Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 8] [Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/09665 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XUYM

N° de Minute : BX24/00924

JUGEMENT

DU : 07 Novembre 2024

S.A. VILOGIA

C/

[G] [H] épouse [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par M. [D] [R], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [H] épouse [P], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Octobre 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 07 Novembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 septembre 2018, S.A. VILOGIA a donné en location à Madame [G] [H] épouse [P] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 9].

Le 29 avril 2023, S.A. VILOGIA a fait signifier à Madame [G] [H] épouse [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés et pour défaut d'assurance visant la clause résolutoire.

Par acte d'huissier de justice du 11 octobre 2023, S.A. VILOGIA a fait assigner Madame [G] [H] épouse [P], pour l'audience du dix huit Avril deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, auquel il demande de :

- constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges; - prononcer l'expulsion de Madame [G] [H] épouse [P] ; - la condamner au paiement : - de la somme de 2101,16 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal; - d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu'à la libération effective des lieux ; - de la somme de 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Madame [G] [H] épouse [P] aux entiers dépens ; - ordonner l'exécution provisoire.

A l'audience, S.A. VILOGIA a confirmé sa demande en l'actualisant à la somme de 1220,61 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 30 septembre 2024 et s'oppose à des délais de paiement. Le bailleur fait valoir que la dette s'est agravée suite au rétablissement personnel. Elle demande la résiliation du bail et fait observer que les dépens ont été effacés. Elle ondique que Madame [H] a introduit des tiers chez elle (ce qu'elle déclare dans son dépôt de plainte) et en est donc responsable (cf Art 1725 du Code Civil).

Madame [G] [H] épouse [P] expose que son logement est squatté par un couple qu'elle héberge depuis mai 2023 et qui ne veulent pas qu'elle rentre chez elle. Elle reconnait qu'il n'y a pas de reprise de paiement des loyers. Elle n'est plus dans le logement.

L'affaire a été mise en délibéré au 07 Novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF, le 25 avril 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 12 octobre 2023 l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail:

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judicaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprendant son plein effet dans le cas contraire. Le dossier de surendettement de Madame [H] a été déclaré recevable le 22 novembre 2023. La commission de surendettement a décidé dans sa séance du 14 février 2024, d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, validée le 29 avril 2024 avec une entrée en application le 14 février 2024.

La S.A. VILOGIA a effacé la dette d'un montant de 2520,82 euros au 31 janvier 2024, à la date du 5 juillet 2024. Il n'y a pas de paiements en mai, juin et juillet 2024. Un dernier versement de 200 euros est intervenu le 5 août 2024, ce qui ne correspond pas à sa part à charge qui est de 228,90 euros. L'APL n'est plus versée en septembre 2024.

Madame [H] ne justifie pas au jour de l'audience de la reprise du paiement des loyers et charges, et ne peut donc bénéficier de la loi Elan.

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges. La dette n'a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement de payer. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 juin 2023. Il convient donc de constater la résiliation du bail relatif au logement et d'ordonner l'expulsion de Madame [H] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés, s'élevait, au 30 septembre 2024, à la somme de 1159,65 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Madame [G] [H] épouse [P] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA la somme de 1159,65 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024 ; ainsi que la somme de 60,96 euros au titre des pénalités d'enquête à la date du 30 septembre 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Madame [G] [H] épouse [P], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ".

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l'action de S.A. VILOGIA recevable ;

Constate la résiliation du bail conclu le 6 septembre 2018 entre S.A. VILOGIA et Madame [G] [H] épouse [P] concernant l'immeuble situé à [Adresse 9], à la date du 29 juin 2023 ;

Dit qu'à défaut pour Madame [G] [H] épouse [P] ainsi que pour tout occupant de son chef, d'avoir libéré les lieux dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à son expulsion, si besoin avec l'assistance de la force publique ;

Rappelle qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution "les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;

Fixe à la somme de 521,11 euros l'indemnité d'occupation mensuelle ;

Dit que la part correspondant aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient la provision ;

Condamne Madame [G] [H] épouse [P] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA, la somme de 1159,65 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Madame [G] [H] épouse [P] à payer à S.A. VILOGIA, la somme de 521,11 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à libération effective et définitive des lieux ;

Rappelle à Madame [G] [H] épouse [P] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante:

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 2] [Adresse 7] [Localité 4] ;

Dit qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [G] [H] épouse [P] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 07 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT