Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 24/04471 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MYHN

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM [Adresse 2] [Localité 7] SCHILTIGHEIM Civil N° RG 24/04471 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MYHN

Minute n°

copie le 19 novembre 2024

à la Préfecture

copie exécutoire le 19 novembre

2024 à :

- Me Frédéric GONDER

- M. [C] [S]

pièces retournées

le 19 novembre 2024

Me Gaëlle DOPPLER Me Frédéric GONDER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. 130 ayant son siège social [Adresse 1] représentée par Me Frédéric GONDER, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX, et Me Gaëlle DOPPLER, avocat postulant au barreau de STRASBOURG, substitué par Me Mathilde DAUMAS, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [S] demeurant [Adresse 5] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection Ophélie PETITDEMANGE, Greffier Leslie HOLOIA, Adjoit administratif, lors des débats

DÉBATS :

Audience publique du 02 Juillet 2024 Délibéré prorogé le 01 octobre 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort, Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière 130 (ci-après la SCI 130) a donné à bail à Monsieur [C] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (2ème étage gauche) à 67 300 SCHILTIGHEIM par contrat du 13 juin 2023, pour un loyer mensuel de 450 € et 40 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI 130 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 février 2024, puis a fait assigner Monsieur [C] [S] devant le Juge des contentieux de la protection de SCHILTIGHEIM pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

À l’audience du 2 juillet 2024, la SCI 130, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et demande, sous exécution provisoire : De constater l’acquisition de la clause résolutoire ;D'ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [S] ;De condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif s’élevant à la somme de 2 210,04 € ;De condamner le locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation avec intérêts à compter de chaque échéance ;De le condamner au paiement d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. Le Conseil de la société bailleresse indique que la dette actualisée s’élève à 3 540 €, et qu’il y a parfois quelques paiements.

Monsieur [C] [S] comparait en personne, et ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et explique qu’il est sans emploi depuis le mois de décembre 2023. Il effectue des démarches pour trouver un nouveau logement, ne souhaitant pas rester dans le logement actuel. Son dossier auprès de la Caisse d’allocations familiales est « bloqué ». Il n’a pas déposé de dossier de surendettement.

Le Conseil de la société bailleresse indique ne pas avoir reçu mandat pour accepter des délais de paiement, et laisse cette question à l’appréciation de la Juridiction.

Un diagnostic social et financier a été reçu au Greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024. Le délibéré a été prorogé au 19 novembre 2024.

MOTIFS

SUR LA RÉSILIATION

- Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI 130 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 9 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable contrat conclu prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 juin 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 février 2024, pour la somme en principal de 1 225 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 avril 2024.

L’expulsion de Monsieur [C] [S] sera ordonnée, en conséquence.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SCI 130 produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [S] reste devoir la somme de 2 055 € à la date du 5 avril 2024 au titre des arriérés de loyers.

Le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2 055 €, représentant les arriérés de loyers arrêtés à la date de la résiliation du bail, soit le 5 avril 2024.

S’agissant de la demande de délais de paiement, il est rappelé que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ». Monsieur [C] [S] sera débouté de sa demande de délais de paiement qui apparaît en l’espèce illusoire, ce dernier n’ayant aucune ressource, de sorte qu’il n’est pas en mesure de faire face au paiement du loyer courant, et donc, de ce fait, de faire face au respect d’un échéancier permettant d’apurer l’arriéré.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la société bailleresse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI 130, Monsieur [C] [S] sera condamné à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2023 entre la société civile immobilière 130 et Monsieur [C] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4]) à [Localité 6] sont réunies à la date du 5 avril 2024 ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [S] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société civile immobilière 130 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] à verser à la société civile immobilière 130 la somme de 2 055 € (décompte arrêté au 5 avril 2024, incluant le loyer et la provision sur charges du mois d’avril 2024) ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] à verser à la société civile immobilière 130 une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 6 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] à verser à la société civile immobilière 130 une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge