Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 9] [Adresse 3] [Adresse 5] [Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02611 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TD5W

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Décembre 2024

S.A. PROMOLOGIS

C/

[G] [B]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 12 Décembre 2024

à S.A. PROMOLOGIS

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 12 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 22 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Mme [W] [R], Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [G] [B], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 19 février 2018, la SA PROMOLOGIS a donné en location à Monsieur [G] [B] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant un loyer actuel de 292,84€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 26 février 2024, en vain.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, dénoncé le 28 juin 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA PROMOLOGIS a fait assigner en référé Monsieur [G] [B] afin d’obtenir : ‒ la constatation de la résiliation du bail, ‒ le paiement à titre provisionnel, de la somme de 1.560,63€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 28 mai 2024, ‒ l’expulsion des occupants, ‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel, ‒ l’allocation de 400€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

La SA PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3.162,71€ arrêtée au 22 octobre 2024 comprenant 93,35€ de frais de procédure soit un arriéré locatif de 3.069,36€.

Monsieur [G] [B], assigné selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.

La décision était mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 28 juin 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie 27 février 2024 par voie électronique avec accusé réception dont copie est versée au débat, soit plus de deux mois avant l’assignation. L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA PROMOLOGIS fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 19 février 2018, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 février 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 26 février 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi 668-2023 du 27 juillet 2023 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 26 avril 2024. Il convient d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 7] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.

Sur les sommes dues par la locataire :

Monsieur [G] [B] sera condamné au paiement de la somme de 3.069,36€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 22 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA PROMOLOGIS l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [G] [B] à lui verser une somme de 150€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Monsieur [G] [B], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 26 avril 2024,

Condamne à titre provisionnel Monsieur [G] [B] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 3.069,36€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 22 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 26 avril 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges actualisé, l’indemnité d’occupation versée à la SA PROMOLOGIS par Monsieur [G] [B] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [G] [B] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 10], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

Condamne Monsieur [G] [B] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne Monsieur [G] [B] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge