Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] [1]

[1] Copies conformes délivrées le : 17/12/2024 à : - Me [X] COUTADEUR - Me M. HOFFMANN - Mme [X] [F]

Copie exécutoire délivrée le : 17/12/2024 à : - Me M. HOFFMANN

La Greffière,

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP référé

N° RG 24/07459 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5R5L

N° de MINUTE : 3/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 17 décembre 2024

DEMANDERESSE Madame [I] [T], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Claudine COUTADEUR, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #W006, substituée par Me Henri de LAGARDE, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #W006

DÉFENDEURS Monsieur [S] [C], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Marc HOFFMANN, Avocat au Barreau de PARIS, vestitiaire : #C1364, substitué par Me Hugo NAUCHE, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C1364 Madame [N] [F], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 octobre 2024 Décision du 17 décembre 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/07459 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5R5L

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, contentieux de la protection assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 16 mai 2009, Mme [I] [T] a donné à bail à M. [S] [C] et Mme [N] [F] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 5], ainsi qu’une cave et un parking, et ce, à effet du 4 juin 2009 pour une durée de trois ans renouvelable. Il a été reconduit depuis lors.

Par acte extrajudiciaire en date du 1er décembre 2023, un congé pour reprise a été signifié à étude par Mme [I] [T] à M. [S] [C] et Mme [N] [F] en vue d’un état des lieux du 3 juin 2024, au motif qu’elle souhait reprendre l’appartement pour y habiter.

Une sommation de quitter les lieux à étude a été signifiée à M. [S] [C] et Mme [N] [F] le 26 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, Mme [I] [T] a assigné M. [S] [C] et Mme [N] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de : - voir valider le congé en cause, - voir ordonner l’expulsion sans délais de M. [S] [C] et Mme [N] [F], sans droit ni titre depuis le 4 juin 2024, de l’appartement situé [Adresse 4], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, - voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde-meubles ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, - voir condamner, solidairement, les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer normalement exigible en cas d’occupation régulière des locaux jusqu’à la libération effective des lieux, soit 1.800 euros mensuels charges comprises, - voir condamner, solidairement, les défendeurs au paiement d’une indemnité de 4.000 euros de frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Se prévalant d’un trouble manifestement illicite, Mme [I] [T] invoque l’absence d’une contestation sérieuse de sa demande pour conclure à la compétence du juge des référés, dès lors que le congé a été régulièrement délivré pour un motif réel et sèrieux dans le respect des stipulations de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2.5.2 du bail litigieux. Elle indique avoir mis son

logement principal en vente dans la perspective de reprendre le logement loué. Elle fixe à 1.800 euros par mois l’indemnité d’occupation pour tenir compte de son préjudice de jouissance, alors que le loyer est de 1.420 euros par mois charges comprises, dès lors que le refus des locataires est de pure convenance.

À l'audience du 11 octobre 2024, le conseil de Mme [I] [T] a réitéré ses demandes. Se référant à ses conclusions en défense n° 1, le conseil de M. [S] [C], sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, a demandé la nullité du congé du 1er décembre 2023. Il produit des pièces démontrant que Mme [I] [T] est conseillère municipale dans la commune de [Localité 6], dans le 77, où elle est agricultrice et à la tête d’une exploitation agricole où elle réside, ce, faisant douter de son motif de reprise pour habiter. Il indique que le mandat de vente de la propriétaire n’est pas signé et les démarches non justifiées. M. [S] [C] fait état des refus qu’il a essuyés en vue de se reloger et demande un délai de douze mois à titre subsidiaire. Il demande le rejet de la demande d’expulsion et le débouté de toutes les demandes de Mme [I] [T]. Il demande sa condamnation au paiement d’une indemnité de 3.000 euros de frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Régulièrement assignée par voie de procès-verbal de vaines recherches, Mme [N] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Le procès-verbal indique qu’elle aurait quitté l’appartement depuis plusieurs mois, ce, confirmé par M. [S] [C].

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande de validation de congé

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Il ressort des pièces versées aux débats que Mme [I] [T] a fait délivrer à M. [S] [C] et Mme [N] [F], à la date du 1er décembre 2023, un congé pour reprise à effet du 3 juin 2024, conformément à l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le motif allégué étant : « souhaite reprendre le logement afin d’y fixer sa résidence principale ; en effet sa résidence principale est située actuellement [Adresse 2] fait l’objet d’une vente ». Au 26 juin 2024, nonobstant ce congé, les locataires étaient encore dans les lieux et ce, jusqu’au jour de l’audience, ce que M. [S] [C] n’entend pas contester puisqu’il demande des délais. Le motif de ce congé a été contesté par M. [S] [C], qui allègue, sans le démontrer en rien, que Mme [I] [T] souhaitait en réalité louer le bien pour la période des Jeux Olympiques, puis dans le cadre AirBnB. Il démontre, en revanche, que le centre des intérêts de Mme [N] [F] est dans la commune de [Localité 6], où elle est exploitante agricole (ce qui n’a pas été nié à l’audience), ainsi qu’ élue municipale (ce qui implique qu’elle doit y être inscrite au rôle des contributions indirectes mais non qu’elle doive y résider, puisque d’ailleurs elle habite [Localité 7], à 8 kms de là). Le mandat de vente produit par Mme [I] [T] relativement à sa maison d’habitation sise à [Localité 7] (77) a été manifestement daté et signé par voie électronique, sans que la certification du PSCE YOUSIGN permette en quelque façon d’en rapporter la preuve. Il ne peut donc qu’être écarté des débats. De même, Mme [I] [T] ne démontre ni avoir suspendu son mandat à cause du litige, ni ne fournit de bons de visite de son bien. Enfin, le motif du congé semble dès le départ douteux, puisqu’il indique que la résidence principale de la propriétaire « fait l’objet d’une vente », l’actualité de la formule employée laissant entendre que la vente était à tout le moins en cours. Pour autant, aucune preuve n’est rapportée d’une vente en cours ou même amorcée à l’époque du congé. Mme [I] [T] ne démontre donc pas le caractère réel et sèrieux de son congé.

Dès lors, le trouble manifeste d’occupation n’est pas démontré, non plus que le caractère non sèrieusement contestable de la demande de validation de congé.

La demande sera donc rejetée, ainsi que toutes les demandes subséquentes de Mme [I] [T].

II. Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Mme [I] [T] aux dépens.

III. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Mme [I] [T] à payer à M. [S] [C] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

REJETONS la demande de validation du congé du 1er décembre 2023 émis par Mme [I] [T],

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Mme [I] [T] aux entiers dépens,

CONDAMNONS Mme [I] [T] à payer à M. [S] [C] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Décision du 17 décembre 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/07459 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5R5L