Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 565

N° RG 23/03112

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK3WG

Madame [Z] [Y] née [U]

C/

S.C.I.

LE COQUELICOT BLEU

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Constance DAMAMME

Me Johanna SROUSSI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 24 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01047.

APPELANTE

Madame [Z] [Y] née [U]

née le 26 Février 1955 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000859 du 24/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])

représentée par Me Constance DAMAMME, membre de la SCP BOURGLAN - DAMAMME - LEONHARDT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. LE COQUELICOT BLEU

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social [Adresse 4]

représentée et plaidant par Me Johanna SROUSSI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 7 janvier 2016, la SCI CAJA a donné à bail d'habitation à Madame [Z] [Y] née [U] un logement de deux pièces au deuxième étage d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à Marseille (3ème arrondissement), constituant le lot n° 6 de l'état descriptif de division.

La SCI LE COQUELICOT BLEU a acquis ce lot par acte du 20 décembre 2017, succédant ainsi aux droits et obligations du bailleur.

Le 28 juin 2021, le maire de la Ville de [Localité 5] a pris un arrêté de mise en sécurité de l'immeuble, prescrivant l'évacuation temporaire de tous ses occupants et imposant aux copropriétaires de pourvoir à leur hébergement, faute de quoi celui-ci serait assuré par la commune à leurs frais.

Par courrier recommandé daté du 8 septembre 2021, le directeur du service d'assistance et de protection de la population de la Ville de [Localité 5] a informé Madame [Y] qu'il serait mis fin la prise en charge de ses frais d'hébergement à compter du 19 septembre suivant, faute pour elle d'avoir donné suite aux propositions d'hébergement formulées par son bailleur.

Toutefois, par courriel adressé le 17 septembre 2021 à son avocat, ce même fonctionnaire a indiqué que la Ville serait en mesure de poursuivre cette prise en charge si Madame [Y] engageait une procédure judiciaire pour contester la validité des offres de d'hébergement qui lui avaient été faites.

Par exploit délivré le 21 avril 2022, Madame [Y] a fait citer la SCI LE COQUELICOT BLEU à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour l'entendre condamner à prendre en charge les frais d'hébergement avancés par la Ville, ainsi qu'à lui verser la somme de 5.000 euros en réparation de ses troubles de jouissance et de son préjudice moral.

A l'appui de cette action, elle soutenait d'une part que les offres d'hébergement transmises par le bailleur n'étaient pas conformes aux exigences de l'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'en tout état de cause elle n'avait pas refusé ces offres dès lors que les logements proposés n'étaient plus disponibles.

Elle faisait d'autre part grief au bailleur d'avoir manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, ainsi qu'à son obligation d'entretien.

En défense, la SCI LE COQUELICOT BLEU a opposé en premier lieu l'irrecevabilité de la demande de prise en charge des frais d'hébergement avancés par la Ville, faisant valoir que la requérante n'avait pas qualité à agir en lieu et place de la personne publique.

Elle a stigmatisé ensuite l'inertie et la mauvaise foi de la locataire, lui reprochant de n'avoir donné aucune suite aux offres de relogement qui lui avaient été transmises.

Elle a contesté enfin toute responsabilité dans le délabrement de l'immeuble, touchant principalement les parties communes, en mettant en cause l'inaction du syndic.

Par jugement rendu le 24 janvier 2023, le tribunal :

- s'est déclaré incompétent pour connaître de la demande de prise en charge des frais d'hébergement avancés par la Ville de [Localité 5], s'agissant d'une créance détenue par une personne morale de droit public,

- a dit que le bailleur avait satisfait à son obligation de relogement provisoire,

- a condamné la SCI LE COQUELICOT BLEU à verser à Madame [Y] 500 euros au titre de son préjudice de jouissance et 300 euros au titre de son préjudice moral,

- et a condamné la société défenderesse aux dépens.

Madame [Z] [Y] née [U] a interjeté appel de cette décision, excepté du chef de la déclaration d'incompétence.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 24 mai 2023, elle fait valoir :

- que les offres d'hébergement transmises par le bailleur n'étaient pas conformes aux exigences de l'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation,

- que les logements proposés n'étaient plus disponibles lorsqu'elle a pu prendre contact avec leurs propriétaires,

- et que l'obligation d'hébergement imposée au bailleur doit s'entendre comme une obligation de résultat.

Elle soutient d'autre part que le bailleur a manqué aux obligations édictées par les articles 1719 et 1721 du code civil et par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, mais que le montant de l'indemnité qui lui a été allouée à ce titre par le premier juge est dérisoire.

Elle demande à la cour d'infirmer de ces chefs le jugement entrepris et statuant à nouveau:

- de juger que la SCI LE COQUELICOT BLEU n'a pas satisfait à l'obligation de relogement provisoire mise à sa charge par la loi,

- de la condamner à lui verser la somme de 5.000 euros en réparation de ses troubles de jouissance et de son préjudice moral,

- et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre une indemnité de 2.000 euros au profit de son conseil en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 14 octobre 2024, la SCI LE COQUELICOT BLEU fait valoir de son côté :

- qu'elle a bien communiqué à sa locataire, ainsi qu'à la cellule d'hébergement d'urgence de la Ville de [Localité 5], plusieurs offres d'hébergement, sur lesquelles l'intéressée ne s'est jamais clairement positionnée,

- que Madame [Y] ne rapporte aucune preuve de ses démarches, ni de l'indisponibilité des biens proposés,

- que l'hébergement de la locataire a été compliqué par la présence de trois enfants majeurs qui n'étaient pas déclarés dans le bail,

- et que l'intéressée a saisi la justice dans le seul but de continuer à bénéficier d'une prise en charge par la collectivité publique.

Elle soutient d'autre part qu'elle a correctement entretenu le bien loué, qu'elle n'a commis aucun manquement à l'origine de l'arrêté de mise en sécurité de l'immeuble, et qu'elle a accompli au contraire toutes les diligences en son pouvoir auprès du syndic.

Elle demande à la cour de confirmer la décision du tribunal en ce que celui-ci s'est déclaré incompétent pour connaître de la demande de prise en charge des frais d'hébergement avancés par la Ville de Marseille et a jugé qu'elle avait satisfait à son obligation de relogement provisoire, mais de l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

- de débouter Madame [Y] de ses demandes en dommages-intérêts,

- et de mettre à sa charge les entiers dépens de première instance et d'appel, outre une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2024.

DISCUSSION

Sur la déclaration d'incompétence :

La cour n'est pas saisie d'un recours contre le chef de jugement par lequel le tribunal s'est déclaré incompétent pour connaître de la demande de prise en charge des frais d'hébergement avancés par la Ville de Marseille, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l'obligation d'hébergement incombant au bailleur :

En vertu de l'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter et que son évacuation est ordonnée, le propriétaire est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. Il s'agit là d'une obligation de résultat dont le bailleur ne peut s'exonérer qu'en rapportant la preuve d'un cas de force majeure ou d'un refus du locataire d'accepter une proposition d'hébergement adaptée à ses besoins.

En l'espèce, en retenant que Madame [Y] ne démontrait pas que les hébergements proposés par le bailleur étaient indisponibles, le tribunal a opéré un renversement de la charge de la preuve au détriment du locataire.

En outre, contrairement à l'opinion du premier juge, la cour considère qu'il pèse sur le bailleur une obligation de présentation de l'hébergement proposé, dont il ne peut s'acquitter par la simple communication au locataire d'une sélection d'annonces immobilières.

Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la SCI LE COQUELICOT BLEU avait satisfait à l'obligation d'hébergement mise à sa charge par la loi.

Sur la demande en dommages-intérêts :

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent en bon état d'usage et de réparation, de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à leur usage et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires à leur maintien en état.

L'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure, laquelle est définie en matière contractuelle comme un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées (article 1218).

Tel n'est pas le cas lorsque les troubles subis par le locataire trouvent leur origine, comme en l'espèce, dans un défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble. En outre, les démarches que la SCI LE COQUELICOT BLEU justifie avoir accompli auprès du syndicat des copropriétaires sont toutes postérieures à la prise de l'arrêté de mise en sécurité.

Il convient en conséquence d'approuver le premier juge en ce qu'il a retenu la responsabilité du bailleur mais d'infirmer sa décision quant au montant de l'indemnité accordée au locataire, laquelle ne correspond pas au principe de réparation intégrale du préjudice, et, statuant à nouveau de ce chef, d'allouer à Madame [Y] une somme de 3.000 euros en réparation de ses troubles de jouissance et de son préjudice moral.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ses dispositions contestées,

Statuant à nouveau :

Juge que la SCI LE COQUELICOT BLEU n'a pas satisfait à l'obligation d'hébergement de sa locataire mise à sa charge par l'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation,

Condamne la SCI LE COQUELICOT BLEU à payer à Madame [Z] [Y] née [U] une somme de 3.000 euros en réparation de ses troubles de jouissance et de son préjudice moral,

Condamne l'intimée aux entiers dépens de première instance et d'appel,

La condamne également à verser à Maître Constance DAMAMME la somme de 2.000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT