Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 11] [Adresse 2] [Adresse 9] [Localité 7]

NAC: 5AA

N° RG 24/01293 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SZBE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Décembre 2024

S.C.I. BCSF

C/

[E] [V] [U]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 12 Décembre 2024

à SELARL LAGRANGE COURDESSES

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 12 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 22 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. BCSF, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marie COURDESSES de la SELARL LAGRANGE COURDESSES, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [E] [V] [U], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 1er octobre 2022, la SCI BCSF a donné en location à Madame [E] [U] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] AUCAMVILLE [Adresse 1]), moyennant un loyer actuel de 710€ provision sur charges comprise. Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer et de justifier d’une assurance loctive visant la clause résolutoire a été délivré le 13 juin 2023, en vain.

Par acte du 8 février 2024, dénoncé le même jour par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SCI BCSF a fait assigner en référé Madame [E] [U] afin d’obtenir : ‒ la constatation de la résiliation du bail, ‒ l’expulsion des occupants , ‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 4.460€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 1er septembre 2023, ‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge, ‒ l’allocation de 1.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 28 mai 2024.

La SCI BCSF, valablement représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10.140€ arrêtée au 28 mai 2024 et maintient sa demande d’expulsion.

Madame [E] [U] , assignée selon les modalités prévues à l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.

Faute d’apporter la preuve de l’envoi en recommandé de la lettre recommandée prévue à l’article précité dans le délai du délibéré, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 22 octobre 2024.

La SCI BCSF, valablement représentée, a maintenu ses demandes et produit l’accusé réception de la lettre recommandée prévue à l’article 659 du code de procédure civile permettant de constater que la lettre avait bien été distribuée.

Monsieur [E] [U] n’a pas davantage comparu que lors de la première audience.

La décision est mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 8 février 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience. La CCAPEX a été saisie le 14 juin 2023 par voie électronique avec accusé réception dont copie est versée au débat. L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SCI BCSF fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 1er octobre 2022, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 juin 2023 et le décompte de sa créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 13 juin 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés et de justifier d’une assurance locative. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. L’attestation d’assurance n’a pas été produite non plus.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 juillet 2023.

Il convient d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, elle pourra être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 10] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le concours de la force publique étant ordonnée, le prononcé d’une astreinte sera inutile, particulièrement en cas d’impécuniosité.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.

Sur les sommes dues par la locataire et la caution :

Madame [E] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 10.140€ représentant l’arriéré de loyer, charges et indemnité d’occupation arrêtée au 28 mai 2024 avec intérêts à taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Elle a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI BCSF l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [E] [U] à lui verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Madame [E] [U] supportera le coût des dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 13 juillet 2023,

Condamne à titre provisionnel Madame [E] [U] à payer à la SCI BCSF la somme de 10.140€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 28 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 13 juillet 2023, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SCI BCSF par Madame [E] [U] et l’y condamne , jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Madame [E] [U] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 8], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

Condamne Madame [E] [U] à payer à la SCI BCSF la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne Madame [E] [U] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge