Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 21/08287 N° Portalis 352J-W-B7F-CUU2L

N° MINUTE : 1

Assignation du : 07 Juin 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

JUGEMENT rendu le 03 Décembre 2024

DEMANDERESSE

Société SELECTIPIERRE SOCIETE CIVILE [Adresse 23] [Localité 25]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0009

DEFENDERESSE

S.A. CAROLL INTERNATIONAL [Adresse 11] [Localité 21]

représentée par Maître Chloé GUETTMAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0014

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 1er Octobre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 septembre 1995, la compagnie GENERALI FRANCE, aux droits de laquelle est venue la S.A GENERALI ASSURANCES VIE, a donné à bail à la S.A LYS OPERA des locaux à usage commercial ayant pour destination “la distribution de produits de prêt-à-porter féminin, maille, chaîne et trame”, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 22] à [Localité 31] comprenant “une boutique située à droite de la porte cochère, arrière boutique, entresol et sous-sol, le tout communiquant par des escaliers intérieurs”. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1995 et moyennant le versement d’un loyer annuel de 800.000 francs (soit 190.259,61 euros), hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2006, la société GENERALI ASSURANCES VIE, aux droits de laquelle se trouve la S.C. SELECTIPIERRE SOCIETE CIVILE, a donné à bail renouvelé à la S.A. CAROLL INTERNATIONAL, venue aux droits de la société LYS OPERA, ces mêmes locaux, sans modification de la destination, pour une durée de douze années à compter du 1er janvier 2006 pour se terminer le 31 décembre 2017.

Le bail renouvelé a été consenti moyennant un loyer annuel fixé par paliers :

- 200.000 euros hors charges à compter du 1er janvier 2006, - 210.000 euros hors charges et hors indexation, à compter du 1er janvier 2007, - 220.000 euros hors charges et hors indexation, à compter du 1er janvier 2008, - 230.000 euros hors charges et hors indexation, à compter du 1er janvier 2009.

Par acte extrajudiciaire du 1er septembre 2017, la société CAROLL INTERNATIONAL a adressé à la société SELECTIPIERRE SOCIETE CIVILE une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2018. En réponse, la société SELECTIPIERRE a, par acte d’huissier du 28 novembre 2017, refusé le renouvellement du bail et proposé le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire du 27 novembre 2018, la société SELECTIPIERRE SOCIETE CIVILE a signifié son repentir à la société CAROLL, offrant le renouvellement du bail pour une durée de douze ans et proposant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 404.000 euros par an, hors taxes hors charges.

La société SELECTIPIERRE SOCIETE CIVILE a, par acte délivré le 17 juillet 2019, fait assigner la société CAROLL INTERNATIONAL devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de la voir condamner à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 404.000 euros par an, hors taxes hors charges, entre le 1er janvier 2018, date de prise d’effet du congé, et le 26 novembre 2018, veille du repentir. Aux termes d’une ordonnance en date du 16 juillet 2020, le juge de la mise en état a ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert Monsieur [B] [X], remplacé par Monsieur [D], lequel a déposé son rapport le 21 novembre 2022.

Parallèlement et après avoir notifié un mémoire préalable le 2 novembre 2020, la société SELECTIPIERRE SOCIETE CIVILE a, par acte du 7 juin 2021, fait assigner la société CAROLL INTERNATIONAL devant le juge des loyers commerciaux de ce tribunal aux fins notamment de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 404.000 euros par an hors taxes hors charges.

Par jugement en date du 1er février 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :

- Constaté, par l’effet du droit de repentir exercé le 27 novembre 2018 par la société SELECTIPIERRE, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 27 novembre 2018 ; - Dit que le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans ; - Avant dire droit pour le surplus, ordonné une mesure d’expertise et désigné, en qualité d’expert, Madame [L] [G] afin notamment de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 27 novembre 2018 ; - Fixé à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.C. SELECTIPIERRE ; - Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; - Réservé les dépens.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée le 11 juillet 2024, la S.C. SELECTIPIERRE SOCIETE CIVILE demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, R. 145-2 à R. 145-08 du code de commerce, de :

- Débouter purement et simplement la société CAROLL INTERNATIONAL de l’ensemble de ses demandes ; - Voir dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf ans à compter du 27 novembre 2018, aux clauses et conditions du bail échu, sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi Pinel ; - Fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 401.625 euros, hors taxes et hors charges, par an au 27 novembre 2018 ; - Dire et juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet ; - Dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; - Condamner la société CAROLL INTERNATIONAL aux dépens ; - Condamner la société CAROLL INTERNATIONAL à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que les locaux donnés à bail ont une surface pondérée de 153 m² et au minimum de 151,71 m² retenue par l’expert judiciaire. Elle estime la valeur unitaire à la somme de 2.500 euros par m² P par an, soit une valeur locative de 385.000 euros par an hors taxes et hors charges, avant correctifs. Elle soutient qu’il convient d’appliquer une majoration de 5 % en raison de l’exploitation d’une vaste boutique de type “flagship” et des surfaces exploitées sur deux baux et reliés. Elle s’oppose à tout abattement tant au titre de la refacturation au preneur des travaux prescrits par l’autorité administrative, faisant valoir que cette clause est usuelle et que cette sujétion n’a pas à être prise en compte sauf à démontrer que les références de comparaison ne mettent pas à la charge des locataires les travaux prescrits par l’autorité administrative, qu’au titre de la clause d’accession en fin de jouissance au motif que la société CAROLL INTERNATIONAL ne démontre ni la nature des travaux ni l’impact que ceux-ci auraient pu avoir sur la valeur locative des lieux et conclut que celui-ci ne peut en tout état de cause être supérieur à 1 %.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée le 30 août 2024, la S.A. CAROLL INTERNATIONAL demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-1 et suivants et R. 145-1 et suivants du code de commerce, de :

- Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 139.400 euros hors taxes par an, à compter du 27 novembre 2018 ; - Condamner la société SELECTIPIERRE à restituer le trop-perçu de loyer ; - Juger que les sommes dues porteront intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, à compter de la date d’exigibilité du loyer ; - Ordonner la capitalisation des intérêts ; - Débouter la société SELECTIPIERRE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - La condamner à payer à la société CAROLL INTERNATIONAL une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - La condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que les locaux ont une surface pondérée de 138,31 m² et estime la valeur unitaire à la somme de 1.400 euros par m²P par an, soit 193.634 euros par an hors taxes et hors charges. Elle s’oppose à la majoration de 5 % sollicitée par la société bailleresse et demande au contraire qu’un abattement de 5 % pour la configuration des locaux soit appliqué. Par ailleurs, elle demande que soit retenu un abattement de 2 % pour le transfert à sa charge des travaux de mise aux normes. Elle expose en outre avoir réalisé d’importants travaux qui feront accession à la société SELECTIPIERRE SOCIETE CIVILE en fin de jouissance et conclut qu’il convient d’appliquer un abattement de 20 % sur la valeur locative. Elle demande que le loyer du bail renouvelé soit par conséquent fixé à la somme de 139.416 euros arrondie à 139.400 euros par an, hors taxes et hors charges.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 1er octobre 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par jugement avant dire droit en date du 1er février 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 27 novembre 2018 et dit que le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans.

Les parties conviennent que s’agissant d’un bail expiré conclu pour une durée de 12 ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Elles s’opposent toutefois sur le montant de celle-ci.

Sur la valeur locative

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Sur l’emplacement et les caractéristiques des locaux

Aux termes du rapport d’expertise dont les constatations ne sont pas contestées sur ce point, les locaux se situent dans le [Localité 26], [Adresse 22], courte et large voie secondaire à sens unique de circulation automobile qui relie la [Adresse 33] au [Adresse 28]. Ils sont localisés dans un secteur très touristique du quartier central des affaires, à proximité immédiate de l’opéra Garnier et des grands magasins (Galeries Lafayette et Printemps).

Le secteur est très bien desservi par les transports en commun, la station de métro “Opéra” (lignes 3, 7 et 8) est à 100 mètres environ des locaux, celle de “Chaussée d’Antin - La Fayette” (lignes 7 et 9) à 130 mètres environ et un arrêt de bus (lignes 21, 45 et 68) est face à la boutique. Un parking public se trouve à 60 mètres environ.

L’expert précise qu’il s’agit d’une “Très bonne situation à un emplacement très touristique du quartier central des affaires (QCA), sur une voie dont la totalité des pieds d'immeubles côté numéros pairs est occupée par des enseignes nationales et internationales attractives de chalands, à mi-chemin entre la [Adresse 33] et les Galeries Lafayette” (page 7 du rapport).

La boutique dépend d’un vaste ensemble immobilier de type hausmannien, élevé sur sous-sol, comprenant 3 étages droits, un 4ème étage en léger retrait et un 5ème lambrissé sous combles. La façade est en pierre de taille, le ravalement paraît un peu ancien mais l’immeuble est en bon état apparent au vu des photographies figurant dans le rapport d’expertise.

Le fonds de commerce est exploité sur deux baux distincts.

Les locaux comprennent ainsi :

Au rez-de-chaussée :

- un linéaire de vitrine d’environ 7 mètres, prolongé sur les locaux mitoyens qui font l’objet d’un bail distinct, - une aire de vente en longueur accessible par une porte vitrée à deux vantaux avec portiques antivol, ouverte en large communication sur les locaux mitoyens dépendant d’un bail distinct ; les équipements sont décrits ainsi : “comptoir caisse - mobilier de présentation à dimension - cabines d’essayage séparées par des cloisons légères et rideaux - sol parqueté à l’anglaise - faux plafond avec éclairage et climatisation encastrés”, - un petit bureau sans jour à usage de retoucherie, sol parqueté à l’anglaise, - dégagement à usage de petite réserve d’approche, avec le départ de l’escalier de service vers le sous-sol et l’étage ;

Au 1er étage, relié par l’escalier de service précité et par un escalier clientèle depuis les locaux mitoyens hors bail :

- une aire de vente avec large trémie ouverte sur le rez-de-chaussée, éclairée par une vitrine sur rue, surélevée d’une marche en partie arrière ; les équipements sont décrits ainsi : “mobilier de présentation à dimension - cabines d’essayage séparées par des cloisons légères et rideaux - pilier de soutien central - sol parqueté à l’anglaise - faux plafond avec éclairage et climatisation encastrés”, - un local technique, état brut, - une petite réserve sans jour, sol parqueté à l’anglaise, - un long dégagement sans jour avec accès à l’escalier vers le rez-de-chaussée, sol synthétique, - un local climatisation, état brut ;

Au sous-sol, relié par l’escalier de service :

- un dégagement, sol synthétique, plafond floqué, - une petite réserve sous l’escalier, sol synthétique, - un débarras, état brut, - un bureau (sol parqueté - plafond floqué), - une réserve très en longueur (sol synthétique - plafond floqué), avec accès aux locaux sociaux qui dépendent des locaux mitoyens hors bail, - à la suite, une réserve (aménagements identiques) donnant accès à une réserve dépendant des locaux mitoyens hors bail et à un autre escalier desservant le rez-de-chaussée.

L’expert émet l’avis suivant sur les locaux :

“- bel immeuble, de bonne qualité de construction, en bon état d’entretien apparent - locaux accessibles à la clientèle en très bon état général, aménagés avec soin, annexes assez dégradées ou brutes - vitrine toute hauteur avec effet bandeau - distribution très en longueur et sans accès direct à la clientèle au 1er étage, compensée par l’ouverture en large communication sur des locaux mitoyens dépendant d’un bail distinct - accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR) au rez-de-chaussée, impossible à l’étage - bon éclairement naturel en partie sur rue, très faible en partie arrière - vitrine en aluminium peint à verre épais - climatisation réversible - hauteurs moyennes . * au rez-de-chaussée : 2,35m à 2,80m sous faux plafond 6,08m sous trémie * au 1er étage : 2,04m à 2,57m sous plafond * au sous-sol : 2,53m à 2,97m sous plafond” (page 20 du rapport).

L’experte judiciaire note qu’un certificat des surfaces utiles établi par le cabinet [U], géomètres-experts, lui a été remis. Sur cette base non discutée par les parties, elle retient une surface pondérée de 151,71 m².

La pondération des surfaces au rez-de-chaussée effectuée par Madame [G] est la suivante :

- zone 1 (en façade sur 5 mètres de profondeur) : 34 m² x 1 = 34 - zone 2 (sur une seconde profondeur de 5 mètres) : 28,10 m² x 0,90 = 25,29 - zone 3 (sur 10 mètres) : 37,20 m² x 0,50 = 18,60 - zone 4, pour le surplus : 23,80 m² x 0,30 = 7,14 - bureau, en zone 2 : 4,30 m² x 0,40 = 1 ,72 - dégagement, en zone 4 : 6,50 m² x 0,20 = 1,30

soit au total 88,05 m².

Cette pondération n’est pas discutée par les parties et il sera donc retenu une surface pondérée du rez-de-chaussée de 88,05 m².

La discussion porte sur la pondération de la surface de vente à l’étage et celle au sous-sol.

* Sur la pondération de la surface de vente à l’étage

La pondération des surfaces au 1er étage considéré comme relié effectuée par Madame [G] est la suivante :

- bande de 5 mètres : 19,30 m² x 0,50 = 9,65 - surplus aire de vente : 51,90 m² x 0,40 = 20,76 - annexes : 25,80 m² x 0,25 = 6,45 - local technique : 18,70 m² x 0,10 = 1,87

soit au total 38,73 m².

La locataire discute le coefficient de pondération pour l’aire de vente, faisant valoir que l’escalier permettant l’accès à cette surface est situé dans les locaux mitoyens, objets d’un bail distinct, et conteste donc le qualificatif de “1er étage relié”. Elle considère dès lors que l’application du haut de la fourchette n’est pas justifiée et demande de retenir un coefficient de 0,40 pour la bande de 5 mètres et de 0,30 pour le surplus. Elle conteste également le coefficient appliqué pour les annexes faisant valoir que la charte de l’expertise préconise un coefficient de 0,20 qu’elle demande de retenir.

La bailleresse considère que les pondérations appliquées par l’expert sont justes et que le rez-de-chaussée et le 1er étage sont reliés.

La locataire a soumis ses contestations à Madame [G] qui a maintenu sa position aux motifs que :

- “les locaux ne sont pas reliés directement au rez-de-chaussée mais sont reliés par des locaux voisins ouverts en communication ; les locaux du 1er étage sont très bien éclairés sur rue avec une large vitrine toute hauteur avec effet bandeau et ouverte sur le rez-de-chaussée par une large trémie” ; - Les préconisations de la Charte de l’expertise ne sont que des recommandations, lesquelles ne sont pas nécessairement cohérentes lorsque le coefficient recommandé pour les annexes au sous-sol qui ne disposent pas nécessairement d’éclairement naturel peut aller jusqu’à 0,25 alors qu’il est limité dans sa fourchette haute à 0,20 pour les annexes au 1er étage même disposant de cet éclairement naturel ; que les versions suivantes de la Charte de l’expertise ont rectifié cette incohérence ; que le coefficient appliqué aux annexes du 1er étage est justifié par l’aménagement et l’accès des locaux.

Il ressort des pièces versées au débat que le 1er étage est relié au rez-de-chaussée par l’escalier de service inclus dans l’assiette du bail considéré ainsi que par un escalier destiné à la clientèle dont l’emprise se situe dans les locaux mitoyens objets d’un bail distinct et que l’avis de l’experte judiciaire est corroboré par les plans figurant dans le rapport ainsi que par le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [D] ainsi que par celui de Monsieur [S] mandaté par la bailleresse. L’effet bandeau caractérisé ici par l’éclairement naturel de la zone de vente au 1er étage du fait d’une large vitrine toute hauteur justifie les coefficients de pondération retenus par l’expert pour la zone de vente au 1er étage.

Par conséquent, la position de la locataire qui sollicite qu’il soit retenu un coefficient de 0,40 pour la bande de 5 mètres et de 0,30 pour le surplus n’est pas justifiée.

S’agissant des annexes au 1er étage, la 5ème édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière préconise l’application d’un coefficient de 0,20. Or, ces annexes ne bénéficient d’aucun éclairement naturel et leur configuration ne justifie pas que soit appliqué un coefficient supérieur à celui préconisé par la charte. Il sera donc retenu pour celles-ci un coefficient de pondération de 0,20, soit une surface pondérée des annexes de (25,80 m² x 0,20 =), 5,16 m².

* Sur la pondération du sous-sol

La pondération des surfaces au sous-sol effectuée par Madame [G] est la suivante :

- annexes : 99,70 m² x 0,25 = 24,93.

La locataire fait valoir que le coefficient de pondération le plus élevé retenu par l’experte judiciaire n’est pas justifié alors que l’accès au sous-sol est situé tout au fond des locaux et se fait par un escalier étroit et raide, qui ne permet pas un accès facile ; que la réserve est étroite et tout en longueur ; qu’au vu de cette configuration, il convient d’appliquer un coefficient de 0,20.

La bailleresse réplique que la réserve n’est pas étroite et que sa configuration en longueur n’est pas un handicap et au contraire un atout, compte tenu de l’activité de prêt à porter féminin de la société CAROLL puisqu’elle permet d’entreposer facilement des portants. Elle conclut que la pondération retenue par l’experte judiciaire est juste.

La locataire a soumis ses contestations à Madame [G] qui a maintenu sa position aux motifs que le coefficient appliqué aux annexes du sous-sol est justifié par l’aménagement et l’accès des locaux ; que “les réserves sont effectivement étroites mais fonctionnelles avec des présentoirs de vêtements le long des murs. Un bureau est aménagé au sous-sol. L’escalier d’accès au sous-sol n’est ni étroit ni raide comme le montre la photographie ci-après”.

En l’espèce, il ressort des photographies du sous-sol que la réserve en longueur ne constitue pas un handicap pour la locataire dès lors que sa configuration permet d’entreposer des portants de vêtements. Les qualificatifs d’escalier raide et étroit ne sont étayés par aucun élément. Par conséquent le coefficient de pondération de 0,25 également retenu par Monsieur [D] et Monsieur [S] sera entériné.

La bailleresse ne faisant valoir aucun argument particulier au soutien de sa demande de voir fixer la surface pondérée à hauteur de 153 m², elle ne peut être suivie dans sa prétention. Il sera retenu dès lors une surface pondérée totale des locaux de 150,42 m² se décomposant ainsi :

- rez-de-chaussée : 88,05 m² P - sous-sol : 24,93 m² P - 1er étage : 9,65 + 20,76 + 5,16 + 1,87 = 37,44 m² P.

Sur le prix unitaire

Au titre des éléments de comparaison, l’experte cite 21 références visant des commerces situés [Adresse 34] et à proximité :

- quatre locations nouvelles :

* [Adresse 14] : traiteur - 98,50 m² P - bail à effet en octobre 2015 - 1.857 € / m² P *[Adresse 9] : onglerie - 55 m² P - bail à effet en avril 2016 - 845 € / m² P * [Adresse 4] : restauration rapide - 32,70 m² P - bail à effet en mars 2017 - 1.007 € / m² P * [Adresse 24] : électroménager - 117 m² P - bail à effet en février 2018 - 3.419 € / m² P

- sept locations nouvelles (avec versement d’un droit au bail ou d’un pas de porte), le prix unitaire tenant compte de l’amortissement du droit d’entrée au taux de 5% :

* [Adresse 3] - banque - 222,76 m² P - bail à effet en mars 2015 - 1.582 € / m² P (1.571 € /m² P hors cession) * [Adresse 19] - cosmétiques - 44 m² P - bail à effet en juin 2015 - 2.313 € / m² P (2.045 € / m² P hors cession) * [Adresse 1] - prêt-à-porter - 115,64 m² P - bail à effet en juillet 2015 - 2.681 € / m² P (2.594 € / m² P hors cession) * [Adresse 6] - bijouterie - 85 m² P - bail à effet en mars 2016 - 1.824 € / m² P ( 1.294 € / m² P hors cession) * [Adresse 5] - prêt à porter - 121,10 m² P - bail à effet en avril 2016 - 2.364 € / m² P (2.209 € / m² P hors cession) * [Adresse 22] - cosmétiques - 36,38 m² P - bail à effet en février 2018 - 3.867 € / m² P (loyer facial hors cession : 3.848 € /m² P - loyer économique sur 6 ans fermes hors cession : 2.940 € / m² P) * [Adresse 20] - lingerie - 125 m² P - bail à effet en août 2021 (postérieur à la date de renouvellement du bail en l’espèce, cité à titre indicatif) - 2.280 € / m² [30] (1.680 € / m² P hors cession)

- huit renouvellements amiables :

* [Adresse 2] - restaurant - 41 m²P - bail à effet en janvier 2015 - 1.361 € / m²P * [Adresse 15] - agence de voyage - 58,30 m² P - bail à effet en septembre 2015 - 2.112 € / m² P * [Adresse 8] - boulangerie - 56 m² P - bail à effet en octobre 2015 - 643 €/ m² P * [Adresse 17] - librairie - 167,50 m²P - bail à effet en janvier 2016 - 1.433 € / m²P * [Adresse 16] - restaurant - 38,40 m² P - bail à effet en avril 2016 - 1.237€/ m² P * [Adresse 10] - cosmétiques - 577 m² P - bail à effet en août 2016 - 2.946 € / m² P * [Adresse 12] - banque - 150 m² P - bail à effet en décembre 2016 - 2.253 € / m² P * [Adresse 7] - restaurant - 68 m² P - bail à effet en avril 2018 - 689 € / m²P

- deux fixations judiciaires :

* [Adresse 13] - parfumerie - 69 m² P - renouvellement au 1er janvier 2013 - loyer 850 € / m² P * [Adresse 18] - agence de voyages - 166,40 m² P - renouvellement au 1er juillet 2015 - abattement de 2 % pour impôt foncier - loyer 1 800 € / m² P.

Madame [G] conclut à un prix unitaire avant correctifs pour les locaux loués de 2.100 euros / m² P.

La locataire demande d’exclure la référence du [Adresse 24] et celle du [Adresse 22] au motif qu’elles correspondent à des baux manifestement de 12 ans, et ne sont pas représentatives de la valeur locative. Elle conclut que le prix moyen s’élève à 1.400 euros (et 1.200 euros si les locations avec pas de porte ou droit d’entrée sont complètement exclues).

La bailleresse demande d’écarter les références concernant des commerces d’onglerie, de restauration, de traiteur, de boulangerie et sandwicherie qu’elle estime non pertinentes faisant valoir que les valorisations concernant ces activités sont bien inférieures au prêt à porter. Selon elle, deux références situées sur la [Adresse 34] sont particulièrement pertinentes compte tenu de leur localisation et de leur date. Enfin, elle fait valoir qu’il est justifié de prendre en compte les références contenant un droit d’entrée qui permettent d’apprécier la valeur du marché et que contrairement à ce que soutient la société CAROLL INTERNATIONAL, plusieurs juridictions ont retenu la pertinence de telles références. Elle demande de retenir un prix unitaire de 2.500 euros / m² P.

L’article R.145-7 du code de commerce énonce que :

“Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation”.

Si l’experte n’a pas retenu exclusivement des références locatives relatives à des boutiques de prêt à porter, d’une surface équivalente à celle des locaux loués et à des emplacements de commercialité similaires, l’article R. 145-7 du code de commerce précité qui fait référence à l’article R. 145-5 du même code, à savoir la destination des locaux, n’impose toutefois pas de se référer aux prix couramment pratiqués dans le voisinage pour la même activité.

De même, le loyer ne peut être fixé qu’au vu des deux références visées par la bailleresse dès lors qu’il s’agit uniquement de locations nouvelles alors que le prix du bail renouvelé est évalué également au regard des références de renouvellements amiables et des fixations judiciaires.

Par ailleurs, rien ne justifie d’écarter par principe des éléments de comparaison dès lors que ces références, rapprochées de loyers fixés selon d’autres modalités, permettent d’apprécier l’attractivité d’un emplacement. Dès lors, c’est de manière pertinente que l’expert a retenu, pour évaluer la valeur locative de renouvellement, outre des références fixées judiciairement et en renouvellement amiable, des valeurs de marché incluant les décapitalisations tout en précisant pour ces mêmes références le loyer fixé hors cession. Il est notable de constater à cet égard que les différences entre le loyer décapitalisé et le loyer hors cession sont minimes. Il sera à cet égard retenu que les nombreuses références citées incluant le paiement d’un droit d’entrée révèle que l’emplacement des locaux donnés à bail était recherché à la date de renouvellement du bail.

Au vu de l’ensemble de ces éléments objectifs, de l’activité de prêt à porter exploitée dans les locaux sous expertise situés à un emplacement très touristique du quartier central des affaires, “à mi-chemin entre la [Adresse 33] et les Galeries Lafayette” bien que dans une voie secondaire, qui sont très bien desservis par les transports en commun, de la configuration des locaux très en longueur, ce qui constitue un inconvénient puisqu’en profondeur, ils ne disposent pas d’éclairement naturel, de l’accès au 1er étage pour la clientèle qui s’effectue dans les locaux mitoyens, du très bon état des aires de vente, de la très bonne visibilité des locaux compte tenu du linéaire de vitrine et de sa hauteur (effet bandeau), de l’analyse des références citées et du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [D] qui retient un prix unitaire de 1.900 euros, il sera retenu un prix unitaire de 2.000 euros du m² pondéré.

La valeur locative avant correctifs s’établit donc à la somme en principal de 300.840 euros (2.000 euros / m² P x 150,42 m² P).

Sur les correctifs

Madame [G] a proposé deux correctifs :

- une majoration de la valeur locative pour ouverture en communication sur des locaux dépendant d’un bail distinct qu’elle limite à 5 % en raison de l’absence d’accès direct de la clientèle à l’étage dans les lieux loués, - un abattement pour charges exorbitantes du droit commun incombant au locataire au titre des travaux prescrits par l’autorité administrative qu’elle propose de fixer à 2 %.

A la demande de la locataire de retenir un abattement pour clause d’accession en fin de jouissance, elle expose qu’il a été demandé à la société CAROLL INTERNATIONAL de justifier des travaux réalisés et qu’aucune pièce ne lui a été communiquée. Elle laisse ce point à l’appréciation du juge.

- Sur l’abattement pour transfert au preneur des travaux prescrits par l’autorité administrative

La société SELECTIPIERRE SOCIETE CIVILE s’y oppose au motif que cet abattement ne se justifie pas si les références mettent également à la charge du locataire ces travaux. Or, elle soutient qu’il s’agit d’une clause habituelle dans les baux de centre-ville ; qu’il est impératif de connaître les conditions des baux de référence et qu’il incombe à la locataire de démontrer que tel n’est pas le cas. Elle conteste l’explication de l’expert selon laquelle la clause est habituelle “en matière de bureaux dans le quartier central des affaires (QCA) ou en centres commerciaux, et [que c’est] moins vrai pour les boutiques de centre-ville excepté pour les emplacements très recherchés comme l’[Adresse 27]”. Elle fait valoir que la [Adresse 34], face à l’Opéra Garnier et à proximité des grands magasins, est également un quartier très recherché ; qu’Apple a choisi cette adresse pour installer son deuxième APPLE STORE parisien en 2010, bien avant celui [Adresse 29].

La société CAROLL INTERNATIONAL demande de retenir un abattement de la valeur locative pour le transfert au preneur des travaux de mise aux normes qu’elle demande de fixer à 3 % ainsi que l’a retenu Monsieur [D].

Aux termes du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, “les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages”.

En l’espèce, le contrat de bail expiré met à la charge du preneur les travaux prescrits par l’autorité administrative dans ces termes (clause 26° du bail initial auquel se réfère le bail expiré :

“Tous travaux qui seraient rendus obligatoires par la loi ou les règlements pour maintenir l’affectation des locaux ou l’activité qui y est régulièrement exercée, seront à la charge exclusive du preneur”. Cette stipulation constitue une clause exorbitante du droit commun.

La circonstance, mise en exergue par le bailleur, que les baux présentés comme références comprennent un tel transfert de charge au preneur, n’est pas de nature à faire obstacle à l’article R. 145-8 du code de commerce selon lequel les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative, étant relevé que toutes les références ne font pas état de ce transfert et que chaque contrat constitue un ensemble d’obligations réciproques spécifique. De même peu importe que de tels travaux ont ou non d’ores et déjà été réalisés, puisque la majoration est fondée sur l’existence de la clause et non sur la réalisation de travaux de mise en conformité.

Pour autant, en l’absence de tout justificatif et de démonstration que l’activité exercée entraîne des mises en conformité régulières ou onéreuses, il n’est pas opportun de modifier l’abattement évalué par Madame [G] qui apparaît pertinent. Il sera donc retenu un abattement de 2 % pour charges exorbitantes du droit commun.

- Sur la majoration de la valeur locative pour ouverture sur les locaux mitoyens

La société SELECTIPIERRE SOCIETE CIVILE ne critique pas la majoration de 5 % appliquée par l’experte judiciaire pour ce motif.

La société CAROLL INTERNATIONAL critique la majoration faisant valoir que l’exploitation de l’activité sur des locaux mitoyens est pénalisante, rendant la configuration des locaux plus complexe et l’exploitation précaire puisqu’elle dépend de deux bailleurs distincts, et constitue au contraire un facteur de minoration de la valeur locative. Elle ajoute que si l’un des baux n’était pas renouvelé, elle serait contrainte de restituer l’intégralité des locaux avec un coût de remise en état initiale important. Enfin, elle relève que si la majoration était retenue, elle pourrait l’être également pour les locaux mitoyens et entraîner une majoration totale de 10 %.

Il est d’usage de retenir une majoration de la valeur locative lorsque le bailleur a autorisé l’ouverture sur des locaux mitoyens, ce qui est le cas en l’espèce. S’il est exact qu’il convient de prendre en compte pour la fixation du loyer du bail renouvelé les seuls locaux objets du bail considéré, l’experte judiciaire relève à juste titre que l’ouverture sur les locaux mitoyens est présente à tous les niveaux (rez-de-chaussée, sous-sol et 1er étage), ce qui constitue un avantage pour l’exploitation de la boutique et la rend plus fonctionnelle. Cet avantage doit donc être pris en compte. Au cas d’espèce, l’experte judiciaire a minoré la majoration afin de tenir compte du fait que l’escalier d’accès au 1er étage destiné à la clientèle était situé dans les locaux mitoyens.

L’appréciation de Madame [G], corroborée par celle de Monsieur [D] et de Monsieur [S], est justifiée et sera retenue. Il sera donc appliqué une majoration de 5 % pour tenir compte de l’ouverture sur les locaux mitoyens.

- Sur l’abattement sollicité par le preneur au titre de la clause d’accession

Se prévalant des nombreux aménagements réalisés et notamment la réunion des locaux avec les locaux voisins, la société CAROLL INTERNATIONAL sollicite l’application d’un abattement de 20 % sur la valeur locative.

La société SELECTIPIERRE SOCIETE CIVILE s’oppose à cet abattement au motif que la société CAROLL INTERNATIONAL ne démontre ni la nature des travaux ni l’impact que ceux-ci auraient pu avoir sur la valeur locative des lieux. Elle ajoute que selon une jurisprudence constante, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d’accession ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles ; que dans ces conditions, les travaux ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul de la valeur locative puisque, par définition, ils n’appartiennent pas encore au bailleur et ne peuvent être intégrés à ses locaux. Si elle admet que la méthode habituellement retenue consiste à calculer la valeur locative des locaux actuels et d’appliquer un abattement pour les travaux réalisés par le locataire, elle relève qu’en l’espèce, l’experte a renvoyé au juge la question de l’application ou non d’un abattement, mais ne l’a pas chiffré.

A titre subsidiaire, elle demande qu’il soit limité à 1 %.

En l’espèce, le bail stipule (clause 4° du bail initial auquel le bail expiré fait référence) que :

“(...) le preneur sera tenu de remettre les lieux à la fin du bail dans le même état qu’il les aura trouvés ou, si le bailleur le préfère, de laisser à la fin du bail, sans indemnité, tous changements et travaux autorisés ; de laisser également, à la fin du bail, s’il plaît au bailleur de les conserver, tous embellissements, boiseries, décors, armoires ou aménagements fixés aux murs et autres travaux intérieurs et cela sans indemnité”.

L’accession des améliorations au bailleur en fin de bail est incompatible avec l'exigence du bailleur de remise des lieux dans leur état initial en cas de renouvellement du bail et justifie que la clause soit interprétée dans le sens que lui donne le bailleur qui est le seul où elle peut recevoir pleinement application, à savoir que la fin du bail signifie en réalité la fin des relations contractuelles.

Dès lors que l’accession est stipulée en fin de jouissance, l'appréciation de la valeur locative doit tenir compte des locaux dans leur configuration avant travaux et un abattement doit s'appliquer sur la valeur locative déterminée en fonction de la configuration des lieux après travaux et du montant des travaux réalisés.

Il incombe, en application de l’article 9 du code de procédure civile, au preneur qui sollicite à ce titre un abattement de 20 % de justifier des travaux réalisés, du coût des améliorations réalisées et du bien fondé de sa demande.

Or, en l’espèce, s’il est constant que des travaux d’ouverture sur le local mitoyen ont été réalisés et que le bail prévoit une remise à l’état primitif, la société CAROLL INTERNATIONAL est défaillante dans la charge de la preuve du coût des améliorations réalisées.

Dès lors, il sera appliqué un abattement limité à 1 %.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 27 novembre 2018

La valeur locative après correctifs s’établit au 27 novembre 2018 à la somme en principal de 300.840 euros + (300.840 euros x (5 - 2 - 1) / 100) = 306.856,80 euros arrondie à 306.857 euros.

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, les rappels de loyers dus depuis le 27 novembre 2018 emporteront intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2019, date de l’assignation introductive de la présente instance, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

D’après les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article susvisé.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes d’indemnités respectives des parties au titre de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de 306.857 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 27 novembre 2018 entre la S.C. SELECTIPIERRE SOCIETE CIVILE et la S.A. CAROLL INTERNATIONAL pour les locaux situés [Adresse 22] à [Localité 32],

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 17 juillet 2019 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute la S.C. SELECTIPIERRE SOCIETE CIVILE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de ses demandes plus amples ou contraires,

Déboute la S.A. CAROLL INTERNATIONAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de ses demandes plus amples ou contraires,

Condamne la S.C. SELECTIPIERRE SOCIETE CIVILE d’une part, et la S.A. CAROLL INTERNATIONAL d’autre part, à prendre en charge chacune par moitié, les dépens qui incluront les frais de l’expertise judiciaire,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 03 décembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER M. ESCRIVE