Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/54024

N° Portalis 352J-W-B7I-C4WJT

N° : 3

Assignation du : 29 avril 2024

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[1] 1 copie exécutoire délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 08 janvier 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A. EMMAUS HABITAT [Adresse 3] [Localité 4]

représentée par Maître Lucas DREYFUS de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocats au barreau de PARIS - #K0139

DEFENDEUR

Monsieur [J] [Z] [Adresse 1] [Localité 2]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 26 novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé à effet du 2 février 2015, la SA EMMAUS HABITAT a consenti à Monsieur [J] [Z] un contrat de bail dérogatoire conformément aux dispositions de l'article L.145-5 du code de commerce, portant sur des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de douze mois.

Le contrat de bail s'est poursuivi au-delà de trois années.

Des loyers étant demeuré impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte d'huissier du 1er mars 2024, un commandement de payer la somme de 36.123,86 euros au titre des loyers échus à cette date.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SA EMMAUS HABITAT a, par exploit délivré le 29 avril 2024, fait citer Monsieur [J] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi, - la condamner au paiement, à titre de provision et à compter du 1er mai 2024, d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer mensuel, charges et taxes en sus, jusqu'à libération des lieux, - condamner la partie défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 37 023,86€ au titre des sommes dues au mois de mars 2024 inclus, - condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Compte tenu de la comparution du défendeur en personne à l'audience du 15 juillet 2024, après la clôture des débats, l'affaire a fait l'objet d'une réouverture des débats afin que ce dernier constitue avocat et les parties ont été enjointes de rencontrer un conciliateur de justice.

A l'audience du 26 novembre 2024, la partie requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Le défendeur n'a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

Le contrat de bail dérogatoire s'étant poursuivi au-delà de la durée de trois ans, le statut des baux commerciaux est donc désormais applicable à ce contrat.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l'article 10 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à l'échéance exacte, d’un seul terme de loyer, ce charges, ou de prestations qui en constituent l'accessoire, ou plus généralement de toute somme due par le preneur, et notamment des réajustements de loyer, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer mentionne le délai d'un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Un décompte des sommes dues y est joint permettant au locataire d'en contester la régularité.

La partie défenderesse ne justifie pas avoir soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 2 avril 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 2 avril 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

Après examen du décompte et déduction du solde débiteur de 4 086,21€ non justifié (lignes SOLDE ANTERIEUR et 31.10.16), la créance n'apparaît pas sérieusement contestable et la partie défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 32 937,65 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 2 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024.

Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la requérante ses frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, au titre de l'article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Disons que Monsieur [J] [Z] devra libérer les locaux situés [Adresse 1], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons Monsieur [J] [Z] à payer à la SA EMMAUS HABITAT : * la somme de 32 937,65 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 2 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 ; * à compter du 1er mai 2024, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l'exécution, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,

Rejetons la demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons Monsieur [J] [Z] au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 janvier 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Anne-Charlotte MEIGNAN