Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

REPUBLIQUE FRANCAISE Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE DU 13 Novembre 2024

MINUTE N° : Références : R.G N° N° RG 24/00164 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7PJ

DEMANDERESSE:

Société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS comparante

DEFENDEURS:

Monsieur [K] [G] [Adresse 7] [Adresse 1] [Localité 4] comparant

Madame [O] [W] épouse [G] [Adresse 7] [Adresse 1] [Localité 4] non comparante, représentée par Monsieur [K] [G] muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Clémence PERRET,

DEBATS :

Audience publique du 12 Septembre 2024

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 13 Novembre 2024, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Clémence PERRET, greffiere

Copie exécutoire délivrée le : À :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 8/05/2022, M. [K] [G] et Mme [O] [W] épouse [G] sont locataires d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 8] et parking n° 7576) à [Localité 6], et appartenant à la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE.

Par acte d'Huissier de Justice du 2/10/2023, la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.022,26 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 27/09/2023.

Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élève à la somme de 1.144,32 euros par mois.

Par acte d’huissier en date du 11/07/2024, la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a fait assigner M. [K] [G] et Mme [O] [W] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 5] statuant en référé et demande de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion des locataires,  - condamner solidairement les locataires à payer la somme de 4.490,36 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus, - condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, - condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les locataires aux entiers dépens.

A l’audience et par note en délibéré autorisée, la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 4.667,04 euros, au titre des loyers échus à la date du 13/09/2024.

Cités par actes délivrés par remise en l'étude, M. [K] [G] et Mme [O] [W] épouse [G] ont comparu, indiquent avoir respectivement un revenu de 1.900 euros environ dans le cadre d’un CDI et un traitement de 1.900 euros en qualité de fonctionnaire et demandent à bénéficier de délais de paiement en offrant de régler mensuellement la somme de 125 euros en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 13/11/2024, date indiquée à l'issue des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur quoi,

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 13/09/2023, que les locataires ont repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l'arriéré de loyers et charges Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE verse aux débats l'acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu'au 13/09/2024, la dette non sérieusement contestable s’élève à la somme de 4.531,02 euros, hors frais, au titre des loyers et charges impayés, terme d’août 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit;

Sur la solidarité passive Attendu que l'article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu'elle soit expressément stipulée ;

Attendu qu'en application de l'article 220 du code civil, les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux; que les locataires seront donc condamnés solidairement au paiement des sommes dues en application du contrat de bail ;

Sur les délais de paiement Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par M. [K] [G] et Mme [O] [W] épouse [G] , il y a lieu de leur accorder par application de l'article 1343-5 du Code Civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 125 euros ;

Qu'à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer courant, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur la résiliation du bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 11/07/2024 et ce plus de six semaines avant l'audience du 12/09/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l'article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu'à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 3/10/2023, l'assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n'est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 2/10/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu'ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 2/12/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Sur la demande d'indemnité d'occupation Attendu que l'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation du local donné à bail ;

Qu'à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d'expulsion Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre; qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion des locataires en cas de non respect de l'échéancier d'apurement de la dette ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

Attendu que M. [K] [G] et Mme [O] [W] épouse [G] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des référés, Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

Et dès à présent, vu l’urgence,

Condamnons solidairement M. [K] [G] et Mme [O] [W] épouse [G] à verser à la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme provisionnelle de 4.531,02 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 13/09/2024, terme d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2/10/2023 pour la somme de 3.022,26 euros et à compter de la décision pour le surplus;

Autorisons M. [K] [G] et Mme [O] [W] épouse [G] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 125 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d'échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Disons qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l'échéancier:

Constatons la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l'échéancier précédemment fixé ;

Ordonnons l’expulsion de M. [K] [G] et Mme [O] [W] épouse [G] , faute pour eux d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

Condamnons solidairement M. [K] [G] et Mme [O] [W] épouse [G] à verser à la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE une provision mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, à valoir sur l'indemnité d'occupation pouvant être fixée au fond, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

En tout état de cause:

Rappelons que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Disons n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [K] [G] et Mme [O] [W] épouse [G] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président