Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/06059 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PUER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 novembre 2022

Tribunal judiciaire de Montpellier - N° RG 20/05134

APPELANTE :

Madame [M] [K]

née le 22 Décembre 1961 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et sur l'audience par Me Joëlle FOURCADE-BONNAFOUS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat non plaidant

INTIME :

Monsieur [R] [S]

né le 06 Décembre 1986 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté sur l'audience par Me Audrey DUBOURDIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et non plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 OCTOBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour prévu le 05 décembre 2024 et prorogé au 19 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

1- Le 15 janvier 2020, M. [R] [S] en qualité de vendeur, et Mme [M] [K], en qualité d'acquéreur, ont conclu un compromis de vente portant sur une maison à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 7] pour un prix de 206 000 euros, sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt d'ici le 6 mars 2020.

2- Une clause pénale figure dans cet acte prévoyant le règlement de la somme de 20600 euros au cas où l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique.

3- Par courriel du 13 juin 2020, Mme [K] a informé le notaire chargé de la réitération de la vente de difficultés quant au déblocage des fonds et lui a indiqué être dans l'obligation d'annuler le compromis de vente.

4- Par courriel du 19 juin 2020, M. [S] a demandé au notaire de formuler une mise en demeure à l'acquéreur de signer l'acte au plus tard le 26 juin 2020.

5- Par courrier recommandé avec avis de réception du 6 juillet 2020, M. [S] a vainement mis en demeure Mme [K] de signer l'acte authentique de vente dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception dudit courrier, faute de quoi il lui réclamerait la somme de 20 600 euros au titre de la clause pénale.

6- C'est dans ce contexte que par acte en date du 21 octobre 2020, M. [S] a fait assigner Mme [K] aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 20 600 euros au titre de la clause pénale outre intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2020, date de la mise en demeure.

7- Par jugement contradictoire en date du 22 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a condamné Mme [K] à payer à M. [S] la somme de 5 000 euros, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et débouté les parties du surplus de leurs demandes.

8- Mme [K] a relevé appel de ce jugement le 5 décembre 2022.

9- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 29 juin 2023, Mme [K] demande en substance à la cour de réformer le jugement, débouter M. [S] de son appel incident, débouter M. [S] de l'intégralité des demandes au titre de la clause pénale et de l'article 700 du code de procédure civile et condamner M. [S] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de de ces dispositions outre les entiers dépens de première instance et d'appel.

10- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 29 mars 2023, M. [S] demande en substance à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré accomplie la condition suspensive, l'infirmer pour le surplus, condamner Mme [K] à lui verser la somme de 20 600 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2020, date de la mise en demeure, rejeter l'intégralité de ses demandes, condamner Mme [K] à lui verser la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile couvrant la procédure de première instance et d'appel, outre les entiers dépens.

11- Vu l'ordonnance de clôture du 11 septembre 2024.

12- Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

- Sur la réalisation de la condition suspensive

13- Les parties ont inséré au compromis de vente signé le 15 janvier 2020 une condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur «d'ici le 6 mars 2020» d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 50000 euros au taux d'intérêt maximum de 1, 50 % d'une durée maximale de 15 ans, le ou les prêts étant considérés comme obtenus par la réception par l'acquéreur des offres de prêt répondant à ces conditions, l'acquéreur s'obligeant à les notifier au notaire au plus tard le 20 mars 2020, délai à l'expiration duquel la condition suspensive sera réputée non réalisée à l'égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement, l'acquéreur devant s'engager pour se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive à solliciter un autre établissement bancaire en cas de refus d'octroi du prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu afin de pouvoir fournir au notaire deux attestations bancaires de refus de prêt.

14- Aux termes de l'acte notarié, l'acquéreur a déclaré «être spécialement informé qu'en application de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil...la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d'obtention du ou des prêts lui était imputable et notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justificatifs utiles».

15- La cour ne pourra, à l'instar du premier juge, que relever que s'il résulte des échanges par courriels avec sa conseillère financière de la banque postale, que Mme [K] a sollicité un prêt auprès de cet établissement, elle ne justifie ni d'avoir répondu à sa demande d'envoi de justificatifs supplémentaires sollicités le 10 mars 2020, ni d'avoir informé son vendeur du refus de cet établissement, ni d'avoir sollicité un deuxième établissement, la cour ajoutant qu'elle ne peut utilement expliquer ses carences par la crise sanitaire dès lors d'une part qu'elle pouvait initier ses recherches de prêt dès la signature du compromis de vente au mois de janvier 2020 antérieurement aux restrictions de déplacement résultant des mesures de confinement, et que d'autre part, il ressort précisément des échanges de courriels avec sa banque que les demandes de prêt et la réception de propositions pouvaient être réalisées par voie dématérialisée.

16- Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré réalisée la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt.

- Sur l'acquisition de la clause pénale

17- Figure au compromis de vente la clause suivante:

« Au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil une somme de vingt mille six cents euros (20600 €).

18- Mme [K] a été mise en demeure le 6 juillet 2020 de signer l'acte de vente et répondu le 27 juillet 2020 qu'elle n'entendait pas déférer à cette demande.

19- Au soutien de sa demande d'infirmation du jugement l'ayant condamnée au paiement au titre de cette clause, Mme [K] se prévaut du fait que le vendeur aurait mis le bien en location dès le mois de juin 2020 ce qui mettait fin en toutes hypothèses à la vente du bien.

20- Cette assertion n'est cependant corroborée par aucun élément du dossier. Si le courriel que lui adresse Me [E], notaire, le 21 septembre 2020 fait bien état de ce que le bien a été mis en location, il ne précise pas la date du contrat de location, et les photographies produites par Mme [K] supposées représenter les boîtes aux lettres du bien immobilier portant le nom de tiers sont afférentes aux n° 25 et 27 alors que la maison objet du compromis de vente est sise au n°19.

21- Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré la clause pénale acquise à M. [S].

22- Il sera fait droit enfin à la demande incidente d'infirmation du jugement formée par M. [S] en ce qu'a été réduite à hauteur de 5000 euros la somme allouée au titre de cette clause, le caractère manifestement excessif de la pénalité n'ayant pas reçu de motivation spécifique par le premier juge et Mme [K] n'offrant pas davantage en cause d'appel d'en justifier.

23- Partie succombante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [K] sera condamnée aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS:

Statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [M] [K] à payer à M. [R] [S] la somme de 5000 euros.

Statuant à nouveau de ce chef

Condamne [M] [K] à payer à M. [R] [S] la somme de 20600 euros

Confirme le jugement pour le surplus.

Y ajoutant,

Condamne Mme [K] aux dépens d'appel.

La condamne à payer à M. [S] la somme de 2000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT