Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA JOLIE

[Adresse 2] [Localité 7]

[Courriel 8] ☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00180 - N° Portalis DB22-W-B7I-SEU4

JUGEMENT

DU : 07 Janvier 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[W] [T] née [H]

DEFENDEUR(S) :

[O] [D], [F] [R]

exécutoire délivrée le à :

expédition délivrée le à :

/

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 07 Janvier 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ et le 07 Janvier 2025

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 08 Novembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Mme [W] [T] née [H] [Adresse 3] [Localité 5]

représentée par Me Xavier USUBELLI, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [O] [D] [Adresse 4] [Localité 5]

non comparant

Mme [F] [R] [Adresse 4] [Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier ;

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er novembre 2022, [W] [T] a donné à bail à [F] [R] et [O] [D] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9].

Un congé pour motif légitime et sérieux, tenant à l’existence d’une dette locative de 8000 €, a été signifié par acte du 25 avril 2024.

Soutenant que [F] [R] et [O] [D] ne paient pas le loyer, et se maintiennent sans droit ni titre dans les lieux après l’expiration du bail et en dépit des délais qui leur ont été amiablement accordés, [W] [T] les a, par acte signifié le 3 juin 2024, fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins d’obtenir le constat de la résiliation du bail et la validation du congé, subsidiairement le prononcé de sa résiliation aux torts exclusifs des défendeurs, leur expulsion des lieux, leur condamnation à lui payer la somme de 5700 € au titre de la dette locative puis à compter du 1er novembre 2024 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours et jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi que leur condamnation à lui payer la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’audience, représentée par son avocat, [W] [T] a maintenu ses demandes, indiquant que la somme due au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation s’élève à 9350 €, terme du mois de novembre 2024 inclus. Pour un plus ample exposé des moyens développés par elle, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

[F] [R] a soutenu avoir payé plusieurs loyers en espèces, n’avoir pas de dette locative et que [W] [T] a en réalité une dette envers eux, qu’elle ne peut payer parce que bénéficiant du revenu de solidarité active, affirmé quie [O] [D] occupe un emploi de garagiste, et sollicité des délais de paiement.

MOTIFS

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, et que la liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Le contrat communiqué ne comportant pas la liste des éléments permettant de considérer que le logement est bien loué meublé, il s’ensuit qu’il doit être qualifié de contrat de bail portant sur un logement vide et que sa durée est non pas d’une année mais de trois, ce dont il résulte que le congé susmentionné ne prendra effet que le 30 octobre 2025 et qu’il y a donc lieu de rejeter les demandes en constat de résiliation et validation.

Néanmoins, l’article 7 de la même loi fait notamment obligation au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus, et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, l’article 1353 du même code faisant enfin peser sur celui qui se prétend libéré la charge de prouver le paiement ou le fait ayant produit l’extinction de son obligation.

Le décompte communiqué par [W] [T] démontre que [F] [R] et [O] [D] s’abstiennent de payer le loyer et lui sont redevables à ce titre de la somme de 9350 €, terme du mois de novembre 2024, tandis que ces derniers ne communiquent aucun élément de preuve de nature à établir la matérialité des paiements en espèce allégués, et il est observé en outre que le décompte fait état de tels paiements.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de [F] [R] et [O] [D] et d’ordonner leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif. L’occupation des lieux sans droit ni titre par [F] [R] et [O] [D] constitue ensuite un comportement fautif engageant leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et ouvre droit au profit de [W] [T] à une réparation consistant en une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non-seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation rendant indisponible le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité, qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer. Elle ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

Il convient en conséquence de mettre à la charge de [F] [R] et [O] [D] à payer à [W] [T], à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal aux loyers et charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, qui répare suffisamment le préjudice subi par la demanderesse, laquelle est dans l’impossibilité d’utiliser son bien.

[F] [R] et [O] [D] sont donc condamnés à lui payer, au titre des sommes dues en exécution du bail puis de celles destinées à réparer le préjudice né de l’occupation sans droit ni titre depuis la date de résiliation de ce bail, la somme de 9350 €, terme du mois de novembre 2024 inclus, ainsi que, postérieurement à ce mois, une indemnité mensuelle d’occupation du montant susmentionné.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

[F] [R] n’ayant pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience et ne démontrant pas être en situation de régler la dette locative, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [R] et [O] [D] doivent être condamnés aux dépens.

Tenus aux dépens, [F] [R] et [O] [D] doivent également être condamnés, en application de l’article 700 du même code, à payer à [W] [T] la somme de 350 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de [W] [T] en validation de congé et constat de résiliation de bail ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre [W] [T] et [F] [R] et [O] [D] aux torts exclusifs de ces derniers ;

ORDONNE l’expulsion de [F] [R] et [O] [D] et de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 9], au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [F] [R] et [O] [D] à payer à [W] [T] la somme de 9350 €, terme du mois de novembre 2024 inclus, puis, postérieurement à ce mois, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

REJETTE la demande de délais de paiement de [F] [R] ;

CONDAMNE [F] [R] et [O] [D] aux dépens ;

CONDAMNE [F] [R] et [O] [D] à payer à [W] [T] la somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT Nadia CHAKIRI Christian SOUROU