Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à: -Maître Nicolas GUERRIER

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 23/08498 N° Portalis 352J-W-B7H-CZYAY

N° MINUTE :

Assignation du : 22 Mai 2023

JUGEMENT rendu le 19 Décembre 2024 DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 5], représenté par son syndic, le Cabinet ORALIA GARRAUD MAILLET, S.A.S [Adresse 2] [Localité 4]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEURS

Madame [P] [W] [Adresse 1] [Localité 5]

Monsieur [U] [Y] [Adresse 3] [Localité 5]

non-représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 19 Décembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/08498 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZYAY

DÉBATS

A l’audience publique du 10 Octobre 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [W] sont propriétaires des lots 8, 137 et 290 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5].

A ce titre, ils sont redevables des charges de copropriété afférentes auxdits lots.

Par exploits de commissaire de justice du 22 mai 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] représenté par son syndic, le Cabinet Oralia Garraud Maillet, a délivré à Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [W] une assignation d’avoir à comparaitre devant le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

- 14.558,04 € au titre des charges (13.263,04 €) et aux frais exposés en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.295 €), avec intérêts à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts,

- 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

- 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’assignation du 22 mai 2023 a été remise en l’étude pour Mme [W] et a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses pour M. [Y]. Les défendeurs n’ont pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Il est renvoyé à l’assignation pour un exposé plus ample des moyens et prétentions du demandeur conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats a été prononcée le 7 mars 2024.

Décision du 19 Décembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/08498 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZYAY

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 octobre 2024, puis mise en délibéré au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement des charges

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [W] au paiement d’une somme de 32.753,10 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4ème trimestre 2023 incluse).

En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Décision du 19 Décembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/08498 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZYAY

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] justifie tout d'abord par la production d’une matrice cadastrale que Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [W] sont bien propriétaires des lots 8, 137 et 290 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] verse aux débats :

- le jugement du 10 janvier 2022 - le décompte de la dette - les appels de fonds - les justificatifs des frais - le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2022 - les attestations de non-recours - le contrat de syndic - un extrait du règlement de copropriété

Il résulte de l'examen de ces pièces que dans son décompte le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] impute des frais.

Le montant total de l’arriéré de charges au 10 avril 2023 selon le dernier décompte produit par le syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 13.263,04 euros hors frais.

Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [W], qui ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, seront en conséquence condamnés à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] la somme de 13.263,04 euros au titre des charges, somme arrêtée au 10 avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 mai 2023.

3. Anatocisme

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil.

4. Sur la solidarité

En application de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété qui comporte une clause d’indivisibilité- solidarité (article7).

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de condamnation solidaire formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5].

5. Sur les frais de recouvrement

En droit, conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions formulées au dispositif de la décision.

Par ailleurs, il sera rappelé que selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les intérêts de retard,

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] sollicite la somme de 1.295 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Cette somme correspond uniquement à des frais de contentieux qui, selon les éléments de droit ci-dessus rappelés ne constituent pas des frais nécessaires.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

6. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] sollicite la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive au paiement.

Toutefois, il ne rapporte pas la preuve que la défaillance de Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [W] dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie quelconque ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, en l'absence de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges de copropriété, alors que le seul fait d'être privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2020, n° 18-25.093, 5ème moyen).

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] devra être intégralement débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [W] à lui payer la somme des dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement.

7. Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [W] seront condamnés in solidum aux dépens.

Décision du 19 Décembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/08498 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZYAY

Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [W] seront condamnés in solidum au titre des frais irrépétibles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] la somme de 1.000 euros à titre de frais irrépétibles.

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l'exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes, en ce compris celles plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] la somme de 13.263,04 euros au titre des charges, somme arrêtée au 10 avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 mai 2023;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] de sa demande au titre des frais nécessaires ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement.,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [W] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires, du surplus de ses demandes, en ce compris celles plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2024

La Greffière Le Président