Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Anne-Charlotte ENTFELLNER

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Philippe MORRON

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04181 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UMF

N° MINUTE : 11/2024

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 3] représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E007

DÉFENDERESSE Madame [L] [T] demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Anne-Charlotte ENTFELLNER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0135 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2024-016922 du 02/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 septembre 2024

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 novembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04181 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UMF

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2018, la SA d'HLM EFIDIS désormais le CDC Habitat Social a donné en location à Monsieur [W] et Madame [T] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer de 455,59 euros par mois.

Monsieur [W] ayant délivré congé au bailleur, un avenant au contrat de bail a été établi entre le CDC Habitat Social et Madame [T] le 31 juillet 2023, cette dernière étant désormais seule locataire du logement.

Madame [T] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, le CDC Habitat Social lui a fait délivrer un commandement de payer le 08 septembre 2023 faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 1056,22 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 05 avril 2024, le CDC Habitat Social a fait assigner en référé Madame [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater que le défendeur n'a pas réglé le montant du commandement de payer dans le délai de 2 mois et constater par voie de conséquence l’acquisition de la clause résolutoire, ▸ ordonner l’expulsion de Madame [T] des lieux occupés ainsi que de tous occupants du chef de la partie défenderesse avec si nécessaire l'assistance de la force publique, ▸ ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des article L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ▸ condamner Madame [T] à titre provisionnel à régler la somme de 1702,45 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 06 mars 2024 inclus, sauf à parfaire le jour de l'audience et en tout état de cause, jusqu'au prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire, ▸ condamner Madame [T] à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charge majorés de 10%, l'indemnité d'occupation ayant un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de ce bien, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à parfaite libération des lieux, ▸ condamner la partie défenderesse à la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation, ainsi que sa notification par lettre recommandée au Préfet et les frais du commandement de payer.

La dénonciation au préfet est intervenue le 08 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 septembre 2024.

A cette date, le CDC Habitat Social par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 1352,21 euros.

En défense, Madame [T] était représentée par un conseil lequel a exposé sa situation personnelle et financière et sollicité son maintien dans les lieux ainsi que des délais de paiement, précisant qu'un dossier FSL a été déposé par la locataire et accepté par le bailleur, un échéancier de remboursement étant d'ores et déjà conclu avec le bailleur depuis avril 2024, à hauteur de 80 euros par mois.

Sur la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le CDC Habitat Social a fait part de son accord à l'audience.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 13 mai 2024 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 08 avril 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 04 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, il ressort du courrier de la CAF du 10 février 2024, réceptionné par le bailleur le 16 février 2024, que la situation d'impayés a bien été signalée par le bailleur, mais rien ne permet d'établir la date de ce signalement qui aurait dû être effectué deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 05 avril 2024, le bailleur ne justifiant ni de la lettre, ni de son envoi, ni de sa réception par la CAF en produisant un accusé de réception.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc irrecevable ainsi que par voie de conséquence les demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [T] restait devoir la somme de 1352,21 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2024. Il convient néanmoins d'expurger ce décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Madame [T] sera en conséquence condamnée à verser la somme provisionnelle de 1238,40 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- Sur les délais de paiement :

Compte-tenu de la situation de Madame [T], de l'échéancier d'ores et déjà en cours et de l'accord du bailleur, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à la locataire dans les termes du présent dispositif.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [T] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l'urgence,

Déclare irrecevable la demande d'acquisition de la clause résolutoire portant sur le bail consenti par le CDC Habitat Social à Madame [T] concernant des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] ;

Condamne Madame [T] à payer au CDC Habitat Social la somme provisionnelle de 1238,40 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Madame [T] à s’acquitter de la dette en 14 fractions mensuelles minimum de 80 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 15e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [T] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

Dit qu'en cas de défaut de paiement d'un seul versement à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, en principal, intérêts et frais ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [T] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.