Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX [Adresse 4] [Localité 2]

Références : N° RG 24/00885 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H3KJ

Minute n°:

[L] [A] [G] [K] épouse [A]

C/ [M] [N] [Z] [T]

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le : à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 NOVEMBRE 2024

Mise a disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 20 Novembre 2024 et signée par Thierry ROY, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [A] [Adresse 3] [Localité 7] MARTINIQUE

représenté par Me Pauline COSSE, avocat au barreau d'EURE, avocat plaidant

Madame [G] [K] épouse [A] [Adresse 3] [Localité 7] MARTINIQUE

représentée par Me Pauline COSSE, avocat au barreau d'EURE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [M] [N] [Adresse 5] [Localité 1] non comparante, non représentée

Monsieur [Z] [T] [Adresse 5] [Localité 1] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des Contentieux de la Protection : Thierry ROY Greffier : Catherine POSE

Débats à l'audience publique du : 16 Octobre 2024

ORDONNANCE :

- réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Exposé du présent litige :

Par contrat en date du 06 juillet 2023, Monsieur [L] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] ont donné à bail en meublé à Monsieur [Z] [T] et Madame [M] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel total de 1.120,00 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] ont fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 juin 2024 ; puis ils ont fait assigner Monsieur [Z] [T] et Madame [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé près le tribunal judiciaire d'EVREUX par acte d'huissier du 22 août 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

A l’audience du 16 octobre 2024,

Monsieur [L] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] - représentés par leur conseil - ont actualisé le montant de la dette locative et s'en est référé à leurs écritures déposés et visées par le greffe à l’audience ;

Ils ont sollicité de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 08 août 2024 au profit du bailleur ;ordonner l'expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de son chef de l'appartement situé [Adresse 6] avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique ;statuer ce que de droit s'agissant du mobilier garnissant les lieux conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;condamner, à titre de provision, le locataire, à payer au bailleur les sommes actualisées suivantes :8.080,00 euros à titre provisionnel au titre de l’arriéré de loyers et charges au 14 octobre 2024 ;mensuellement et jusqu'à son départ effectif des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuellement prévu et le cas échéant révisé, soit la somme mensuelle de 1.120,00 euros ;condamner le locataire à payer au bailleur la somme de 2.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner le locataire aux entiers dépens sur le fondement des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer. Ils ont indiqué être fermement opposés à l'octroi de délais de paiement en raison de l'arrêt des règlements depuis plus de 6 mois.

Monsieur [Z] [T], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, a comparu et a fait part de sa volonté de quitter le logement avant l’accouchement de sa compagne devant intervenir aux environs du 26 novembre 2024.

Madame [M] [N], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l'audience ne contenait aucune indication sur la situation de la partie défenderesse.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile :

"Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l'article 473 du Code de procédure civile :

"Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

I. SUR LA RESILIATION ET L'EXPULSION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure par la voie électronique le 23 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 02 juillet 2024, soit au moins six semaines mois avant la délivrance de l'assignation le 22 août 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

En l'espèce,

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (Article VIII page 4 du contrat) et Monsieur [L] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] ont fait délivrer un commandement de payer visant cette clause le 27 juin 2024 pour un montant en principal de 4.690,00 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2024 et que le contrat est résilié à cette date.

L'expulsion de Monsieur [Z] [T] et Madame [M] [N] sera ordonnée en conséquence.

Il est rappelé qu’en cette hypothèse, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution. Par conséquent, à ce stade de la procédure il n'y a pas lieu de statuer plus avant de ce chef.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’ARRIERES LOCATIFS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

"payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

Monsieur [L] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] produisent un décompte indiquant que Monsieur [Z] [T] et Madame [M] [N] restent leur devoir, la somme de 8.080,00 euros à la date du 14 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 1.120,00 euros (loyers + charges) en date du 1er octobre 2024 et une dernière ligne créditrice de 880,00 euros (versement de la part du locataire) en mars 2024).

Monsieur [Z] [T] ne conteste pas la dette locative.

Madame [M] [N], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester l'existence ou le montant de cette dette.

Le contrat est taisant en termes de solidarité entre les preneurs (Article VII du contrat).

Monsieur [Z] [T] et Madame [M] [N] devront donc régler conjointement à titre provisionnel la somme de 8.080,00 euros (terme d’octobre 2024 inclus) correspondant : aux arriérés locatifs exigibles jusqu'au 28 août 2024, date d'acquisition de la clause résolutoire ;à l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'au terme d’octobre septembre 2022, correspondant au dernier terme du décompte. Monsieur [Z] [T] et Madame [M] [N] devrons également conjointement régler d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce,

Du fait de l’absence de règlements depuis mars 2024, les locataires ne peuvent bénéficier d’une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire du fait de l’absence de reprise du paiement des loyers et charges courants.

Compte tenu de l'absence de proposition de la part de Monsieur [Z] [T] et Madame [M] [N] tendant à procéder à l’apurement de la dette locative et de communication de pièces relatives à leurs situation personnelle et financière, le tribunal se trouve dans l'impossibilité de s'assurer de leur capacité financière pour faire face à un apurement de leur dette et, par voie de conséquence, de leur accorder des délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [T] et Madame [M] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation, de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n'apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [E] [F] à régler à Monsieur [L] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

Par ces motifs,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l'action de Monsieur [L] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail avec prise à effet à compter du 11 mai 2019 entre d'une part Monsieur [L] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] et d'autre part Monsieur [Z] [T] et Madame [M] [N], concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 28 août 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [T] et Madame [M] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [T] et Madame [M] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE CONJOINTEMENT Monsieur [Z] [T] et Madame [M] [N] à verser à Monsieur [L] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] la somme provisionnelle de 8.080,00 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d'occupation, terme d’octobre 2024 inclus ;

CONDAMNE CONJOINTEMENT Monsieur [Z] [T] et Madame [M] [N] à verser à Monsieur [L] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE CONJOINTEMENT Monsieur [Z] [T] et Madame [M] [N] à verser à Monsieur [L] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Monsieur [Z] [T] et Madame [M] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation, et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT                                                                              LE GREFFIER