Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 24/00634 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JSTW

COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 28 NOVEMBRE 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/00312

Jugement du Juge des contentieux de la protection du Havre du 04 janvier 2024

APPELANTE :

Madame [C] [B]

née le 23 janvier 1985 à [Localité 3] (76)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et assistée par Me Hervé ANDRIEUX, avocat au barreau du HAVRE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001371 du 10/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMES :

Madame [H] [F]

née le 02 mai 1991 à [Localité 5] (76)

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée et assistée par Me Romain LEMETAIS de l'AARPI LEMETAIS - BAUDELET AVOCATS, avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [L] [F]

né le 27 juillet 1989 à [Localité 5] (76)

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté et assisté par Me Romain LEMETAIS de l'AARPI LEMETAIS - BAUDELET AVOCATS, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 26 septembre 2024 sans opposition des avocats devant M. TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, présidente

Monsieur TAMION, président

Madame GERMAIN, conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 28 novembre 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [L] [F] et Mme [H] [F] sont propriétaires d'un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], [Localité 3], qu'ils ont reçu en donation de leurs parents en 2011.

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2019 M. [L] [F] et Mme [H] [F] ont donné à bail à Mme [C] [B] ce logement, moyennant un loyer hors charges mensuel de 800 euros révisable.

Le 26 avril 2023 les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer pour régulariser un arriéré de loyers de 2 580 euros, puis ont fait assigner Mme [C] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Havre.

Par ordonnance contradictoire du 4 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du Havre a notamment et principalement constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 27 juin 2023, condamné Mme [C] [B] à payer à M. [L] [F] et Mme [H] [F] la somme de 6 949,23 euros arrêtée à la date du 7 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, autorisé Mme [C] [B] à s'acquitter de cette somme en 35 mensualités de 200 euros, le solde à la 36ème mensualité avec suspension conditionnée de la clause résolutoire à ces paiements, ordonné une expertise aux fins de recueillir un avis sur la décence du logement ou s'il laisse apparaître des risques pour la sécurité ou la santé des personnes, et laissé à la charge de chacune des parties les dépens qu'elles auront personnellement exposés.

Par déclaration du 19 février 2024 Mme [C] [B] a relevé appel de cette ordonnance.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Dans ses conclusions récapitulatives d'appelante, notifiées le 29 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions et moyens, Mme [C] [B] demande à la cour de :

infirmer l'ordonnance du 4 janvier 2024,

statuant à nouveau,

débouter M. [L] [F] et Mme [H] [F] tendant à faire constater les effets de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion,

subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement et l'autoriser à s'acquitter de sa dette en 35 mensualités de 50 euros, le solde devant être réglé à la 36ème mensualité,

condamner M. [L] [F] et Mme [H] [F] à installer un système de chauffage collectif au fuel ou des radiateurs électriques conformes et à réaliser des travaux dans la salle de bains, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

ordonner la consignation des loyers,

condamner solidairement M. [L] [F] et Mme [H] [F] au paiement d'une provision de 7 000 euros à valoir sur le préjudice,

condamner M. [L] [F] et Mme [H] [F] au paiement à maître Hervé Andrieux, avocat au barreau du Havre, intervenant au titre de l'aide juridictionnelle, une somme de 2 500 euros en application de l'article 700-2° du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Dans leurs conclusions récapitulatives d'intimés et d'appelants incidents, remises le 20 août 2024 à la cour, auxquelles il est également renvoyé pour un exposé complet des prétentions et moyens, M. [L] [F] et Mme [H] [F] demandent à la cour de :

confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 27 juin 2023,

subsidiairement,

condamner Mme [C] [B] à leur payer 2 400 euros au titre du congé locatif,

en tout état de cause,

débouter Mme [C] [B] de l'intégralité de ses demandes,

infirmer la décision entreprise en ce qu'elle les a déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et dépens,

statuant à nouveau,

condamner Mme [C] [B] à leur payer 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

condamner Mme [C] [B] à leur payer 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,

condamner Mme [C] [B] aux dépens incluant les commandements de payer, les dénonces à caution, les dénonciations à la CCAPEX, les frais de signification des actes passés et à venir et les frais d'expertise judiciaire,

confirmer la décision entreprise pour le surplus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'évolution du litige et ses conséquences en cause d'appel

Il résulte des pièces versées aux débats que Mme [C] [B] a quitté le 2 avril 2024 le logement qu'elle louait à M. [L] [F] et Mme [H] [F], situé [Adresse 1] [Localité 3], en remettant les clés au commissaire de justice mandaté par les bailleurs, qui les a reçues, a constaté que le logement a été rendu vide et a dressé un procès-verbal de reprise des lieux.

Cette situation de fait doit être constatée et a pour conséquence de rendre sans objet les demandes concernant le constat d'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion qui en découle, la demande de condamnation à réaliser des travaux et à consigner le montant des loyers.

L'ordonnance déférée devra donc être infirmée en conséquence.

En revanche, s'agissant de la provision accordée d'un montant de 6 949,23 euros dont le montant a été arrêtée au 7 novembre 2023, elle sera confirmée dans la mesure où il subsiste une dette de loyers, étant rappelé que le paiement du loyer est une obligation du locataire prévue par la loi indépendante des manquements du bailleur. Les délais de paiement accordés par le premier juge seront également maintenus pour permettre à Mme [C] [B] de s'acquitter de sa dette, le dépôt d'un dossier de surendettement déclaré recevable le 12 mars 2024 par la commission de surendettement des particuliers (pièce versée aux débats) justifiant suffisamment de ses difficultés.

Les dépens et les frais visés au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les frais de l'expertise judiciaire ordonnée, tels que décidés par le premier juge, seront aussi confirmés.

Enfin, s'agissant de la demande de Mme [C] [B] de condamnation solidaire des bailleurs au paiement d'une provision de 7 000 euros devant le premier juge, qui l'avait rejetée sans apporter de motivation spécifique, elle vise à indemniser un préjudice de jouissance. Le départ de Mme [C] [B] du logement n'a pas fait perdre à cette demande son objet. Le rapport d'expertise judiciaire du 5 juillet 2024 remis par M. [Y], qui est produit aux débats par Mme [C] [B], permet de caractériser un préjudice de jouissance en raison de la présence d'humidité ou encore de moisissures présentes en de nombreux endroits de l'appartement, au point que ces désordres constituent une atteinte à la sécurité physique ou à la santé des personnes y résidant, selon l'expert ayant visité l'appartement pendant une heure (hors temps de réunion avec les parties) le 23 février 2024, date à laquelle Mme [C] [B] occupait encore le logement.

Dans ces conditions il convient de condamner solidairement M. [L] [F] et Mme [H] [F] à payer à Mme [C] [B] une provision de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel

En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties les dépens qu'elles ont engager en cause d'appel, ainsi que les frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Constate que Mme [C] [B] a quitté le 2 avril 2024 le logement qu'elle louait à M. [L] [F] et Mme [H] [F], situé [Adresse 1] [Localité 3] ;

Confirme l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du Havre du 4 janvier 2024 en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [L] [F] et Mme [H] [F] à payer à Mme [C] [B] une provision d'un montant de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [C] [B], M. [L] [F] et Mme [H] [F] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Laisse à la charge de chacune des parties les dépens qu'elle aura engagés en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande.

La greffière Le président