Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 6] [Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11884 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X5DP

N° de Minute : BX24/00949

JUGEMENT

DU : 21 Novembre 2024

S.A. SIA HABITAT

C/

[S] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [S] [Y], demeurant [Adresse 2] non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Septembre 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 21 Novembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 15 novembre 2021, S.A. SIA HABITAT a donné en location à Monsieur [S] [Y] un immeuble à usage d'habitation et une place de parking situé à [Adresse 7].

Le 10 octobre 2023, S.A. SIA HABITAT a fait signifier à Monsieur [S] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d'huissier du 19 décembre 2023, S.A. SIA HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [Y], pour l'audience du dix neuf Septembre deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

- constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l'immeuble et la place de parking sis à [Adresse 7] pour défaut de paiement de loyers; - ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [Y] ; - le condamner au paiement : - de la somme de 3259,12 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal; - d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu'à la libération effective des lieux ; - de la somme de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Monsieur [S] [Y] aux entiers dépens ; - ordonner l'exécution provisoire.

A l'audience, S.A. SIA HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 3074,59 euros, selon décompte arrêté au 10 septembre 2024. Le bailleurs s'en remet sur les délais de paiement.

Assigné à personne, Monsieur [S] [Y] n'était ni présent ni représenté.

Dans le cadre de l'enquête-assignation, Monsieur [Y] indique qu'il a un dossier de surendettement en cours de constitution.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 octobre 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 20 décembre 2023 l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n'a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Monsieur [Y] a effectué un paiement de 463,81 euros le 27 août 2024 puis un versement de 359,81 euros le 10 septembre 2024. Il peut donc bénéficier de délais de paiement et de la suspension de la clause résolutoire.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2023.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s'élevait, au 10 septembre 2024, à la somme de 2530,39 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l'assurance groupe sera déduit en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à justifier d'une assurance.

Monsieur [S] [Y] sera donc condamné à payer en deniers ou quittances valables à S.A. SIA HABITAT la somme de 2530,39 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Au regard de la situation financière de Monsieur [S] [Y], il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 50 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l'expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.

Sur l'indemnité mensuelle d'occupation :

Dans l'hypothèse où Monsieur [S] [Y] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l'occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu'il convient de réparer en condamnant le locataire, devenu occupant sans titre, à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, soit 450,29 euros jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [S] [Y], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ".

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Réputée contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l'action de S.A. SIA HABITAT recevable ;

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2021 entre S.A. SIA HABITAT et Monsieur [S] [Y] concernant l'immeuble situé à [Adresse 7], sont réunies à la date du 10 décembre 2023 ;

Condamne Monsieur [S] [Y] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. SIA HABITAT, la somme de 2530,39 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Monsieur [S] [Y] à payer sa dette, en principal par mensualités de 50 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 27 de chaque mois et pour la première fois le 27 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant payé le 36ème mois ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Dit qu'en revanche, en cas de non paiement d'une seule de ces mensualités, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d'avoir quitté les lieux dont il s'agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Monsieur [S] [Y] ou tout occupant de son chef pourra être expulsé, et ce, si besoin est, avec le concours de la [Localité 5] Publique ;

Condamne Monsieur [S] [Y], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel il sera resté dans les lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 450,29 euros ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l'année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [S] [Y] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 21 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT