Demande en paiement des charges ou des contributions

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 24/00898 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MY4E

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à : Me Dorothée LEGOUX - 71 Me Mireille STIEBERT-LACOUR - 40

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 12 décembre 2024

Le Greffier

République Française Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

Jugement du 12 Décembre 2024

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] agissant par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, ayant siège social au [Adresse 1], agissant elle-même par son Président, en exercice audit siège, représentée par Me Mireille STIEBERT-LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [F] [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me Dorothée LEGOUX, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l'audience publique du 26 Novembre 2024 Président : Olivier RUER, Premier vice-président Greffier : Cédric JAGER

JUGEMENT :

Prononcée par mise à disposition au greffe par : Olivier RUER, Premier vice-président Nathalie BOURGER, Greffier placé Contradictoire En premier ressort Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte délivré le 25 juin 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "[Adresse 3]", sis [Adresse 3] [Localité 2] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [G] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

- le condamner à lui payer la somme de 3.123,94 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 21 octobre 2022, au titre de l’arriéré de charges de travaux de copropriété et des frais de recouvrement ; - constater la déchéance du terme des provisions non encore appelées au titre de l’exercice 2024 des lots de propriété de M. [G] [F] et faisant partie de la copropriété gérée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "[Adresse 3]" ; - le condamner à lui payer les sommes de 308,95 euros correspondant au 3e trimestre 2024 de l’appel de provision sur charges, sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; - le condamner à lui payer les sommes de 308,95 euros correspondant au 4e trimestre 2024 de l’appel de provision sur charges, sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; - le condamner à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et résistance abusive ; - le condamner à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - le condamner aux entiers frais et dépens.

Selon conclusions du 21 novembre 2024, M. [G] [F] a sollicité voir :

à titre principal, - débouter la société FONCIA de sa demande au titre de l'arriéré de charges de copropriété d'un montant de 1.026,28 euros ; - réduire l'arriéré dû au titre des frais de recouvrement par M. [F] à la somme de 70 euros ;

à titre subsidiaire, - réduire l'arriéré dû par M. [F] à la somme de 1096,28 euros ; - accorder à M. [F] des délais de paiement de 24 mois ;

à titre infiniment subsidiaire, - accorder à M. [F] des délais de paiement sur 24 mois ;

en tout état de cause, - condamner la partie demanderesse à lui verser la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral subi ; - condamner la partie demanderesse à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du CPC ; - condamner la partie demanderesse aux entiers frais et dépens de l'instance ; - prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon conclusions du 22 novembre 2024, LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a sollicité voir :

- condamner M. [G] [F] à lui payer la somme de 2.357,76 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 21 octobre 2022, au titre de l’arriéré de charges de travaux de copropriété et des frais de recouvrement ; - le condamner à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et résistance abusive ; - le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - débouter M. [G] [F] de ses fins, moyens et conclusions ; - condamner M. [G] [F] aux entiers frais et dépens.

A l'audience du 26 novembre 2024, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour plus ample examen des prétentions et moyens.

MOTIFS

L'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l'espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES produit les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, le contrat de syndic et tarifs, ainsi que les mises en demeure et la copie du livre foncier.

Suite à la mise en demeure de payer du 5 août 2022, qui rappelle l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet le recouvrement des sommes non encore exigibles, 30 jours après une mise en demeure restée sans effet, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a adressé à la défenderesse le 21 octobre 2022 une sommation de payer la somme de 1.550,40 euros par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, laquelle est restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la sommation.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a mis en demeure le 28 décembre 2023 M. [G] [F] de payer la somme de 2.724,94 euros.

M. [G] [F] conteste la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES en ce qu'elle ne prendrait pas en compte ses paiements par chèques, que certains chèques n'auraient pas été encaissés, que les décomptes versés aux débats par le demandeur (pièces 10 et 29) se contredisent et que les frais de recouvrement apparaissent injustifiés car les mises en demeure, relances et constitution de dossier n'étaient pas nécessaires.

Toutefois, le dernier décompte en date du 17 octobre 2024 a pris en compte douze chèques entre le 5 janvier 2022 et 11 octobre 2024.

S'agissant des chèques qui n'auraient pas été encaissés, il est constant que lorsqu'un paiement est effectué par chèque, le débiteur n'est réputé avoir acquitté sa dette qu'à la date où le créancier a effectivement reçu le chèque et sous réserve de son encaissent (Civ. 1re 4 avr. 2001 n°99-14.927), de sorte que la preuve du paiement n'est pas rapporté, M. [G] [F] ne contestant pas le défaut d'encaissement.

En outre, les frais de recouvrement ont été facturés conformément au contrat de syndic et apparaissent justifiées, dès lors que les mises en demeure étaient consécutives à des impayés et sont espacées d'une année.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES justifie ainsi de ce que la défenderesse reste redevable de la somme totale de 2.357,76 euros (1.506,28 euros + 851,48 euros pour les frais de recouvrement) au titre de l'arriéré de charges de copropriété et des frais.

Par ailleurs, en application de l'article 1231-6, alinéa 3, du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fait en l'espèce la preuve de cette mauvaise foi et de son préjudice financier supplémentaire subi à ce titre. La somme de 100 euros lui sera allouée à titre de dommages et intérêts.

Il résulte de l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Outre que le non-paiement des charges de copropriété met la copropriété en péril du fait de ne pas pouvoir payer les charges de copropriété, répercutant le péril sur les autres copropriétaires, M. [G] [F] ne justifie pas de difficultés particulières, au regard des déclarations d'impôt produites, sa conjointe, Mme [E] [D], étant également propriétaire des lots.

Sur la demande reconventionnelle de M. [G] [F] tendant au paiement de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi, aucun fondement n'est invoqué au soutien de sa demande. Aucune pièce tel un certificat médical ne permet de justifier d'un préjudice moral subi par M. [G] [F], ni d'un quelconque lien de causalité avec les agissements de FONCIA ès qualité de syndic, lequel n'est pas dans la cause.

Enfin, M. [G] [F], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, tels que définis par l'article 10-1 a) de la loi précitée du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [G] [F] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La somme de 1.000 euros lui sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la déchéance du terme des provisions sur charges de l’année en cours et non encore appelées au titre de l’immeuble propriété de M. [G] [F] et inclus dans la copropriété gérée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "[Adresse 3]", sis [Adresse 3] ;

CONDAMNE M. [G] [F] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "[Adresse 3]", sis [Adresse 3] :

- la somme de 2.357,76 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2022 ; - la somme de 100 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement de M. [G] [F] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral de M. [G] [F] ;

CONDAMNE M. [G] [F] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [G] [F] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "[Adresse 3]", sis [Adresse 3] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Et avons signé la minute du présent jugement avec le greffier.

Le Greffier Le Président