Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 8] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/01483 N° Portalis DBX4-W-B7I-S2DY

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 11 Décembre 2024

S.A. PROMOLOGIS

C/

[S] [F] [I] [M]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 11 Décembre 2024

à Me Thierry LANGE

Expédition délivrée à toutes les parties

JUGEMENT

Le mercredi 11 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 17 octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [S] [F] [I] [M] demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 30 mars 2011, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [S] [M] un appartement à usage d’habitation n°2 situé [Adresse 5], pour un loyer initial de 318,60€ hors charges.

Invoquant des troubles de voisinages, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Madame [S] [M] par acte de commissaire de justice en date du 04 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant au fond, aux fins de : - constater le trouble anormal de voisinage causé par celle-ci, - prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, - d’ordonner son expulsion et celle de toute personne et de tous objets de son chef, des lieux loués, - d’ordonner, qu’elle ne pourra bénéficier d’aucun délai pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision à intervenir, - la condamner à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer et charges actuels, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération totale des lieux, - la condamner à lui payer la somme de 1000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure ainsi que les entiers dépens de l’instance en ce compris la sommation d’avoir à cesser les troubles de voisinage en date du 18 octobre 2022.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 13 juin 2024, en l’absence de la défenderesse et mise en délibéré au 16 septembre 2024, avancé au 25 juin 2024, date à laquelle il a été ordonné la réouverture des débats pour l’audience du 17 octobre 2024 par mention au dossier en raison de l’hospitalisation de la défenderesse.

A l’audience du 17 octobre 2024, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, s’en remet à son assignation et maintient ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’à compter du mois de juillet 2022, elle n’a cessé de recevoir des doléances de locataires lui faisant part des troubles incessants perpétrés par Madame [M]. Elle affirme lui avoir adressé des mises en demeure et une sommation d’avoir à cesser le trouble délivrée par acte de commissaire de justice, qui se sont avérées vaines. Elle soutient, par ailleurs, avoir tenté de trouver une solution amiable au travers d’une convocation des différents locataires concernés par le bruit de Madame [M] en vain.

Citée par acte de commissaire de justice remis à l’étude puis régulièrement convoquée par le greffe par courrier recommandé du 25 juin 2024 l’avisant de la réouverture des débats sur sa demande (AR pli avisé non réclamé), Madame [S] [M] n'était ni présente, ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

SUR LA DEMANDE DE RESILIATION ET L'EXPULSION

La résiliation du bail peut être prononcée à la demande du bailleur en cas de violations graves ou renouvelées de ses obligations par le preneur.

Par ailleurs l'article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

Conformément aux dispositions de l'article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d'une obligation essentielle consistant à user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L'article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Il en résulte que les locataires doivent s'abstenir de causer tout trouble anormal de voisinage dans le cadre de l'exécution de leur contrat de bail et il convient donc que le bailleur qui se prévaut de cette disposition démontre le trouble en question, ainsi que son caractère anormal et le lien entre ce trouble et l'exécution du contrat de bail.

L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute par ailleurs que « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

Ainsi, le bailleur est dans l'obligation de faire cesser le trouble dont il peut rapporter la preuve.

En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l'assignation en justice en vertu de l'article 1229 du code civil.

En l'espèce, l’obligation de jouissance paisible des lieux est rappelée à l’article 7-1 du bail signé entre les parties.

Pour justifier des troubles invoqués, la SA PROMOLOGIS verse aux débats deux courriers de mise en demeure en date du 8 janvier 2013 et du 22 février 2013 faisant état de tapage nocturne et diurne en provenance du logement de Madame [S] [M]. (Pièce 3 et 4 bailleur).

Elle verse également aux débats une attestation de témoin en date du 31 juillet 2022 par laquelle Monsieur [D] [P], locataire de l’appartement n°4 du même immeuble, fait état de nombreux troubles sonores réguliers depuis le 13 juin 2022 causé par la locataire par l’appartement n°2, Madame [S] [M], notamment des conversations et musique à haut volume. (Pièce 5 bailleur).

Une sommation d’avoir à cesser le trouble (pièce 11 bailleur) a également été adressée à Madame [S] [M] le 18 octobre 2022 par acte de commissaire de justice la convoquant, par ailleurs, pour le mercredi 26 octobre 2022 à son agence située [Adresse 4].

Elle produit aussi aux débats plusieurs courriers en date du 13 novembre 2022, du 06 décembre 2022, du 09 janvier 2023, du 19 février 2023, du 07 mars 2023 par lesquels Monsieur [D] [P], locataire de l’appartement n°4, a signalé de manière particulièrement détaillée quasi quotidiennement ou à intervalles réguliers la nature et la durée des nuisances qu’il affirme avoir subi.

Le tribunal relève cependant qu’entre l’année 2013 et l’année 2022, soit pendant une période de près de 10 ans, il n’est formé aucun grief à l’encontre de la locataire.

En outre, s’il est établi une récurrence des incidents signalés par Monsieur [D] [P], il n’est versé aux débats aucun justificatif de plainte ou reproche de même nature à l’encontre de Madame [S] [M] par d’autres locataires ou voisins du même immeuble.

Il va de soi que l’absence de reproches formés par des tiers à la cause ne signifie pas que Monsieur [D] [P] n’ait pas été, pour sa part, victime de nuisances mais la matérialité des troubles reprochés à Madame [S] [M] n’est établie par aucun autre élément corroborant les affirmations de Monsieur [D] [P].

Par ailleurs, il est versé aux débats d’autres courriers en date du 11 novembre 2022 (pièce 13 bailleur), du 09 janvier 2023 (pièce 17 bailleur), du 19 février 2023 ainsi qu’une attestation de témoin de Monsieur [D] [P], locataire de l’appartement n°4 (pièces 19 et 20 bailleur) par lesquels ce dernier se plaint également de subir des nuisances de la part de la personne résidant le logement n°6 du même immeuble, ce qui induit que les troubles sonores allégués n’auraient pas pour unique source l’appartement n° 2 occupé par Madame [S] [M].

Dès lors que celui-ci se plaint tant du locataire de l’appartement n°2, à savoir Madame [S] [M], que celui de l’appartement n°6 et que les reproches formés à l’encontre de Madame [S] [M] relèvent majoritairement de conversations haut volume/conversions téléphoniques haut volume, les nuisances invoquées sont susceptibles de trouver leur origine dans des causes extérieures, comme par exemple un défaut d’isolation phonique des logements.

Il apparaît donc que les griefs formulés par la SA PROMOLOGIS à l’encontre de Madame [S] [M] ne suffisent pas, faute d’éléments probants objectifs, à caractériser un trouble anormal du voisinage grave et répété imputable à la locataire.

Il y a lieu en conséquence de débouter la SA PROMOLOGIS de sa demande de résiliation du contrat de bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le contrat n’étant pas résilié, la SA PROMOLOGIS sera également déboutée de ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion de la défenderesse sans délai et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

SUR LES MESURES ACCESSOIRES 

La SA PROMOLOGIS, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Partie tenue aux dépens, la SA PROMOLOGIS sera déboutée de sa demande à ce titre.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DIT que la matérialité du trouble anormal de voisinage allégué à l’encontre de Madame [S] [M] n’est pas établie ;

DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de sa demande de résiliation du bail signé entre elle et Madame [S] [M] le 30 mars 2011 ;

DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de sa demande d’expulsion à l’encontre de Madame [S] [M] sans délai ;

DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de sa demande de condamnation de Madame [S] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires de la SA PROMOLOGIS ;

CONDAMNE la SA PROMOLOGIS aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le greffier La Vice-Présidente