Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

N° RG 23/02442

N° Portalis DBVM-V-B7H-L4FY

C2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL CABINET GRABARCZYK

Me Mathilde VILLARD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 17 DECEMBRE 2024

Appel d'un Jugement (N° R.G. 21/01205)

rendu par le tribunal judiciaire de Vienne

en date du 02 mars 2023

suivant déclaration d'appel du 30 juin 2023

APPELANTE :

S.C.I. PLEIN SOLEIL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée et plaidant par Me Cédric TEIXEIRA de la SELARL CABINET GRABARCZYK, avocat au barreau de VIENNE

INTIMÉE :

S.A.S. JK PROMOTION prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

INTERVENANTE VOLONTAIRE

La SELARL [V] représentée par Maître [B] [V], inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n°830 000 451, prise en son tablissement sis [Adresse 2], prise en sa qualité de mandataire judiciaire au Redressement judiciaire de la société JADOS INVEST.

représentées par Me Mathilde VILLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Joëlle Blatry, conseiller,

Mme Véronique Lamoine, conseiller

Assistées lors des débats de Mme Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l'audience publique du 18 novembre 2024 , Mme Blatry a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 28 mars 2018, la SCI Plein Soleil a consenti une promesse unilatérale de vente à la SAS JK Promotion concernant une maison d'habitation cadastrée, sur la commune de Beaurepaire (38), section AK n° [Cadastre 1], moyennant le prix de 163.000€ sous conditions suspensives d'obtention d'un prêt, d'un permis de construire et d'un certificat d'urbanisme informatif.

La promesse de vente a prévu une indemnité d'immobilisation d'un montant de 16.300€ avec dispense de versement de ladite somme.

Faute de réitération de la vente et après mise en demeure infructueuse de payer, la SCI Plein Soleil a, suivant exploit d'huissier du 12 décembre 2021, fait citer la SAS JK Promotion en paiement de l'indemnité d'immobilisation.

Par jugement du 2 mars 2023, le tribunal judiciaire de Vienne a débouté la SCI Plein Soleil de l'ensemble de ses prétentions et l'a condamnée à payer à la SAS JK Promotion une indemnité de procédure de 1.500€, ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Suivant déclaration du 30 juin 2023, la SCI Plein Soleil a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions du 11 octobre 2024, la SCI Plein Soleil demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et de condamner la SAS JK Promotion à lui payer l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 16.300€, outre une indemnité de procédure de 4.000€.

Elle fait valoir que :

- concernant la condition suspensive d'obtention de prêt, le bénéficiaire devait déposer une demande au plus tard le 8 mars 2019 et en justifier auprès du notaire dans le même délai (page 10 de la promesse),

- la condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 7 juin 2019,

- après de multiples demandes de justification, ce n'est qu'en 2021 que la SAS JK Promotion va verser un document du 2 juin 2021 indiquant une consultation de la Caisse d'Epargne et non le dépôt d'un demande de prêt,

- ce document, établi pour les besoins de la cause, est de pure complaisance,

- aucune mention de ce courrier ne vise une quelconque garantie hypothécaire ou un cautionnement tels que prévus dans l'acte notarié au titre des caractéristiques du prêt,

- le taux indiqué est bien inférieur à celui visé dans la promesse,

- elle justifie de 5 demandes d'information du notaire envoyées avant la lettre avec accusé de réception.

Au dernier état de ses écritures du 11 octobre 2024, la SAS JK Promotion et la SELARL [V] en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SAS demandent à la cour de lui donner acte de l'intervention volontaire de la SELARL [V], de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner la SCI Plein Soleil au paiement d'une indemnité de procédure de 4.000€, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais découlant de l'article A444-32 du code de commerce.

Elle expose que :

- la loi ne réglemente pas le formalisme du refus de prêt,

- elle démontre avoir déposé une demande de prêt avant la date requise et malheureusement le rejet de cette demande,

- dès lors conformément aux stipulations de la promesse, elle n'est nullement redevable de l'indemnité d'immobilisation.

La clôture de la procédure est intervenue le 11 octobre 2024.

MOTIFS

Pour la régularité de la procédure, il sera donné acte de l'intervention volontaire de la SELARL [V] en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SAS JK Promotion.

1. sur la demande en indemnité d'immobilisation

Aux termes de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

La SAS JK Promotion devait déposer, au plus tard le 8 mars 2019, une ou plusieurs demandes de prêt d'un montant maximal de 903.000€ remboursable sur 24 mois au taux maximum de 3% avec garantie d'une sureté réelle portant sur les biens ou le cautionnement d'un établissement financier à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques.

Enfin, la SAS JK Promotion devait pouvoir faire état d'une réponse de la banque au plus tard le 7 juin 2019.

Pour justifier de ses démarches, la SAS JK Promotion verse aux débats un courrier de la Caisse d'Epargne du 2 juin 2021 indiquant une consultation de la banque le 11 février 2019 pour un prêt d'un montant de 900.000€ sur une durée de 24 mois au taux Euribor 3 mois + 2,30% sans mention de garantie.

Les démarches effectuées par la SAS JK Promotion ne portent que sur une consultation sans qu'elle puisse justifier du dépôt effectif d'une demande de prêt conforme aux conditions sus évoquées, notamment la question des garanties.

En outre, la date d'obtention d'une réponse de la banque fixé au 7 juin 2019 n'a pas été respectée, la SAS JK Promotion n'ayant répondu aux multiples sollicitations du notaire et du conseil du promettant qu'en 2021, soit plus de deux ans après la limite fixée à la promesse de vente.

Dès lors, il est démontré que la SAS JK Promotion, en ne satisfaisant pas aux obligations qui lui incombait, a empêché l'accomplissement de la condition suspensive.

Ladite condition suspensive est défaillie de son fait dans le délai de 8 jours suivant la mise en demeure envoyée le 25 avril 2021 conformément aux dispositions de la promesse de vente.

Ainsi, c'est à tort que le tribunal a estimé que la SAS JK Promotion avait rempli ses obligations et n'était pas redevable de l'indemnité d'immobilisation prévue contractuellement à l'acte du 28 mars 2018.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera infirmé et la SAS JK Promotion sera condamnée à payer à la SCI Plein Soleil la somme de 16.300€.

2. sur les mesures accessoires

L'équité justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de la SCI Plein Soleil.

Enfin, les entiers dépens de la procédure seront supportés par la SAS JK Promotion.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Reçoit l'intervention volontaire de la SELARL [V] en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SAS JK Promotion,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Condamne la SAS JK Promotion à payer à la SCI Plein Soleil la somme de 16.300€ au titre de l'indemnité d'immobilisation,

Y ajoutant,

Condamne la SAS JK Promotion à payer à la SCI Plein Soleil la somme de 4.000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS JK Promotion aux dépens de la procédure tant de première instance qu'en cause d'appel.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE