Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

Rg 24/00106. Jugement du 07 janvier 2025.

TRIBUNAL de VERSAILLES 5 place André Mignot 78011 VERSAILLES CEDEX

☎ 01.39.07.39.07

N° RG 24/00106 - N° Portalis DB22-W-B7I-SBSX

5AC Baux d’habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

JUGEMENT du 7 Novembre 2024

S.C.I. RIEUSSEC

C/

[I] [K] [D]

Expédition exécutoire délivrée le

à Me Céline BORREL

Expédition copie certifiée conforme délivrée le

à Mme [I] [K] [D]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 7 Janvier 2025 ;

Sous la Présidence de DESQUAIRES Yohan, Vice-Président du Versailles chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de PAWLOWSKI Sylvie, Greffière;

Après débats à l'audience du 07 novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

S.C.I. RIEUSSEC 17 bis rue du Coteau 92370 CHAVILLE

Assistée de Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DÉFENDERESSE :

Mme [I] [K] [D] 21 rue Rieussec Appartement G 78220 VIROFLAY

Comparante en personne

A l'audience du 07 novembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025 aux heures d'ouverture au public.

FAITS, PROCÉDURE ET PREÉENTIONS DES PARTIES Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2017, la SCI RIEUSSEC a donné à bail à Madame [I] [K] [D] pour une durée de trois ans renouvelable, un appartement à usage d'habitation sis 21 rue Rieussec – Appartement G – 78220 VIROFLAY, pour un loyer mensuel révisable de 745 euros. Le 10 mars 2023, la SCI RIEUSSEC a fait notifié à la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception un congé au motif suivant "non respect répété de vos obligations de locataire", reçu le 22 mars 2023. Madame [I] [K] [D] s'est maintenue dans les lieux au-delà de cette date. C’est dans ces conditions que par acte d'huissier de justice délivré le 3 avril 2024, la SCI RIEUSSEC a fait assigner Madame [I] [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir : A titre principal : valider le congé délivré notifié le 22 mars 2023,déclarer en conséquence Madame [I] [K] [N] [V] occupante sans droit ni titre à compter de la date d'expiration du délai de préavis dudit congé, soit le 30 septembre 2023 à 24h,A titre subsidiaire: prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave de Madame [I] [K] [D] à son obligation contractuelle de payer les loyers du bail en vertu des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil,En tout état de cause, ordonner l'expulsion de Madame [I] [K] [D] du logement sis 21 rue Rieussec – appartement G – 78220 VIROFLAY ainsi que de tous les locaux accessoires si besoin avec le concours de la force publique s'il y a lieu, sous astreinte de 50 euros par jour d'occupation pendant 6 mois à compter d'un délai de 10 jours après la notification à Madame [I] [K] [D] du jugement à intervenir en vertu des articles L131-1 à L131-3 du code des procédures civiles d'exécution,condamner Madame [I] [K] [D] à une indemnité d’occupation journalière d'un montant égal au dernier loyer quotidien, augmentée des charges locatives, à compter de la fin du bail et jusqu'à complète libération des lieux,condamner Madame [I] [K] [D] au paiement de la somme de 3105 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation au mois de mars 2024 inclus,condamner Madame [I] [K] [N] [V] au paiement de la somme de 2364 euros au titre des travaux de remise en état de la douche du bien loué réalisés par la société NOVA SPRINT et décrits dans la facture n°2023-0609 du 9 juin 2023,condamner Madame [I] [K] [D] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,rappeler l'exécution provisoire du jugement à intervenir.A l'audience du 7 novembre 2024, la SCI RIEUSSEC, représentée, maintient sa demande et actualise la créance à la somme de 8 153 euros au titre des impayés, et 2167 euros en réparation de la douche. En défense, Madame [I] [K] [D] ne conteste pas les impayés de loyer, ni la validité du congé, mais conteste être à l'origine de la dégradation de la douche. Elle explique avoir eu des difficultés personnelles, et avoir été hospitalisée. L'affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux Aux termes des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour motif légitime et sérieux. Le congé doit indiquer le motif allégué. A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre. Ce congé, délivré dans les formes et délais prévus à l’article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 Juillet 1989, est régulier en la forme. En l'espèce, le bail consenti à Madame [I] [K] [D] s'est successivement renouvelé depuis le 1er octobre 2017, par période de 3 ans et pour la dernière fois, le 1er octobre 2020, pour expirer le 1er octobre 2023. Le congé a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Le congé comporte par ailleurs les mentions requises en ce qu'il donne connaissance à Madame [I] [K] [D] des motifs, à savoir le retard et les impayés de loyer. En outre, le motif est légitime et sérieux dans la mesure où le paiement du loyer est l'obligation essentielle à la charge du locataire. En conséquence, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé à la date du 1er octobre 2023 et Madame [I] [K] [D] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 2 octobre 2023. Dès lors, le congé doit être validé. Sur l’expulsion immédiate et la demande sous astreinte Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Madame [I] [K] [D] celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Celle ci n’étant pas entré dans les lieux par voie de fait, il ne sera pas fait droit à la demande de suspension du délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il n'y pas davantage lieu de fixer une astreinte, Madame [I] [K] [D] étant tenue à une indemnité d'occupation si elle se maintient dans les lieux de manière illicite.

Sur l'indemnité d'occupation Le bail s’étant trouvé résilié de plein droit le 1er octobre 2023 à minuit, l’occupation du logement cause un préjudice aux bailleurs qui ne peuvent disposer de son bien à son gré. Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à la hauteur du loyer mensuel révisable, augmenté des charges. Madame [I] [K] [D] devra donc régler une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce, à compter du 2 octobre 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le paiement de la dette locative En l'espèce, il ressort du décompte produit aux débats que la dette s'élève à la somme de 8153 euros. La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [I] [K] [D] au paiement de la somme de 8153 euros, au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au mois de novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Sur la demande de réparation pour dégradation locative Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. En l’espèce, les éléments du dossier, il est constant que la douche n'était pas endommgée à l'entrée dans les lieux, qu'elle a été fissurée et a nécessité des réparations pour un montant de 2167 euros, pendant l'exécution du contrat, que le bailleur a réglé sur ses fonds propres. Il ne ressort pas des pièces produites que la fissure de la douche résulte d'une usure classique du matériel. Au regard des factures produites et de ce qui précède, il y a donc lieu de faire droit à la demande de paiement des frais de remise en état. [I] [K] [D] est donc condamnée au paiement de la somme de 2167 euros du chef des réparations locatives.

Sur les autres demandes Madame [I] [K] [D], qui succombe, sera condamné aux dépens; Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil sera rejetée. L’article 514 du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les affaires en première instance.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la validité du congé pour motif légitime et sérieux notifié le 22 mars 2023 à Madame [I] [K] [D] par la SCI RIEUSSEC ; DIT que le bail en date du 29 septembre 2017 qui liait les parties a expiré au 1er octobre 2023 à minuit, CONSTATE que Madame [I] [K] [D] est occupante sans droit ni titre des lieux sis 21 rue Rieussec – Appartement G – 78220 VIROFLAY , depuis le 2 octobre 2023, AUTORISE en conséquence la SCI RIEUSSEC à faire procéder à l'expulsion de Madame [I] [K] [D] et de tous occupants de son chef, faute de départ volontaire des lieux loués sis 21 rue Rieussec – Appartement G – 78220 VIROFLAY, ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, DÉBOUTE la SCI RIEUSSEC de leur demande de suppression des délais et de condamnation sous astreinte, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Madame [I] [K] [D] à payer à la SCI RIEUSSEC une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, à compter du 2 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, CONDAMNE Madame [I] [K] [D] à payer à la SCI RIEUSSEC la somme de 8153 euros représentant les loyers impayés, indemnités d'occupation et les charges, hors frais de procédure, échéance du novembre 2024 incluse, CONDAMNE Madame [I] [K] [D] aux dépens, REJETTE la demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Versailles à la date indiquée en tête du présent jugement.

La greffière Le Président