Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 8] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 6]

NAC: 5AC

N° RG 24/02500 N° Portalis DBX4-W-B7I-TDP4

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 11 Décembre 2024

[B] [U] [F] [X]

C/

[K] [J] [Z] [N]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 11 Décembre 2024

à Mme [B] [U] et à M. [F] [X]

Expédition délivrée à toutes les parties

JUGEMENT

Le mercredi 11 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 17 octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [B] [U] demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [F] [X] demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

ET

DÉFENDEURS

Madame [K] [J] demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [N] demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 9 mars 2021, Madame [B] [U] a donné à bail à Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [J] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 640,00 euros, outre 20,00 euros de provision sur charges.

Par exploit de commissaire de justice en date du 08 septembre 2023, Madame [B] [U], usufruitière, et Monsieur [F] [X], nu-propriétaire, ont fait délivrer un congé aux fins de vente avec effet au 31 mars 2024, en leur indiquant vouloir vendre le bien pour la somme de 230 000,00 euros. Les locataires n’ont pas fait d’offre d’achat et se sont maintenus dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, Madame [B] [U] et Monsieur [F] [X] ont fait assigner Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection de céans aux fins d’obtenir : - la validation du congé délivré, - de les déclarer occupants sans droit ni titre, - leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêt de droit, - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée, - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

A l’audience du 17 octobre 2024, Madame [B] [U] et Monsieur [F] [X], présents, maintiennent l’ensemble de leurs demandes et font état d’ arriéré locatif d’un montant de 4760,00 euros. Aucune demande au titre de l’arriéré locatif n’ayant été formée dans l’assignation délivrée, et cette demande en paiement au titre de l’arriéré locatif n’ayant pas été communiquée au défendeur non comparant, ils indiquent ne pas former de demande à ce titre. Madame [B] [U] précise qu’elle est usufruitière et que Monsieur [F] [X] est nu propriétaire du bien immobilier.

Ils ont été autorisés à produire en délibéré un acte permettant de démontrer leur qualité respective.

Convoqués par assignation remise à étude le 18 juin 2024, Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [J] n’ont pas comparu à l’audience et ne s’y sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Par courriel en délibéré en date du 17 octobre 2024, les demandeurs ont produit un acte de donation justifiant la qualité de propriétaire de Monsieur [F] [X] et celle d’usufruitier de Mme [M] à compter du 15 janvier 2007, suite à donation de cette dernière, propriétaire du bien, au profit de M. [X].

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur le congé et la demande d’expulsion

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois. Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

Le congé doit par ailleurs être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En l’espèce, le contrat de bail fourni par les demandeurs indique une date de prise d'effet du bail le 1er avril 2021 et une durée de 3 ans renouvelable tacitement. Le bail devait donc être renouvelé au 1er avril 2024.

Il résulte des pièces fournies que, par exploit de commissaire de justice en date du 08 septembre 2023, les bailleurs ont délivré congé à Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [J] pour le 31 mars 2024 précisant l’intention de vendre, le prix de vente et la possibilité pour les locataires de faire valoir leur droit de préférence. Ce congé est ainsi intervenu 6 mois avant la fin du bail et de son renouvellement par tacite reconduction.

Le congé délivré par Madame [B] [U] et Monsieur [F] [X], et dont la validité n’est pas contestée par définition par Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [J] non comparants, est donc régulier en la forme et il convient de le valider.

Il est constant que Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [J] n'ont donné aucune suite à l’offre de vente et se sont maintenus dans les lieux, il convient donc d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef. Par ailleurs, le recours à la force publique se révèle une mesure nécessaire, eu égard aux circonstances de l’espèce.

II- Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Aux termes des articles 4 et 5 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, le juge devant se prononcer seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [J] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024, causant ainsi un préjudice aux bailleurs.

Dès lors, ils seront solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le vendre. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 660,00 euros.

Pour autant, au terme de leur assignation, les demandeurs sollicitent le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du jugement à intervenir et ne forme pas de demande en paiement au titre de loyers et charges et indemnité d’occupation impayés.

En conséquence, Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [J] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III- Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [B] [U] et Monsieur [F] [X] demandent la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [J] au paiement de la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 1153 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée.

Or, l’article 1153 du Code civil dispose que le représentant légal, judiciaire ou conventionnel n’est fondé à agir que dans la limite des pouvoirs qui lui ont été conférés.

Le tribunal relève que le droit des contrats a été réformé par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et que les dispositions relatives aux demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive sont désormais prévues au sein de l’article 1231-6 du Code civil qui dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que le maintien dans les lieux de Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [J], postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’il cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de leur bien les a privé de leur jouissance.

Toutefois, Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [J] sont condamnés solidairement ci-avant à verser une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à la date de libération définitive des lieux qui, au-delà de son aspect indemnitaire et compensatoire constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

De surcroît, les demandeurs ont limité leur demande au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement.

Madame [B] [U] et Monsieur [F] [X] ne justifiant pas d’un préjudice autre et ne motivant pas leur demande indemnitaire, il y a lieu de les débouter en conséquence de leur demande sur le fondement de la résistance abusive.

IV- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les frais de l’assignation, et à l’exclusion du coût du congé pour vendre qui relève d’un choix personnel des bailleurs.

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Madame [B] [U] et Monsieur [F] [X] ne justifient pas avoir engagé des frais dans le cadre de la présente action judiciaire autres que ceux acquitter au titre des dépens.

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé délivré par Madame [B] [U] et Monsieur [F] [X] le 08 septembre 2023 avec effet au 31 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [J] de libérer les lieux situés [Adresse 3], et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [B] [U] et Monsieur [F] [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [J] à verser à Madame [B] [U] et Monsieur [F] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à savoir la somme de 660,00 euros, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Madame [B] [U] et Monsieur [F] [X] de leur demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [J] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’assignation mais à l’exclusion du coût du congé pour vendre délivré ;

DEBOUTE Madame [B] [U] et Monsieur [F] [X] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier La Vice-Présidente