Demande tendant à la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié ou installé en violation des règles d'urbanisme

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 12 DECEMBRE 2024

mm

N° 2024/ 400

N° RG 20/13014 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWEF

[W] [J]

C/

[S] [N]

S.A.S. SIRIUS CONCEPT

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

Me Karim RAISSI-FERNANDEZ

Me Ludivine BENEFICE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité d'ANTIBES en date du 17 Septembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 20/000056.

APPELANTE

Madame [W] [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Philippe DUTERTRE de la SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Syndicat des coproprietaires de la résidence '[Adresse 3]' , sis [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole en exercice Monsieur [S] [N] demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Karim RAISSI-FERNANDEZ, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L SIRIUS CONCEPT ayant pour nom commercial 'CLIM SERVICES', dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

représentée par Me Ludivine BENEFICE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [W] [J] est propriétaire d'un appartement au sein de la résidence « [Adresse 3] », situé au [Adresse 2].

Elle a fait réaliser, par la SARL Sirius Concept ayant pour nom commercial « Clim Services » (ci-après la société Clim Services), des travaux consistant dans le remplacement des groupes de climatisation, les liaisons frigorifiques tirées dans des goulottes en PVC, posées en façade de l'immeuble.

Par requête enregistrée 22 janvier 2020, et après une tentative pour parvenir à un règlement amiable du litige,  le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] » (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait convoquer  Mme [J] devant le tribunal de proximité d'Antibes afin, notamment, de faire retirer les goulottes posées sans autorisation de la copropriété.

Mme [J] a fait assigner la société Clim Services afin, notamment, de la voir condamner à la relever et garantir, entre autres, du fait de son manquement à son obligation de conseil.

Par jugement du 17 septembre 2020 le tribunal judiciaire d'Antibes a :

Ordonné l'enlèvement de la goulotte en façade et la remise des lieux dans leur état antérieur aux frais de Mme [W] [J] dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement.

Condamné Mme [J], passé ce délai, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 100 € par jour de retard jusqu'à la date de remise des lieux dans leur état initial.

Rejeté tout autre demande plus ample ou contraire.

Dit n' y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamné Mme [W] [J] aux dépens de l'instance.

Par deux déclarations du 30 novembre 2020 et du 23 décembre 2020, Mme [W] [J] a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal de proximité d'Antibes le 17 septembre 2020, en intimant M [S] [N] en qualité de syndic bénévole de la copropriété et la SAS Sirius Concept

Par ordonnance du 7 avril 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures sous le numéro de RG unique 20/13014.

Par ordonnance du 26 mars 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté l' incident de péremption d'instance soulevé par la SAS Sirius Concept.

Dans ses conclusions d'appelante, transmises et notifiées par RPVA le 24 février 2021, Mme [J] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1240 en ce qui concerne le syndicat et son représentant,

Vu les dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil en ce qui concerne Clim Services,

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Le condamner à rembourser à Mme [J] la somme de 1 595 € correspondant au coût de la modification de l'installation effectuée au titre de l'exécution provisoire du jugement.

Si par extraordinaire la Cour confirmait le jugement entrepris sur la nécessité d'une délibération et sur la modification de l'installation,

Dire et juger que la société Clim Services devra relever et garantir Mme [J] de toute condamnation qui pourrait, éventuellement, être prononcée à son encontre et ce sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

La condamner à ce titre à rembourser à Mme [J] la somme de 1 595 €.

Dire et juger que le syndic a engagé sa responsabilité civile et qu'il devra de même relever et garantir Mme [J] de toute condamnation qui pourrait, éventuellement, être prononcée à son encontre et ce sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle.

Le condamner à ce titre à rembourser à Mme [J] la somme de 1 595 €,

Condamner tous succombant au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Elle fait valoir les moyens et arguments suivants :

Elle n'était pas présente lors de la pose de la climatisation et c'est Monsieur [V], président du conseil syndical, qui a supervisé les travaux. Il résulte de cette situation que le président engage, a minima, dans le cadre de la théorie de l'apparence le syndicat des copropriétaires qui ne peut, sérieusement ensuite refuser les travaux.

Elle n'est pas la seule à avoir réalisé la pose d'un climatiseur sans accord préalable ; mais elle est la seule à avoir fait l'objet de poursuites.

Le conseil syndical a donné son accord, au moins tacite, et Monsieur [V], qui en est membre, était présent lors du retrait des goulottes suite à la décision de justice. Donc, dans le cadre de la théorie de l'apparence, les travaux étaient manifestement validés par le conseil syndical représenté par son président. Or, Monsieur [V] a écrit une lettre le 10 avril 2018 indiquant qu'une autorisation expresse de l'assemblée générale était nécessaire pour faire réaliser des travaux sur la façade.

La pose des goulottes, en façade, plutôt qu'à l'intérieur ne relevait pas d'un choix particulier de la concluante mais avait été proposée par l'entreprise. Donc cette dernière devrait être condamnée à relever et garantir Mme [J] puisqu'elle l'a mal conseillée et, en tant que professionnelle, l'entreprise ne pouvait ignorer les problèmes qu'une pose en façade pourrait susciter et les autorisations nécessaires pour qu'une telle pose puisse être effectuée.

Dans ses conclusions d'intimée, transmises et notifiées par RPVA le 06 mai 2021, la SARL Sirius Concept demande à la cour de :

Vu les articles 9 et 1231-1 du Code civil,

Vu le jugement du tribunal judiciaire d'Antibes du 17 septembre 2020,

Vu les pièces versées aux débats,

Confirmer le Jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

Débouter Mme [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l'endroit de la SARL Sirius Concept, dénommée Clim Services ;

Condamner Mme [J] à verser à la SARL Sirius Concept, dénommée Clim Services, la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Écarter toutes demandes, fins et conclusions contraires.

Elle fait valoir que :

Mme [J] a fait le choix de la pose en façade et était présente lors de la réalisation des travaux ; même si elle a été absente lors du rendez-vous du 08 mars 2018 et que seul Monsieur [V] était présent. Monsieur [V], président du conseil syndical, ex syndic bénévole, avait conseillé à Mme [J] la SARL Sirius Concept.

Mme [J] a signé le devis et choisi une installation en extérieur pour des raisons esthétiques évidentes, cette dernière ayant été également validée verbalement par M. [V] lors de la visite du 8 mars 2018.

Il n'incombait pas à la société Clim Services de s'assurer, préalablement à l'installation de la climatisation, de l'obtention de l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires pour l'exécution des travaux ; le règlement intérieur de la copropriété n'est opposable qu'aux résidents et non aux prestataires de services.

En tout état de cause, Mme [J] ne démontre pas un manquement au devoir de conseil.

Dans ses conclusions d'intimée, transmises et notifiées par RPVA le 20 mai 2021, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] » demande à la cour de :

Vu la loi du 10 Juillet 1965 et plus précisément son article 25b

Vu le règlement de copropriété de la copropriété [Adresse 3]

Vu les pièces versées

Déclarer recevables et bien fondées les demandes fins et conclusions du Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] » représenté par son syndic bénévole en exercice ;

Débouter Mme [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Rejeter toutes autres demandes, fins et conclusions contraires ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de proximité d'Antibes du 17 septembre 2020 (RG 11-20-000056);

Condamner Mme [J] au paiement au profit du Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] » de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la présente procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel en ce compris le constat d'huissier du 13 mai 2020.

Le syndicat de la copropriété fait valoir que :

Monsieur [V], représentant du conseil syndical, n'a fait que permettre à la société Clim Services d'accéder à l'appartement de Madame [J] (avec accord de l'appelante), pour que la société puisse procéder à l'élaboration d'un devis.

Seule était présente Madame [J] lors de la réalisation des travaux. Si Monsieur [V] s'est déplacé dans l'appartement de cette dernière c'est pour d'autres raisons et non pour superviser les travaux ; comme le reconnaît l'appelante dans son courrier du 13 juin 2018.

Le 06 avril 2018, M. [N], nouveau syndic bénévole, découvrait les travaux en cours chez l'appelante et l'alertait, par la suite, sur le fait que la réalisation de tels travaux nécessitait l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.

L'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, repris dans le règlement de copropriété, impose une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires pour « les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ». Même si le président du conseil syndical avait donné son accord, ce qui est contesté, cette formalité est incontournable.

Madame [J] n'apporte aucune précision sur le syndic qu'elle juge responsable et confond conseil syndical et syndic.

L'instruction a été clôturée le 24 septembre 2024.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIVATION

Madame [J] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de son syndic bénévole pour faute, sur le fondement de l'article 1240 du code civil. En l'espèce Madame [J] ne peut se retrancher derrière l'intervention du syndic bénévole de l'époque, M [V], qui aurait accepté tacitement le principe de l'installation en façade des goulottes contenant les liaisons frigogènes.

En effet, si le syndicat est tenu d'exécuter les engagements du syndic souscrit pour le compte de la copropriété, c'est uniquement dans la mesure où ces engagements n'excèdent pas les pouvoirs du syndic. La théorie du mandat apparent ne saurait dans ces conditions suppléer une formalité omise, telle qu'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires, lorsque celle-ci est exigée.

Or, il ressort des dispositions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 reprises dans le règlement de copropriété, dont Madame [J] a nécessairement connaissance depuis l' acquisition de son bien, que « ne sont adoptées qu' à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :...b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Dès lors, en l'absence de délibération autorisant la pose de goulottes en façade de l'immeuble, l'accord tacite de M [V] , syndic bénévole à l'époque de la réalisation des travaux, ne pouvait valoir autorisation expresse de l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité requise, à la pose de ces goulottes destinées à accueillir les conduites de fluides frigogènes installées par l'entreprise Sirius Concept, sur une partie commune de la copropriété.

Madame [J] ne pouvait dans ces conditions ignorer que cette autorisation n'avait pas été donnée, alors que c'était à elle de la solliciter en sa qualité de copropriétaire ayant connaissance du règlement de copropriété.

En second lieu et comme l'a retenu le tribunal , par une appréciation exacte des faits qui lui étaient soumis et une application non moins exacte de la notion d'obligation de conseil, que la cour fait sienne, la société Sirius Concept, professionnelle de la climatisation, n' était pas tenue d'une obligation de conseil juridique , n'étant pas un professionnel du droit, alors qu'en raison de la présence de M [V] , syndic bénévole, lors de la visite préalable de l'appartement de l'appelante, pour établissement du devis, elle pouvait penser que le maître de l'ouvrage avait obtenu, de la part de la copropriété, toute autorisation de travaux utile.

Enfin, Madame [J] ne saurait rechercher la responsabilité personnelle de l'ancien syndic, M [V], pour faute ou négligence, pour avoir omis de provoquer une délibération d'assemblée générale et avoir autorisé tacitement, personnellement, des travaux affectant les parties communes, alors qu'il n' est pas dans la cause .

Elle ne peut non plus rechercher la responsabilité personnelle de M. [N], actuel syndic bénévole de la copropriété, alors que celui-ci n'a jamais autorisé les travaux sur la façade de l'immeuble et a au contraire, selon ce qui ressort des pièces versées aux débats, demandé l'enlèvement des goulottes litigieuses.

Dans ces conditions, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions et Madame [J] est déboutée de l'ensemble de ses prétentions.

Partie perdante, Madame [J] est condamnée aux dépens et frais irrépétibles d'appel qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés, en application des articles 696 à 700 du code de procédure civile .

Les frais de constat d'huissier ne constituent pas des dépens tels qu'énumérés à l'article 695 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande d'inclusion dans les dépens, des frais du constat d'huissier du 13 mai 2020, dont il sera tenu compte dans l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Madame [W] [J] aux dépens d'appel,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à inclure dans les dépens le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 13 mai 2020,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic bénévole en exercice, une somme de 3000,00 euros, et à la société Sirius Concept, une somme de 2500 euros, au titre des frais non compris dans les dépens d'appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT