Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/07279 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YQ3N

N° de Minute : BX24/00904

JUGEMENT

DU : 07 Novembre 2024

PARTENORD HABITAT

C/

[D] [B] épouse [A] [H] [A]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [D] [B] épouse [A], demeurant [Adresse 6]

M. [H] [A], demeurant [Adresse 6]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Septembre 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 07 Novembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 23 juin 2010, PARTENORD HABITAT a donné en location à Madame [D] [B] épouse [A] et Monsieur [H] [A] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 6] et un garage n°OG17 situé à [Adresse 7].

Le 18 janvier 2023, PARTENORD HABITAT a fait signifier à Madame [D] [B] épouse [A] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d'huissier du 2 juillet 2024, PARTENORD HABITAT a fait assigner Madame [D] [B] épouse [A] et Monsieur [H] [A], pour l'audience du douze Septembre deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

- constater et à défaut prononcer la résiliation des baux portant sur l'immeuble et le garage pour Madame [D] [B] épouse [A]; - prononcer la résiliation du bail pour Monsieur [H] [A]; - prononcer l'expulsion de Madame [D] [B] épouse [A] et Monsieur [H] [A] ; - les condamner solidairement au paiement : - de la somme de 10218,42 euros au titre des loyers et charges impayés au titre du logement et du garage avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les somes énoncées dans le commandement, et à compter de l'assignation pour le surplus ; - d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, pour le logement ainsi que pour le garage dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision jusqu'à la libération effective des lieux ; - de la somme de 43,32 euros au titre des assurances impayées; - de la somme de 3,98 euros par mois d'occupation au titre de l'assurance; - de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Monsieur [H] [A] au paiement de la somme de 3847,22 euros au titre des loyers et charges impayés au titre du logement et du garage avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les somes énoncées dans le commandement, et à compter de l'assignation pour le surplus ; - condamner solidairement Madame [D] [B] épouse [A] et Monsieur [H] [A] aux entiers dépens ; - ordonner l'exécution provisoire.

A l'audience, PARTENORD HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de l'arriéré pour le logement et le garage à la somme de 11952,80 euros pour Monsieur et Madame [A] et à la somme de 15800,02 euros pour Monsieur [H] [A], selon décompte arrêté au 27 août 2024.

Assignés par acte déposé en l'étude de l'huissier, Madame [D] [B] épouse [A] et Monsieur [H] [A] n'étaient ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 07 Novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 février 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 3 juillet 2024 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail à l'encontre de Madame [B] [D] :

L'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s'est acquitté du paiement loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire. Le dossier de surendettement de Madame [B] a été déclaré recevable le 27 avril 2023.

La commission de surendettement a décidé dans sa créance du 12 juillet 2023 d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, validée le 29 août 2023 et entrée en application le 12 juillet 2023.

La dette de Madame [B] a été effacée le 12 juillet 2023 pour un montant de 4061,44 euros.

Elle n'a pas repris le paiement du loyer et des charges courants depuis cette date, et ne peut donc bénéficier de la loi Elan.

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges.

Le dette n'a pas été réglée dans les 2 mois de la signification du commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 mars 2023.

Il convient donc de constater la résiliation du bail relatif au logement et au garage et d'ordonner l'expulsion de Madame [B] suivant les modalités prévues au dispositif de la décision.

Sur la demande de prononcer la résiliation du bail à l'encontre de Monsieur [A] [H] :

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce il résulte du décompte qu'aucun versement n'est intervenu depuis le 22 juin 2023.

Le montant et l'ancienneté de la dette relèvent un manquement grave et persistant du locataire à son obligation de payer le loyer et les charges, de nature à justifier la résiliation du bail.

Dès lors, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail de Monsieur [A] relatif au logement et au garage à la date du présent jugement, et d'ordonner son expulsion suivant les modalités prévues au dispositif de la décision.

Sur les sommes dues :

L'occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie la paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

Sur la base du dernier loyer, cette indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 813,30 euros pour le logement et 53,89 euros pour le garage à compter de la résiliation du bail, et variera comme l'aurait fait le loyer ou la provision pour charges si le bail s'était poursuivi.

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés, s'élevait, au 27 août 2024 à la somme de 11952,80 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l'assurance sera déduit en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Monsieur et Madame [A]-[B] seront donc condamnés à payer en deniers ou quittances valablesà PARTENORD HABITAT la somme de 11952,80 euros au titre de l'arriéré locatif du logement et du garage arrêté au 31 août 2024 et la somme de 813,30 euros pour le logement et de 53,89 euros pour le garage au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er septembre 2024 pour Madame [B] et à compter du jugement pour Monsieur [A].

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Seule Madame [B] a bénéficié du rétablissement personnel.

Monsieur [A] sera condamné au paiement de la somme de 3847,22 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 juillet 2023.

Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [B] épouse [A] et Monsieur [H] [A], qui succombent, supporteront les entiers dépens.

L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ".

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l'action de PARTENORD HABITAT recevable ;

Constate la résiliation du bail conclu entre PARTENORD HABITAT et Madame [D] [B] épouse [A] relatif au logement et garage n°OG17 sis à [Adresse 6] à la date du 18 mars 2023;

Prononce la résiliation du bail conclu entre Monsieur [A] [H] et PARTENORD HABITAT relatif au logement et garage n°OG17 sis à [Adresse 6] à la date du présent jugement ;

Dit qu'à défaut pour, Madame [D] [B] épouse [A] et Monsieur [H] [A] ainsi que tout occupant de leur chef, d'avoir libéré le logement dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à leur expulsion, si besoin avec l'assistance de la force publique ;

Rappelle qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution "les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire";

Fixe à la somme de 813,30 euros l'indemnité d'occupation mensuelle relative au logement ;

Fixe à la somme de 53,89 euros l'indemnité d'occupation mensuelle relative au garage ;

Dit que la part correspondant aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient la provision ;

Condamne solidairement Madame [D] [B] épouse [A] et Monsieur [H] [A] à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT la somme de 11952,80 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Monsieur [H] [A] à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT la somme de 3847,22 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au12 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne solidairement Monsieur [H] [A] et Madame [D] [B] épouse [A] à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 813,30 euros par mois au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation du logement à compter du présent jugement pour Monsieur [A], et à compter du 1er septembre 2024 pour Madame [B] et jusqu'a la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne solidairement Monsieur [H] [A] et Madame [D] [B] épouse [A] à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 53,89 euros au titre de l'indemnité d'occupation du garage à compter du présent jugement pour Monsieur [A] et à compter du 1er septembre 2024 pour Madame [B] et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;

Rappelle à Monsieur [A] et Madame [B] qu'ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Certifie le présent jugement en tant que Titre Exécutoire Européen en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et dit que le greffier dudit tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante de délivrer le Titre Exécutoire Européen ensemble avec l'original du présent jugement ;

Condamne in solidum Madame [D] [B] épouse [A] et Monsieur [H] [A] aux dépens, étant précisé que le coût du commandement a été effacé en ce qui concerne Madame [B] ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 07 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT