Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024 DOSSIER : N° RG 22/02903 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RAFS NAC : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL - Fil 8

JUGEMENT DU 25 Novembre 2024

PRESIDENT

Monsieur GUICHARD, Vice-Président Statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l'audience publique du 23 Septembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le à DEMANDERESSE

S.A. FRAIKIN FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 326, et Maîtres Djazia TIOURTITE et Virginie ESTEOULE du cabinet BIRD & BIRD AARPI, avocats plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S. DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES, RCS Toulouse 320 462 716, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Philippe DUPUY de la SELARL DUPUY-PEENE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 114

Par acte de commissaire de justice du 1 juillet 2022, la société anonyme FRAIKIN France a fait assigner la SA DELAGNES LOCATION et SERVICES pour obtenir la restitution du dépôt de garantie qu'elle a versé en exécution d'un bail commercial conclu le 29 décembre 2009 et qui a pris fin le 31 décembre 2019.

Dans le dernier état de leurs écritures :

- La société demanderesse conclut à la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 20265.60 E sous astreinte et au débouté des demandes de celle-ci ; à titre subsidiaire, elle demande l'application d'un coefficient de vétusté de 50 % sur les peintures et la condamnation au reliquat sous astreinte et en tout état de cause les intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2022, la somme de 5 000 E en réparation de son préjudice et la même somme pour les frais de conseil avec les dépens dont distraction et le rappel que l'exécution provisoire est de droit.

Elle fait valoir que le dépôt de garantie doit être restitué; qu'ensuite d'un pré-état des lieux elle a remis les lieux en état en réalisant des travaux pour la somme de 20 216.88 E ; que lors de l'état de sortie dressé par M° [O], il n'a été relevé aucune réparation à sa charge; que du dépôt initial de 24 745 E, il se déduit des travaux acceptés pour la somme de 1 304.40 E et la restitution partielle de 3 175 E ; que la société bailleresse n'établit pas que les travaux qu'elle impute aient été réalisés et qu'ils soient dus.

- La société défenderesse conclut au débouté des demandes et au paiement de la somme de 5 000 E pour ses frais de conseil.

Elle fait valoir que les travaux qu'elle décompte sont la conséquence des dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie.

L'ordonnance de clôture a été prise le 23 novembre 2023.

DISCUSSION

Il est constant qu'à l'entrée dans les lieux, il n'a pas été dressé d'état des lieux en sorte que selon la clause du bail relative à cet état et l'article 1731 du code civil le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative.

Il doit donc les rendre en cet état.

Il est constant que lors de la prise à bail à effet au 1 octobre 2010, la locataire a versé un dépôt de garantie de 24 745 E et que la bail a pris fin le 31 décembre 2019 à la suite d'un congé délivré à la requête de la locataire le 13 juin 2019.

Il n'est pas discuté qu'avant l'état des lieux de sortie, la locataire a fait réaliser des travaux, mais il ne résulte nullement des pièces produites l'existence d'un accord de la société bailleresse de donner quitus du fait de l'exécution de ces travaux.

La défenderesse décompte 7 postes de travaux dont 3 ne sont pas contestés (568.80 E, 420 E et 315.60 E).

Pour ce qui est des quatre autres :

La clause "Entretient" du bail stipule que “ la locataire devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, et quelle que soit la cause en ce compris la vétusté ou la force majeure, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel (….) , ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelages, revêtements de sol et boiseries…".

Cette clause dérogatoire est d'interprétation restrictive.

Le constat de sortie du 23 décembre 2019 dressé par M° [O] relève :

- Le mauvais état des murs du réfectoire :

La clause du bail "Entretien" ne met pas l'entretient des peintures en cas de vétusté à la charge de la locataire mais pour autant et après 9 années d'occupation, il n'est pas normal que les murs soient en mauvais état général avec des traces de noir et des rayures.

La rénovation des peintures est donc à la charge de la locataire.

La facture du 2 octobre 2020 porte sur la somme de 5 551 E HT.

Sa date d'envoi est indifférente, la question étant uniquement de savoir si les travaux étaient nécessaires et à la charge de la locataire à son départ des lieux.

En, outre s'il est vrai que la bailleresse n'a pas notifié à la locataire dans les 48 heures de la fin du bail les travaux à exécuter par lui-même, le non-respect de cette clause qui n'est pas assortie d'une sanction, n'emporte pas une déchéance du bailleur pour réclamer le prix des réparations.

Selon les écritures non contestées de la demanderesse, la pièce a une surface à rénover de 45 mètres carrés, ce qui exclue une rénovation de ce prix.

Le tribunal retient une somme de 48 E TTC du mètre carré, soit la somme de 2 160 E TTC.

- La fourniture et la pose d'un revêtement en PVC.

Le constat dans la pièce d'accueil indique que le sol est ancien et qu'l existe des traces d'usure et de décoloration sur les zones de passage. Pour le bureau atelier, il retient un bon état général mais avec une découpe central.

La clause "Entretient du bail" met et entretient à la charge de la locataire et de plus une découpe n'est pas liée à la vétusté.

La facture porte sur la somme de 7 434 E TTC.

Ainsi que la locataire le fait valoir, elle ne détaille en rien les surfaces et pièces à reprendre et d'après les photographies (non numérotées dans le corps du constat), il apparaît que la surface à reprendre peut être estimée à 50 mètres carrés à 48 E TTC du mètre carré, soit la somme de 2 400 E.

- La peinture des murs.

Le constat pour le local sanitaire indique des traces de salissure et de noircissure sur la toile de verre et des traces de marquage sur les zones murales.

La clause du bail "Entretien" ne met pas l'entretient des peintures en cas de vétusté à la charge de la locataire mais pour autant et après 9 années d'occupation, il n'est pas normal que les murs présentent des traces de noir et de marquage.

La rénovation des peintures est donc à la charge de la locataire.

La facture du 2 octobre 2020 porte sur la somme de 3 564 E HT.

Selon les écritures non contestées de la demanderesse, la pièce a une surface à rénover de 38 mètres carrés, ce qui exclue une rénovation de ce prix.

Le tribunal retient une somme de 48 E TTC du mètre carré, soit la somme de 1 824 E TTC.

- La remise en peinture des portes et le ragréage de la cuisine.

Selon le constat dans le réfectoire la porte présente des traces d'autocollant et des écaillures de peinture et au sol la peinture du carrelage est usagée sur les zones de passage.

L'entretien des portes et des sols est à la charge du locataire même en cas de vétusté selon la clause susdite du bail.

Les rénovations sont donc à la charge de la locataire.

La facture indique la somme de 1578 E qui par son montant correspond à l'étendue de la rénovation.

La somme est donc due.

En sorte que le montant des sommes à déduire est de 7 962 E.

Il revient donc à la société locataire après compensation la somme de 12 303.60 E(20265.6-7962).

Aucun préjudice complémentaire n'est démontré et la société demanderesse sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Aucune astreinte ne saurait être prononcée dès lors que l'obligation de payer n'est pas une obligation de faire.

Les intérêts au taux légal auront pour point de départ la mise en demeure.

La société défenderesse qui succombe principalement supportera les dépens et en équité la somme de 2 500 E au titre des frais de conseil. Il est inutile de rappeler au dispositif que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant à juge unique, publiquement, contradictoirement, en premier ressort et par décision mise à disposition au greffe.

CONDAMNE la société DELAGNES LOCATIONS et SERVICES à payer à la société FRAIKIN France la somme de 12 303.60 E avec les intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2022.

DIT n'y avoir à prononcer une astreinte.

DEBOUTE la société FRAIKIN France de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE la société DELAGNES LOCATIONS et SERVICES aux dépens dont distraction au profit de la Selas CLAMENS CONSEIL et à payer la somme de 2 500 E sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT