Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 7] [Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 22/08725 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WYT3

N° de Minute : BX24/00843

JUGEMENT

DU : 24 Octobre 2024

S.A. VILOGIA

C/

[W] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Octobre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par M. [P] [E], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [K], demeurant [Adresse 3] assistée par Me Cindy MALOLEPSY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Avril 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 24 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 19 octobre 1998, S.A. VILOGIA a donné en location à Madame [W] [K] un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 8], [Adresse 2].

Le 9 mai 2022, S.A. VILOGIA a fait signifier à Madame [W] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d'huissier du 30 novembre 2022, S.A. VILOGIA a fait assigner Madame [W] [K], pour l'audience du trente Mars deux mil vingt trois, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

- constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l'immeuble sis à [Localité 8], 56/4/55 pour défaut de paiement de loyers ; - ordonner l'expulsion de Madame [W] [K] ; - la condamner au paiement : - de la somme de 3054,99 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal; - d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu'à la libération effective des lieux ; - de la somme de 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Madame [W] [K] aux entiers dépens ; - ordonner l'exécution provisoire.

A l'audience, S.A. VILOGIA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 15427,25 euros dont 9471,43 euros de frais de procédures additionnelles, selon décompte arrêté au 18 avril 2024. Le bailleur indique s'opposer à une demande de délais de paiement et demande la résiliation du bail.

La S.A. VILOGIA forme une demande additionnelleau titre des frais de procédure liés aux 2 ordonnances suite à la découverte d'un syndrome de Diogène.

Madame [W] [K] a sollicité des délais de paiement sur 36 mois. Elle demande l'AJP. Il est expressément fait référence à ses conclusions visées le 8 juin 2023. Elle conteste les frais de serrurier dans la mesure où elle a ouvert la porte.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024 puis prorogée au 17 octobre 2024 et 24 Octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 9 mai 2022 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 1er décembre 2022 l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n'a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Madame [K] a effectué un versement de 542,36 euros le 15 avril 2024. Elle peut donc bénéficier des délais de paiement et de la SCR.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 9 juillet 2022.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s'élevait, au 15 avril 2024, à la somme de 5788,18 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l'enquête sociale sera déduit en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à renvoyer l'enquête sociale.

En ce qui concerne les frais faisant l'objet de la demande additionnelle, il s'agit de frais de procédure et d'exécution afférents à l'ordonnance rendue le 1er décembre 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Lille autorisant la S.A. VILOGIA à faire appel à une société en vue de procéder à l'évacuation des déchets et détritus présents dans le logement tant en la présence qu'en l'absence de la locataire et autorisant l'huissier à pénétrer dans les lieux afin de superviser les opérations et constater la fuite d'eau.

La S.A. VILOGIA dispose donc déjà d'un titre exécutoire pour en obtenir le paiement de l'ensemble des frais d'exécution.

Il en est de même en ce qui concerne les frais d'exécution de la première ordonnance rendue le 25 octobre 2022 autorisant l'huissier à pénétrer dans les lieux afin de constater la fuite d'eau et de superviser les opérations de réparation.

Dès lors il y a lieu de déduire ces sommes de la demande de la S.A. VILOGIA

Madame [W] [K] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA la somme de 5788,18 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 avril 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

Madame [W] [K] sollicite des délais de paiement sur 36 mois.

Au regard de la situation financière de Madame [W] [K], il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 100 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l'expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.

Sur l'indemnité mensuelle d'occupation :

Dans l'hypothèse où Madame [W] [K] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l'occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu'il convient de réparer en condamnant la locataire, devenue occupante sans titre, à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, soit 532,12 euros jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [W] [K], qui succombe, supportera les entiers dépens.

La situation de Madame [K] justifie l'octroi de l'AJP.

L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ".

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l'action de S.A. VILOGIA recevable ;

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 1998 entre S.A. VILOGIA et Madame [W] [K] concernant l'immeuble situé à [Localité 8], 56/4/55, sont réunies à la date du 9 juillet 2022 ;

Condamne Madame [W] [K] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA, la somme de 5788,18 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [W] [K] à payer sa dette, en principal par mensualités de 100 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant payé le 36ème mois ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Dit qu'en revanche, en cas de non paiement d'une seule de ces mensualités, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d'avoir quitté les lieux dont il s'agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Madame [W] [K] ou tout occupant de son chef pourra être expulsée, et ce, si besoin est, avec le concours de la [Localité 6] Publique ;

Condamne Madame [W] [K], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel elle sera restée dans les lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 532,12 euros ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l'année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à Madame [W] [K] l'aide juridictionnelle provisoire ;

Condamne Madame [W] [K] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 24 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT