Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/55335

N° Portalis 352J-W-B7I-C5KRZ

N° : 6

Assignation du : 29 juillet 2024

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[1] 1 copie exécutoire délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 27 novembre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C. COMPAGNIE DE GESTION DES IMMEUBLES ALFANDARI CGIA [Adresse 3] [Localité 2]

représentée par Maître Mathilde PECH, avocat au barreau de PARIS - P112

DEFENDERESSE

Madame [P] [Y] [Adresse 1] [Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 18 octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 21 mars 2016, la société COMPAGNIE DE GESTION DES IMMEUBLES ALFANDARI CGIA a consenti à la société CTBC, représentée par Madame [P] [Y], un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1] [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 15.600€ hors charges et hors taxes.

Le bailleur a délivré à l'entreprise individuelle [Y] [P] (CTBC) par acte d'huissier du 30 mai 2024, un commandement de payer la somme de 30.672 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société civile COMPAGNIE DE GESTION DES IMMEUBLES ALFANDARI CGIA a, par exploit délivré le 29 juillet 2024, fait citer Madame [P] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, - condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 32.376€ augmentée d'une pénalité de 10%, ainsi que les intérêts de retard au taux de base bancaire majoré de trois points à compter du 30 mai 2024, - la condamner au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer mensuel en vigueur, jusqu'à libération des lieux, - condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l'audience, la partie requérante indique que la défenderesse a quitté les lieux.

La défenderesse, bien que régulièrement citée, n'a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l'article XIV du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires, de paiement de tous arriérés dus par suite d'indexations, de révisions ou de renouvellement, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement du 30 mai 2024 mentionne le délai d'un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il contient également un décompte locatif permettant au locataire d'en contester éventuellement les causes.

La défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, ne démontre pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai imparti, ce que dément le décompte locatif, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 1er juillet 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion de la défenderesse, dès lors que celle-ci a quitté les lieux.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Après examen du décompte, la créance n'apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 32.376 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échus au 1er juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la clause pénale et à l'application d'un taux contractuel, toutes deux sollicitées dans la présente instance et alors que la défenderesse a quitté les lieux, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 1er juillet 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera également condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du même code, en ce compris le coût du commandement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail  ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion ;

Condamnons Madame [P] [Y] à payer à la société COMPAGNIE DE GESTION DES IMMEUBLES ALFANDARI CGIA : * la somme de 32.376 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échus au 1er juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus ; * une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer, charges et taxes applicables, dûment justifiées au stade de l'exécution, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, * la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de pénalité contractuelle et d'application d'un taux contratuel ;

Condamnons Madame [P] [Y] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 27 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Anne-Charlotte MEIGNAN