI ce fonds de commerce.

La société PIZZERIA FRATELLI, faisant valoir que le local loué présentait des désordres en toiture à l'origine d'infiltrations et à défaut de règlement amiable, a fait assigner, dans le cadre d'une procédure à jour fixe, Mme [O] représentée par l'AGTNC en qualité de tuteur et la société MAX IMMO devant le tribunal de première instance de Nouméa aux fins de :

à titre principal,

- prononcer la résolution du bail commercial aux torts du bailleur,

- condamner Mme [O], représentée par l'AGTNC en qualité de tuteur, à restituer la somme de 2 466 244 francs CFP,

- condamner Mme [O], représentée par l'AGTNC en qualité de tuteur, à lui régler la somme de 5 603 114 francs CFP au titre des pertes d'exploitation,

à titre subsidiaire,

- condamner Mme [O], représentée par l'AGTNC en qualité de tuteur, à exécuter les travaux de remise en état du local objet du bail commercial,

- dire que ces travaux devront être exécutés dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 5 000 FCFP par jour de retard pendant une année passé ce délai,

- autoriser la société PIZZERIA FRATELLI à consigner sur un compte séquestre, le cas échéant entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de Nouméa sur un compte séquestre ouvert à la Carpanc, toutes les sommes dues par le preneur en vertu du bail,

- dire que la consignation des sommes devra intervenir à compter de la signification de la décision à intervenir,

- prendre acte de ce que les défendeurs, en ce compris l'AGTNC, avaient parfaitement connaissance des désordres troublant la jouissance du bien loué par la société PIZZERIA FRATELLI, et qu'aucune solution ne lui avait été proposée,

en tout état de cause,

- condamner solidairement Mme [O], représentée par l'AGTNC en qualité de tuteur, et la société MAX IMMO à lui payer la somme de 250 000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, outre les entiers dépens.

Le 25 novembre 2022, le tribunal de première instance de Nouméa a :

- déclaré irrecevable l'action engagée par la société PIZZERIA FRATELLI à l'encontre de Mme [O], représentée par l'AGTNC en qualité de tuteur,

- condamné la société PIZZERIA FRATELLI à payer à Mme [O], représentée par l'AGTNC en qualité de tuteur, la somme de 100 000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- condamné la société PIZZERIA FRATELLI aux dépens avec distraction au profit de Me MARCHAIS en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Procédure d'appel :

Par requête et mémoire ampliatif déposés les 9 décembre 2022 et 8 mars 2023, la9! sollicite la réformation de cette décision.

Par conclusions récapitulatives déposées le 10 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements des moyens en fait et en droit, elle fait valoir que le local loué présente des désordres au niveau de la toiture à l'origine d'infiltrations et qu'aucune solution amiable n'a pu être trouvée avec la propriétaire, Mme [O], représentée par l'AGTNC son tuteur, qui en sa qualité de bailleresse a, selon elle, manqué à son obligation de délivrer un local conforme à l'usage auquel il est destiné et exempt de vices affectant le gros oeuvre, notamment la toiture.

Après le décès le 7 août 2023 de Mme [O], la société PIZZERIA FRATELLI a, le 22 décembre 2023 et le 20 juin 2024, attrait en la procédure ses ayants droit, Mmes [X] et [S] [D], ainsi que MM. [A], [H] [B] et [N] [J], intimés par assignations en intervention forcée le 20 juin 2024.

Par conclusions récapitulatives déposées le 17 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements des moyens en fait et en droit, ils soulèvent l'irrecevabilité de l'action engagée par la société PIZZERIA FRATELLI pour défaut de qualité à agir, et, à titre subsidiaire, s'opposent à la demande de condamnation à effectuer des travaux de mise en état au motif que Mme [O] a fait appel à une entreprise à cette fin. Ils précisent que Mme [W] avait connaissance de l'état du bien au moment de son acquisition.

Ils réclament la somme de 250 000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ainsi que la condamnation de l'appelante aux dépens, dont distraction au profit de Me LUCAS.

Le 26 août 2024, la clôture est ordonnée et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 21 octobre 2024.

Sur ce, la cour,

Sur l'interruption d'instance

Les consorts [E] ont demandé à la cour une interruption d'instance au motif que M. [N] [J], ayant droit de Mme [O], n'avait pas été attrait en la présent procédure.

La cour relève que, dès lors que ce dernier a été intimé par assignation en intervention forcée du 20 juin 2024, que le 2 juillet 2024, cette procédure a été jointe à celle enrôlée sous le RG n° 22/358, la demande d'interruption d'instance est devenue sans objet.

Sur l'opposabilité de la cession du bail

Aux termes de l'article 1690 du CCNC, le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique.

En l'espèce, il résulte de l'article 5 du bail commercial liant les parties en son paragraphe i) dernier alinéa, que le cessionnaire devra délivrer une copie de l'acte de cession au bailleur.

Dès lors que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise, il est impératif que la cession du bail commercial, en ce compris l'adjudication du fonds de commerce suite à une liquidation judiciaire de la société titulaire du bail commercial sur autorisation du juge commissaire, soit notifiée au bailleur par acte d'huissier en application dudit bail.

A défaut de notification de cette cession, la demande de résiliation et d'exécution des travaux sollicités par le preneur encourt l'inopposabilité.

En l'espèce, la cour observe que la société PIZZERIA FRATELLI a régularisé en cours de procédure la signification de la cession du bail, il y a donc lieu d'infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau, de déclarer l'action de la société PIZZERIA FRATELLI recevable, cette dernière ayant désormais qualité pour agir.

Sur la demande de nullité du bail

La société PIZZERIA FRATELLI invoque la nullité du bail conclu le 5 août 2000 par la majeure, alors placée sous le régime de la tutelle, sans l'aval de son tuteur, ce à quoi s'oppose les intimés pour qui cette demande est une demande nouvelle.

Nonobstant, l'irrecevabilité de cette demande de nullité qui ne peut être invoquée que par la seule majeure protégée, prise en la personne de son tuteur, la cour observe que cette demande est formée pour la première fois en appel, en cours de procédure, elle est donc irrecevable en application de l'article 564 du CPCNC comme étant une demande nouvelle.

Sur la demande d'exécution des travaux

La cour relève que les travaux de rénovation de la toiture ont été réalisés par l'AGTNC après l'autorisation du juge des tutelles au déblocage des fonds nécessaires à leur réalisation le 25 novembre 2022.

Cette demande est donc sans objet.

Sur la résolution du bail et les demandes d'indemnisation

La société PIZZERIA FRATELLI a signifié la cession à Mme [O] le 1er février 2023. Elle demande à la cour de prononcer la résolution judiciaire du bail aux motifs que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée et qu'elle n'a pas entretenu les locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils étaient destinés

Les consorts [D]/[B] exposent quant à eux que la société PIZZERIA FRATELLI était sans droit ni titre tant qu'elle n'avait pas dénoncé la cession du bail à son profit par signification à la bailleresse et ne peut par conséquent faire aucune réclamation indemnitaire. Ils ajoutent en outre que Mme [O] a rempli ses obligations en effectuant les travaux nécessités par les désordres.

La cour déboute la société PIZZERIA FRATELLI qui, avant le 1er février 2023, était sans droit ni titre, puisqu'elle n'avait pas dénoncé la cession au bailleur, au mépris des termes du bail initial.

Par ailleurs elle sera également déboutée de l'ensemble de ses demandes indemnitaires et subsidiaires relatives à la réalisation des travaux sous astreinte avec consignation des loyers, dès lors qu'au moment où le bail a été dénoncé, tous les désordres invoqués dont elle avait parfaitement connaissance au demeurant au moment de l'adjudication avaient été réparés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant en la présente instance, la société Pizzeria Fratelli sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles engagés dans la présente procédure ; la cour condamne donc la société PIZZERIA FRATELLI à payer à Mmes [X] et [S] [D], ainsi qu'à MM. [A] et [H] [B] une somme de 250 000 FCFP.

Par ces motifs

La cour,

Déclare l'appel de la société PIZZERIA FRATELLI recevable ;

Constate que la demande d'interruption d'instance est devenue sans objet ;

Infirme la décision entreprise rendue le 25 novembre 2022 par le tribunal de première instance de Nouméa ;

Statuant à nouveau,

Déclare l'action de la société PIZZERIA FRATELLI recevable ;

Dit que la demande de nullité du bail formée par la société PIZZERIA FRATELLI est irrecevable ;

Déboute la société PIZZERIA FRATELLI du surplus de ses demandes ;

Condamne la société PIZZERIA FRATELLI à payer à Mmes [X] et [S] [D], ainsi qu'à MM. [A] et [H] [B] une somme de 250 000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société PIZZERIA FRATELLI aux dépens.

Le greffier, Le président,