Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé N° RG 24/01300 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YR3Y SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDEURS :

M. [G] [O] [L] [K] [Adresse 6] [Localité 1], SUISSE représenté par Me Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

Mme [F] [B] [Adresse 6] [Localité 1], SUISSE représentée par Me Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. SUN BURGER & PIZZA [Adresse 2] [Localité 5] non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 19 Novembre 2024

ORDONNANCE du 17 Décembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 08 novembre 2022, M.[G] [K] et Mme [F] [B] ont consenti à [U] [P] agissant pour le compte de la société Mamma Mia, immatriculée le même jour, aux droits de laquelle vient la SAS Sun Burger & Pizza (transport de bail le 29 out 2023), un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 8], pour une durée de neuf années à compter du 08 novembre 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 10800 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges de 125 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 2700 euros.

Les loyers étant impayés, M.[G] [K] et Mme [F] [B] ont fait signifier le 06 juin 2024 à la SAS Sun Burger & Pizza un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes des 1er août 2024 (à l’adresse de la société locataire) et 27 septembre 2024 (à l’adresse du représentant légal de la locataire), ont fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés aux fins de : Vu le bail commercial du 8 novembre 2022, Vu le commandement de payer du 6 juin 2024, Vu l’article L145-41 du code de commerce, Vu l’article 835 du code de procédure civile, -Constater acquise la clause résolutoire inscrite au bail commercial du 8 novembre 2022 au 6 juillet 2024 ; -Constater, dire et juger que le bail commercial du 8 novembre 2022 liant Monsieur [K] et Madame [B] à la société SUN BURGER & PIZZA est résilié depuis le 6 juillet 2024 ; -prononcer l’expulsion sans délai de la société SUN BURGER & PIZZA et de tous occupants de son chef des locaux précédemment loués à savoir un local à usage de commerce, d’atelier ou de bureaux de 100 m² environ au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 4] ; -Condamner la société SUN BURGER & PIZZA à restituer les locaux précédemment loués dans leur état primitif à savoir, vidés de tout matériel, stock et marchandise, et sans les aménagements et agencements réalisés par le preneur, conformément à l’état des lieux d’entrée, et nettoyés ; -Condamner la société SUN BURGER & PIZZA à payer à Monsieur [K] et Madame [B] à titre provisionnel : - La somme de 6.607,22 euros, échéance de juillet 2024 incluse, majorée d’un montant de 10% à titre forfaitaire et d’un intérêt de retard de 1% à compter de chaque échéance impayée ; -Une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale à 959,39 euros par mois, charges en sus ; -Dire et juger que le dépôt de garantie reste acquis à Monsieur [K] et Madame [B] à titre provisionnel ; -Condamner la société SUN BURGER & PIZZA à payer à Monsieur [K] et Madame [B] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner la société SUN BURGER & PIZZA aux entiers frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 6 juin 2024 ; -Dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080, devra être supporté par la société SUN BURGER & PIZZA.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024 et renvoyée pour assignation au domicile du représentant légal de la défenderesse à l’audience du 19 novembre 2024, pour y être plaidée.

A cette audience, M.[G] [K] et Mme [F] [B] représentés par leur avocat sollicitent oralement le bénéfice de leur exploit introductif d’instance.

La SAS Sun Burger & Pizza représentée, régulièrement citée à l’adresse des locaux et à l’adresse de son représentant légal, suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni personne pour elle.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. M.[G] [K] et Mme [F] [B] justifient de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce (pièce n°9).

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (page7 du contrat). Le commandement de payer la somme en principal de 5363,53 euros, délivré le 06 juin 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 06 juillet 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS Sun Burger & Pizza après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à M.[G] [K] et Mme [F] [B], ceux-ci ne pouvant librement disposer de leur bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS Sun Burger & Pizza, au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 07 juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

M.[G] [K] et Mme [F] [B] justifient par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SAS Sun Burger & Pizza a cessé de payer ses loyers, charges, taxes, et reste lui devoir une somme de 5479,34 euros (5 x 1084,39 euros + solde de 57,39 euros en février 2024) selon décompte arrêté au terme de juillet 2024 inclus, à l’exclusion des frais de mise en demeure, non prévus au bail et des frais de commandement de payer des 18 juin 2024 et 11 juillet 2024 qui constituent des dépens), au paiement de laquelle la SAS Sun Burger & Pizza sera condamnée à titre provisionnel. Le loyer de juin 2024 est ramené à la somme de 1084,39 euros, au lieu de 2027,97 euros non justifié.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La SAS Sun Burger & Pizza, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer. Elle sera en outre condamnée à payer à la M.[G] [K] et Mme [F] [B] la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 06 juillet 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 08 novembre 2022, portant sur les locaux situés à [Localité 7] (59), [Adresse 3],

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Sun Burger & Pizza et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 7] (59), [Adresse 2] , rez-de-chaussée , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 07 juillet 2024 ;

Condamnons à titre provisionnel la SAS Sun Burger & Pizza au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SAS Sun Burger & Pizza à payer à M.[G] [K] et Mme [F] [B] la somme provisionnelle de 5479,34 euros (cinq mille quatre cent soixante-dix-neuf euros et trente-quatre centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au terme de juillet 2024 inclus,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale (dépôt de garantie, indemnité forfaitaire et majoration des intérêts de retard),

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer, à compter de l’assignation,

Condamnons la SAS Sun Burger & Pizza à payer à M.[G] [K] et Mme [F] [B] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS Sun Burger & Pizza aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 06 juin 2024, à l’exclusion de celui du 11 juillet 2024 qui demeurera à la charge du bailleur,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET