Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : 12/12/2024 à : Maître Baudouin HOCHART

Copie exécutoire délivrée le : 12/12/2024 à : Me Sylviane DUCORPS

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 23/09798 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SMC

N° MINUTE : 2/2024

JUGEMENT rendu le jeudi 12 décembre 2024

DEMANDERESSE La Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré “RATP HABITAT”, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Baudouin HOCHART de la SELEURL CABINET HOCHART, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0279

DÉFENDEURS Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Sylviane DUCORPS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0098

Madame [W] [B], demeurant [Adresse 8] représentée par Me Sylviane DUCORPS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0098

COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 octobre 2024

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09798 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SMC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 1977, la Société Anonyme d’Habitation à Loyers Modérés “LOGIS TRANSPORTS” devenue “RATP HABITAT” a consenti à M [T] [B], un bail d'habitation portant sur un logement situé à [Adresse 2].

Par acte sous seing privé en date du 6 novembre 1980, la Société Anonyme d’Habitation à Loyers Modérés “LOGIS TRANSPORTS” devenue “RATP HABITAT” a consenti à M [T] [B], un bail portant sur un emplacement de stationnement n° 22 à la même adresse.

Par actes d’huissier de justice du 14 novembre 2023, “RATP HABITAT, a fait assigner M [T] [B] et Mme [W] [Y] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pour obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire , - le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur, - l’expulsion de M [T] [B] et des occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, - la séquestration des meubles, - la condamnation de M [T] [B] et de Mme [W] [Y] épouse [B] à payer à RATP HABITAT des indemnités mensuelles d’occupation, égales au montant des loyers actualisés, augmentés des charges, tels que prévus par le contrat de bail, jusqu’à la parfaite libération des lieux, -la condamnation de M [T] [B] et de Mme [W] [Y] épouse [B] à payer à RATP HABITAT la somme de 500 euros pour frais irrépétibles et aux dépens incluant le coût des sommations délivrées les 6, 21 avril 2023 et 9 novembre 2023.

RATP HABITAT fait valoir que le locataire a quitté son logement depuis au moins l’année 2021, et qu’il réside avec son épouse en Guadeloupe, n’utilise son logement parisien qu’à titre de résidence secondaire et ne justifie pas d’une occupation à titre de résidence principale, contrevenant ainsi aux dispositions contractuelles de son bail ainsi qu’à celles de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 23 janvier 2023 a été renvoyée à deux reprises.

A l’audience du 11 octobre 2024, la RATP HABITAT, représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux tremes desquelles elle sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

M [T] [B] et Mme [W] [Y] épouse [B], représentés par leur conseil, demandent, en se référant à leurs conclusions déposées à l’audience, le débouté de l’intégralité de des demandes de la RATP HABITATet sa condamnation au paiement de la somme de 3600 euros de domages et intérêts pour procédure abusive outre 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [B] indiquent vivre séparement depuis plusieurs années, Madame résidant en Guadeloupe et Monsieur étant resté dans leur domicile parisien. Il précise être retraité et voyager mais être établi en métropole ainsi que le confirme leurs enfants ainsi que les diverses factures établies à cette adresse.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

L’article 10 2° de la loi du 1er septembre 1948, applicable aux habitation à loyer modéré en vertu des dispositions de l’article L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation, prévoit que n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes, qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L'occupation doit avoir duré huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre.

Il résulte des dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer et qu’en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il ressort de l’article 1184, devenu 1224, du même code que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, RATP HABITAT verse à l’appui de sa demande en résiliation du contrat de bail l’avis d’impot sur les revenus 2021, établi en 2022 mentionnant une adresse [Localité 5] pour les époux [B] et plus précisement [Adresse 7] ainsi qu’une enquête ATER du 8 mars 2023 aux termes de laquelle il est indiqué qu’une nouvelle adresse a été déterminée située [Adresse 1], à une adresse différente de celle mentionnée dans l’avis d’impôt 2021.

Il sera toutefois relevé que cette même enquête précise “qu’il n’a pas été possible de déterminer la situation au regard du logement de M [T] [B]”.

Si la sommation interpellative du 6 avril 2023 a bien été signifiée à la personne de Mme [W] [B] [Localité 5], il sera relevé qu’il n’en est pas de même s’agissant de M [T] [B] puis que la sommation interpellative du 21 avril 2023 à l’adresse déterminée [Localité 4] par l’enquête ATER n’a pas pu être signifiée à personne et mais conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Le commissaire de justice a indiqué que l’adresse [Localité 4] correspondait à une maison qui semble abandonnée, l’ensemble des recheches effectuése par le commissaire de justice se sont avérées vaines y compris à deux autres adresses en Guadeloupe.

Il sera en revanche relevé que la sommation interpellative signifiée le 6 avril 2023 à l’adresse du logement en cause, [Adresse 2], l’a été à étude après que le commissaire de justice a noté que le nom [B] est inscrit sur la boîte aux lettres.

Le commissaire de justice relève dans son acte qu’il n’y a pas de paillasson et que le sonnette ne semble pas alimentée en electricité, qu’un voisin, sans autre précision, indique que les [B] n’habitent plus dans les lieux.

Toutefois, M [T] [B] verse aux débats les attestations de ses enfants qui indiquent rendre visite à leur père à [Localité 6], il justifie également d’un suivi médical à [Localité 6] dont les dates ne peuvent être établies.

Il verse surtout l’avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022 mentionnnant son adresse parisienne et diverses factures à son nom et à l’adresse parisienne pour la période 2022, 2023, 2024 (EDF, Free Engie).

Il n’est pas contesté qu’il arrive à M [B] de se rendre en Guadeloupe, toutefois, la seule attestation de M [J] [F], gardien de l’immeuble, employé par la RATP HABITAT et donc lié par une relation de subordination avec son employeur ne peut à elle seule établir la preuve de l’absence de résidence de plus de 8 mois sur la période 2021-2023 alors qu’aucune adresse n’a pu être établie avec certitude en Guadeloupe à cette période et que son épouse indique que le couple vit séparement depuis de nombreuses années.

Il sera relevé, en outre, que l’assignation délivrée dans le cadre de la présente instance a été délivrée à M [T] [B] à l’adresse des locaux litigieux, le procès-verbal de signification mentionnant notamment que le gardien a confirmé le domicile.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que la RATP HABITAT, sur qui pèse la charge de la preuve de ce que le mode d’occupation ne correspond pas aux exigences de la loi et du contrat de bail, n’apporte pas d’éléments suffisants pour établir que M [T] [B] ne résiderait plus dans les locaux litigieux.

En conséquence, la RATP HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un manquement grave justifiant la résiliation du contrat de bail.

Elle sera déboutée de ses demandes de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail, d’expulsion, de séquestration du mobilier et de condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application de l'article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l'auteur de l'action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu'il obtiendrait gain de cause. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d'une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit.

En l'espèce, le bailleur a agi après avoir été rendu destinataire d’un avis d’impôt supportant une autre adresse “[Localité 4]” en Guadeloupe pour son locataire. Les différentes sommations interpellatives comportaient des éléments ouvrant un doute légitime sur la localisation de M [B].

Aucun abus de droit ne saurait être relevé et M et Mme [B] ne rapportent la preuve d’aucun préjudice. La demande sera par conséquent rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Les circonstances de la cause ne justifient pas le prononcé de l’exécution provisoire, qui ne sera pas ordonnée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La RATP HABITAT qui succombe sera condamné au paiement d’une indemnité que l’équité commande de fixer à 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Déboute la RATP HABITAT de ses demandes de prononcé de la résiliation du bail liant M [T] [B] à la RATP HABITAT, d’expulsion, de séquestration du mobilier et de condamnationde M [T] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation,

Déboute M [T] [B] et Mme [W] [Y] épouse [B] de leur demande de dommages te intérêts,

Condamne la RATP HABITAT à payer à M [T] [B] et Mme [W] [Y] épouse [B] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la RATP HABITAT aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

Dit n’y avoir à l’exécution provisoire

Le greffier le président