Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [X] [N],

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Dominique FONTANA

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/01536 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36PT

N° MINUTE : 24/2

JUGEMENT rendu le 10 décembre 2024

DEMANDERESSE S.A.S. HOMYA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0139

DÉFENDERESSE Madame [X] [N], demeurant [Adresse 2] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 septembre 2024

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 décembre 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

Décision du 10 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01536 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36PT

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 24/ 08/ 2006 à effet au 24/ 08/ 2006, la SAS HOMYA a donné à bail à Mme [O] [W] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 3], avec cave n° 9, pour un loyer de 815 euros et 102 euros de provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

La SA GEC 25 est venue aux droits de la SA GECINA, et est dénommée SAS HOMYA.

Par avenant du 20/09/2016 , le bail a été mis au nom de Mme [N] [X] , tutrice des trois enfants mineurs de sa sœur Mme [O] [W], décédée le 12/04/2016, après délibération du conseil de famille en ce sens du 24/06/2016.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [N] [X] le 3/ 10/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 2542,43 euros en principal et également aux fins de production de l’assurance locative. Il faisait suite à un précédent commandement de payer du 25/06/2021, ayant donné lieu à une instance en acquisition de la clause résolutoire ,laquelle a donné lieu à désistement d’instance le 07/01/2022.

Par acte de commissaire de justice du 19/ 01/ 2024, la SAS HOMYA a fait assigner Mme [N] [X] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance impayé de loyer - subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [N] [X] pour manquement à ses obligations contractuelles de fournir l’attestation d’assurance et de paiement des loyers à bonne date - voir ordonner l’expulsion de Mme [N] [X], à défaut de libération des lieux dans les 8 jours, ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier, - voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [N] [X], en garantie des indemnités et réparations locatives qui pourraient être dues

- voir condamner Mme [N] [X] au paiement :

D’une somme de 2406,41 euros au titre de l’arriéré au 1/ 01/ 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la partie le concernant et de l’assignation pour le surplusD’une indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuel et des taxes, charges et accessoires , à compter du 01/02/2024 jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion, D’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement Voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 4] le 23/ 01/ 2024.

Lors des débats du 22/04/2024 , la SAS HOMYA a exposé se désister de sa demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Par décision du 12/06/2024, les débats ont été réouverts au 30/09/2024 pour production d’un décompte actualisé et de la décision du FSL saisi le 16/04/2024, Mme [N] étant reconvoquée par LRAR .

A l'audience du 30/09/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 2609,40 euros, au 30/ 09/ 2024, septembre 2024 inclus, forme une demande en acquisition de la clause résolutoire pour les impayés uniquement et maintient ses autres demandes.

Il précise qu’ il s’en remet sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, le loyer courant étant repris, sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation .

Sur le délai au commandement de payer, le bailleur précise que le délai de 6 semaines a été visé au lieu de 2 mois pour payer la somme due.

Mme [N] [X] a comparu .Elle sollicite selon ses revenus de 1300 euros et ses charges des délais de paiement sur 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire . Elle précise que le dossier FSL a été déposé, qu’elle attend la décision de la commission. Elle rappelle être tutrice de deux enfants encore mineurs.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

Il a été mis dans les débats l’application de la loi dans le temps par le juge pour le délai figurant au commandement de payer.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 05/10/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Il convient de constater le désistement partiel de la demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Le commandement de payer délivré le 3/ 10/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 24/08/2006 et stipule une durée de 6 ans . Il a été reconduit tacitement le 24/08/ 2018 pour la dernière fois.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 03/12/2023 , il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion et le délai prévu était de deux mois.

La mise dans le débat de la loi applicable au contrat pour le commandement de payer a fait l’objet en tout état de cause d’observations du bailleur mais non du locataire, qui doit soulever avec preuve d’un grief la nullité de l’acte de procédure que constitue le commandement de payer . Il convient de substituer le délai légal applicable au délai erroné.

Mme [N] [X] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 03/12/2023 à minuit soit à compter du 04/12/ 2023.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois d’août 2024 régulièrement, le mois de juillet 2024 étant réglé partiellement , après reprise des paiements des loyers antérieurs depuis septembre 2023.

Mme [N] [X] dispose de revenus de 1300 euros et est tutrice de deux enfants mineurs depuis juin 2016 .

En l’absence d’opposition du bailleur et compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. Eu égard au dossier FSL déposé, et aux revenus limités de la locataire, il convient de prévoir des mensualités moins importantes en début d’échéancier.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [N] [X], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [N] [X], à défaut de local désigné . Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [N] [X] reste devoir une somme de 2609,40 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 30/ 09/ 2024, septembre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [N] [X] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 3/ 10/ 2023 sur la somme de 2542,43 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 10 euros, puis 82 euros selon modalités au dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner Mme [N] [X] au paiement de celle-ci. Le préjudice n’est en effet pas supérieur à la valeur locative.

Sur l’exécution provisoire :

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [N] [X] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter la SAS HOMYA de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE le désistement de la SAS HOMYA de sa demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 04/12/ 2023 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 3], avec cave n° 9, pour impayés.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE Mme [N] [X] à payer à la SAS HOMYA la somme de 2609,40 euros au titre des loyers et charges dus au 30/ 09/ 2024, septembre 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 3/ 10/ 2023 sur la somme de 2542,43 euros et de l’assignation pour le surplus

AUTORISE Mme [N] [X] à s'acquitter de la dette par 6 mensualités de 10 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis 30 mensualités de 82 euros le 5 des mois suivants , la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu'en cas de respect par Mme [N] [X] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la SAS HOMYA pourra alors faire procéder à l'expulsion de Mme [N] [X], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, la SAS HOMYA à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [N] [X] à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

CONDAMNE, en ce cas, Mme [N] [X] à payer à la SAS HOMYA l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [N] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

DEBOUTE la SAS HOMYA de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT