Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 05 Décembre 2024

N° RG 23/00161 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HFPM

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 16 Décembre 2022, RG 1122000211

Appelant

M. [N] [H] [R]

né le 26 Juin 1988 au CAMEROUM, demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Ivan MASANOVIC, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C73065-2023-000125 du 23/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY)

Intimé

M. [U] [F]

né le 01 Février 1950 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représenté par la SCP SAILLET & BOZON, avocat au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 01 octobre 2024 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2019, M. [U] [F] a donné à bail à M. [N] [H] [R] un logement meublé à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 3] contre un loyer mensuel de 260 euros, outre une provision sur charge de 40 euros.

Par exploit du 13 mai 2022, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer demeurés impayés. En outre, par exploit du 18 mai suivant, M. [F] a fait délivrer à M. [H] [R] un commandement de justifier l'assurance du logement pris à bail.

Postérieurement, M. [F] a fait assigner M. [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Chambéry en vue d'obtenir, à titre principal, le constat de la résiliation du bail, l'expulsion de son locataire puis sa condamnation à lui payer les loyers et charges impayés.

Par jugement réputé contradictoire du 16 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a :

- prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 20 octobre 2019 entre M. [F] et M. [H] [R],

- ordonné en conséquence à M. [H] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision,

- dit qu'à défaut, M. [F] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

- condamné M. [H] [R] à payer à M. [F] la somme de 1 404 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de mai 2022, avec intérêts au taux légal,

- condamné M. [H] [R] à payer à M. [F] la somme de 250 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [H] [R] à payer à M. [F] les loyers, charges et indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux,

- condamné M. [H] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation et de sa notification en préfecture, à l'exclusion du coût des commandements des 13 mai et 18 mai 2022,

- débouté M. [F] des plus amples demandes, notamment au titre de la condamnation de M. [H] [R] au paiement de dommages et intérêts,

- rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Par acte du 30 janvier 2023, M. [H] [R] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [H] [R] demande à la cour de :

- infirmer le jugement,

- condamner M. [F] à payer à Me Masanovic la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700-2 du code de procédure civile,

- condamner M. [F] aux dépens.

En réplique, par conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [F] demande à la cour de :

A titre principal

- débouter M. [H] [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- réformer le jugement en ce qu'il a :

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 20 octobre 2019 entre M. [F] et M. [H] [R],

Statuant à nouveau,

- constater la résiliation du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire :

à compter du 18 juin 2022 (date d'effet du commandement du 18 mai 2022),

et, à titre subsidiaire, à compter du 13 juillet 2022 (date d'effet du commandement du 13 mai 2022),

Au surplus, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

ordonné en conséquence à M. [H] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision,

dit qu'à défaut, M. [F] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

fixé l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

condamné M. [H] [R] à payer à M. [F] la somme de 250 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [H] [R] à payer à M. [F] les loyers, charges et indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux,

A titre subsidiaire,

- débouter M. [H] [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 20 octobre 2019 entre M. [F] et M. [H] [R],

ordonné en conséquence à M. [H] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision,

dit qu'à défaut, M. [F] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

fixé l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

condamné M. [H] [R] à payer à M. [F] la somme de 250 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [H] [R] à payer à M. [F] les loyers, charges et indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux,

En tout état de cause, sur le quantum des sommes restant dues par M. [H] [R],

- débouter M. [H] [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [H] [R] à lui verser la somme de 4 001 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation comprenant le mois de juin 2024,

- condamner M. [H] [R] à payer l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner M. [H] [R] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des préjudices subis,

- condamner M. [H] [R] à la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner M. [H] [R] aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel dans lesquels seront compris le coût de l'assignation, de sa notification à la préfecture ainsi que le coût des commandements des 13 et 18 mai 2022.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, applicable aux logements meublés conformément aux dispositions de l'article 25-3 de la même loi, le locataire d'un logement est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l'espèce, le bail produit par M. [F] stipule expressément (paragraphe IX) '[qu']à défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme du loyer [...] et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. Ce délai est réduit à un mois pour défaut d'assurance contre les risques locatifs'.

M. [F] justifie à ce titre d'un commandement du 18 mai 2022 visant la clause résolutoire pour défaut de justification de l'assurance locative. Il s'avère acquis aux débats que cette attestation n'a jamais été communiquée au bailleur de sorte que M. [F] sollicite, à bon droit, l'acquisition de la clause résolutoire passé le délai de 1 mois à compter de la signification du commandement.

Le décision déférée sera donc réformée en ce sens.

Au titre de la dette locative, M. [F] revendique la somme de 4 001 euros laquelle est détaillée dans un tableau mentionnant les sommes perçues, en ce compris celles versées par la Caisse d'allocations familiales, ainsi que chacune des échéances non-honorées par le preneur.

M. [H] [R] verse pour sa part différentes pièces (quittances, attestation de paiement de la Caisse d'allocations familiales, relevés de compte bancaire) justifiant les paiements effectués lesquels ont, néanmoins, déjà été imputés par le bailleur dans son décompte.

En outre, la somme de 450 euros dont il indique s'être acquittée en lieu et place du bailleur, au titre de la dépose et de la pose d'un sanibroyeur, ne saurait être déduite de cette créance faute pour la cour de disposer d'éléments d'appréciation concrets sur les circonstances du changement lequel semble avoir été opéré d'initiative par le preneur, sans demande préalable auprès du propriétaire ou refus injustifié de la part de ce dernier.

Aussi donc, M. [H] [R] doit être condamné à verser la somme de 4 001 euros à M. [F] au titre de l'arriéré locatif.

Au surplus, M. [F] sollicite la condamnation de M. [H] [R] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre 'des préjudices subis' sans étayer, autrement que par son état de santé dont l'imputabilité au litige n'est pas rapportée, en quoi la défaillance de son locataire lui cause un préjudice distinct de celui d'ores et déjà réparé au titre de la condamnation à paiement des loyers.

Par ailleurs, la cour retient que l'actualité du projet de vente allégué n'est pas démontré et aurait, en tout état de cause, dû prendre en compte le caractère occupé du bien si M. [H] [R] avait justifié d'une assurance locative dans le mois du commandement et s'il s'était effectivement acquitté à bonne date des loyers.

De même, au regard de la situation personnelle de M. [H] [R] lequel s'est trouvé en difficulté administrative et financière avant de régulariser son titre de séjour et de retrouver un emploi, aucune résistance abusive ne s'avère caractérisée en l'espèce.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté M. [F] de cette demande.

M. [H] [R], qui succombe en principal, est condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement du 18 mai 2022 dont la délivrance s'est avérée nécessaire à la procédure d'expulsion conformément aux dispositions légales puis aux stipulations contractuelles du bail.

Il est en outre condamné à payer la somme de 1 500 euros à M. [F] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les parties sont déboutés du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme la décision déférée sauf en ce qu'elle a :

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 20 octobre 2019 entre M. [U] [F] et M. [N] [H] [R],

condamné M. [N] [H] [R] à payer à M. [U] [F] la somme de 1 404 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de mai 2022, avec intérêts au taux légal,

dit que le coût du commandement du 18 mai 2022 demeure à la charge de M. [U] [F],

Statuant à nouveau sur les points réformés,

Constate la résiliation, par l'effet de la clause résolutoire, du contrat de bail conclu le 20 octobre 2019 entre M. [U] [F] et M. [N] [H] [R] et ce à compter du 19 juin 2022,

Condamne M. [N] [H] [R] à payer à M. [U] [F] la somme de 4 001 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation en ce compris le mois de juin 2024,

Condamne M. [H] [R] à payer à M. [U] [F] le coût du commandement du 18 mai 2022,

Y ajoutant,

Déboute M. [N] [H] [R] de l'ensemble de ses demandes,

Condamne M. [N] [H] [R] aux dépens d'appel,

Condamne M. [N] [H] [R] à payer à M. [U] [F] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [U] [F] du surplus de ses demandes.

Ainsi prononcé publiquement le 05 décembre 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies : 05/12/2024

Me Ivan MASANOVIC

la SCP SAILLET & BOZON

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