Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Mme [H] [C] [N] - M [B] [T] M [U] [C] - M [I] [C]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04495 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4W7Z

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 03 décembre 2024

DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de , vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS Madame [H] [C] [N], demeurant [Adresse 2] comparante en personne Monsieur [B] [T], demeurant [Adresse 2] comparant en personne Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Monsieur [I] [C], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 octobre 2024

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 03 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04495 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4W7Z

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2023, l' EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [H] [C] [N], M. [B] [T], M. [U] [C] et M. [I] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 647,22 euros hors charges.

Par actes de commissaire de justice du 18 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2282,46 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [C] [N] et M. [U] [C] le 19 décembre 2023.

Par assignations du 18 avril 2024, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [H] [C] [N], M. [B] [T], M. [U] [C] et M. [I] [C] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes: - 5682,32 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 3 octobre 2024, l' EPIC [Localité 3] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2024, s'élève désormais à 4054,60 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. L'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [H] [C] [N] et M [B] [T] exposent avoir repris le paiement du loyer et proposent un échéancier de 36 mois pour régulariser leur dette locative.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice, M. [U] et [I] [C] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[H] [C] [N] et [B] [T] n'ont pas indiqué faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L' EPIC [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 18 décembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2282,46 euros a bien été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc mal fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions ne sont réunies depuis le 19 février 2024.

Cependant, une dette locative est demeurée ultérieurement, celle-ci s’élevant à la somme de 4.054,60 euros au 30 septembre 2024, demeure encore au jour de l'audience et les parties s'étant accordées sur un échéancier pour purger cette dette, il convient de constater leur accord au dispositif de la présente decision.

2. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Sa demande au titre des frais irrépétibles sera également rejetée;

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 décembre 2023 a été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 janvier 2023 entre l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, d'une part, et Mme [H] [C] [N], M. [B] [T], M. [U] [C] et M. [I] [C], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] n'est pas résilié,

REJETTE la demande d'expulsion de Mme [H] [C] [N], M. [B] [T], M. [U] [C] et M. [I] [C]

REJETTE la demande de condamnation de Mme [H] [C] [N], M. [B] [T], M. [U] [C] et M. [I] [C] au paiement de la somme de 5.682,32 euros,

REJETTE la demande de condamnation de Mme [H] [C] [N], M. [B] [T], M. [U] [C] et M. [I] [C] à titre provisionnel et solidaire de régler une indemnité d'occupation,

CONSTATE l'accord des parties pour que Mme [H] [C] [N], [B] [T], M. [U] [C] et M. [I] [C] s'acquittent de leur dette locative constatée au 30.09.2024 et s’élevant à la somme de 4.054,60 euros (quatre mille cinquante quatre euros et soixante centimes) en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant et des charges, une somme minimale de 113 euros (cent treize euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

CONDAMNE l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH au paiement des entiers dépens,

REJETTE la demande de l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH au titre des frais irrépétibles,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge