Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 19 NOVEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/02825 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PNY2

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 11 AVRIL 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 21-001562

APPELANTE :

Madame [M] [L] [W] [A] [D] épouse [G]

née le 10 Mai 1989 à [Localité 7] (78)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Marie-José GARCIA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Monsieur [V] [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]

assigné le 13 juillet 2022 (dépôt étude huissier de justice)

Ordonnance de clôture du 02 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY

ARRET :

- Rendu par défaut ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 30 septembre 2019, M. [V] [B] a donné à bail à Mme [M] [G] et M. [R] [G] un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 6] (34), moyennant un loyer mensuel initial de 900 euros, outre une provision sur charges de 27 euros.

M. [N] [F] [A] [D] s'est porté caution solidaire des engagements des époux [G].

Le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 900 euros a été prévu dans le bail.

Par un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 juillet 2020, adressé à M. [V] [K], Mme [M] [G] a informé son bailleur de son souhait de quitter le logement, après un préavis de départ d'une durée d'un mois.

Par acte d'huissier en date du 19 août 2020, les époux [G] ont fait dresser un procès-verbal d'état des lieux de sortie après constat réalisé en présence de M. [V] [B] et ont remis les clés au bailleur.

Par courrier en date du 28 septembre 2020, M. [V] [B] a mis en demeure Mme [M] [G] de lui régler la somme de 1 188,65 euros au titre du loyer du 1er au 19 août 2020 et du paiement du mois de préavis.

Le 18 novembre 2020, une attestation de non-conciliation a été délivrée par le conciliateur de justice.

Par courrier en date du 20 novembre 2020, Mme [M] [G] a sollicité de M. [V] [B] la restitution partielle du dépôt de garantie, « déduction faite des retenues justifiées » à la suite de l'état des lieux de sortie.

Une nouvelle attestation de non-conciliation en date du 12 février 2021 a été délivrée.

Par acte d'huissier en date du 12 juillet 2021, signifié à étude, Mme [M] [G] a fait assigner M. [V] [B] afin notamment de le voir condamner à restituer la caution de 900 euros avec intérêts au taux légal.

Le jugement rendu le 11 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Condamne M. [V] [B] à restituer à Mme [M] [G] la somme de 400 euros au titre du dépôt de garantie, déduction faite du montant des réparations locatives (500 euros) ;

Constate que le délai de préavis que devait respecter Mme [M] [G] est de 3 mois et, en conséquence, condamne Mme [M] [G] à verser à M. [V] [B] la somme de 2 463,60 euros au titre des loyers et charges dus pendant ce délai de préavis ;

Déboute M. [V] [B] de sa demande de dommages-intérêts et du surplus de ses demandes ;

Déboute M. [V] [B] de ses demandes à l'encontre de M. [N] [F] [A] [D] ;

Condamne M. [V] [B] aux dépens ;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et Déboute Mme [M] [G] et M. [V] [B] de leurs demandes en ce sens ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a relevé qu'il ressortait de l'état des lieux d'entrée et de sortie, et des factures produites qu'il n'était pas nécessaire de changer le tableau de commande d'allumage électronique du poêle à granule ni de remplacer le groupe de sécurité du ballon d'eau chaude, qu'au surplus, M. [V] [B] ne démontrait pas en quoi ces dysfonctionnements étaient imputables aux locataires. Suite à l'application d'un taux de vétusté, il a fixé à la somme de 500 euros les travaux de remise en état des peintures et des plafonds, et de détartrage des robinetteries. M. [V] [B] devait donc restituer le dépôt de garantie, déduction faite de la somme de 500 euros.

M. [N] [F] [A] [D] n'ayant pas été appelé à intervenir, le premier juge a rejeté la demande de M. [V] [B] tendant à sa condamnation au titre de son engagement de caution.

Le premier juge a retenu que Mme [M] [G] ne justifiait d'aucune situation particulière telle que prévue par la loi du 6 juillet 1989, de sorte que son préavis était de trois mois et qu'elle devait être condamnée au paiement des mois manquants.

Il a relevé que M. [V] [B] ne justifiait pas d'un préjudice distinct et a donc rejeté sa demande de dommages-intérêts au titre d'une résistance abusive de Mme [M] [G].

Mme [M] [G] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 25 mai 2022.

Dans ses dernières conclusions du 16 mai 2024, Mme [M] [G] demande à la cour de :

Déclarer recevable et fondé l'appel interjeté à l'encontre du jugement du 11 avril 2022 ;

Infirmer le jugement du 11 avril 2022 en ce qu'il a :

Débouté Mme [M] [G] sa demande de restitution de la caution de 900 euros avec intérêt au total légal depuis le 20 novembre 2020,

Fixé les réparations locatives dues par Mme [M] [G] à la somme de 500 euros,

Condamné M. [V] [B] à restituer à Mme [M] [G] la somme de 400 euros au titre du dépôt de garantie, déduction faite du montant des réparations locatives (500 euros) ;

Accueilli la demande reconventionnelle de M. [V] [B] en ce qui concerne le non-respect du délai de préavis,

Dit que le préavis applicable était un préavis de 3 mois,

Condamné Mme [M] [G] à verser à M. [V] [B] la somme de 2 463,60 euros au titre des loyers et charges dus pendant ce délai de préavis ;

Condamner M. [V] [B] à verser à Mme [M] [G] la somme de 900 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêt au taux légal depuis le 20 novembre 2020 ;

Condamner M. [V] [B] à verser à Mme [M] [G] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux entiers dépens en ceux compris ceux de première instance.

Mme [M] [G] soutient que la caution de 900 euros doit lui être intégralement restituée tenant au fait que, selon elle, l'état des lieux de sortie ne fait pas état des désordres allégués par le bailleur. Elle précise avoir contesté l'état des lieux rédigé unilatéralement par le bailleur. Elle ajoute que les factures versées en première instance par M. [V] [B] ne concernent que des éléments à la charge du bailleur et qu'elle a pris possession des lieux du 30 septembre 2019 au 10 août 2020, de telle sorte que l'obligation d'entretien de la cheminée ne serait pas due. En outre, elle conteste le devis visant les travaux de mise en peinture, en ce que rien ne prouve qu'ils aient eu lieu.

Mme [M] [G] fait valoir qu'elle pouvait bénéficier d'un préavis d'un mois, en ce qu'elle se trouvait en situation précaire, son époux l'ayant quittée et se retrouvant sans ressources. En sus, l'appelante précise que le logement a été reloué suite à son départ et que M. [V] [B] ne souffrait donc d'aucun préjudice en ce sens.

M. [V] [B], qui n'a pu être signifié à sa personne, n'a pas constitué avocat et n'a pas déposé de conclusions.

Le présent arrêt sera rendu par défaut.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 septembre 2024.

MOTIFS

1. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Selon l'alinéa 3 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.

L'alinéa 4 de ce même article prévoit par ailleurs que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée sous déduction de créances du bailleur.

S'agissant des réparations locatives, il résulte de l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

L'article 7 d de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l'article 3-2 de la même loi, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement et amiablement, ou, à défaut par tiers mandatés par elles.

En l'espèce, si comme l'a relevé le premier juge, il a pu être constaté la présence de trous dans les murs et les plafonds lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie, la cour relève qu'ils étaient toutefois déjà présents en nombre lors de l'entrée dans les lieux, sans qu'il puisse être déterminé ceux qui seraient imputables aux preneurs, qu'ainsi, la nécessité de leur reprise, à la charge de Mme [M] [G], ne peut être retenue, ceci avant la remise en état des peintures, qui n'apparaît pas justifiée au cas présent, de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu'il a alloué au bailleur la somme de 500 euros à ce titre.

En revanche, il ressort que certains équipements ont été restitués sales ou entartrés, notamment le lave-mains, le détecteur de fumée, le volet roulant ou encore la hotte aspirante, ce qui justifie l'allocation d'une somme de 100 euros à ce titre, étant rappelé que le bailleur n'est pas tenu de produire des factures acquittées pour justifier de sa demande.

Il s'ensuit que M. [V] [B] sera condamné à restituer le dépôt de garantie versé par les époux [G], soit la somme de 800 euros, déduction faite de la somme de 100 euros, en remboursement des réparations locatives.

2.Sur la durée du préavis et les sommes dues au titre des loyers

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Il peut toutefois être réduit à un mois pour les raisons évoquées aux 1° à 5° de l'article, notamment pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA).

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges.

En l'espèce, si Mme [M] [G] verse au débat, en pièce n° 10, un justificatif de RSA, pour autant, son courrier recommandé avec accusé de réception du 10 juillet 2020 n'évoquait pas cette situation, de sorte qu'en l'absence de ce motif dûment justifié, le délai de préavis devait être de trois mois.

Cependant, il résulte de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l'espèce, Mme [M] [G], qui a donné congé par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 juillet 2020, distribué le 16 juillet 2020, et qui a restitué les clés le 19 août 2020, avance que M. [V] [B] a reloué le logement en litige quelques jours après son départ.

A l'appui de cette affirmation, elle verse, en pièce n° 11, un contrat de bail dont la cour relève qu'il a été conclu le 19 août 2020, entre M. [V] [B], d'une part, et M. [X] [H] et [U] [C], d'autre part, qu'il vise bien l'immeuble en litige et qu'il mentionne une date d'effet au 19 août 2020.

Mme [M] [G] démontrant que l'exception visée est bien remplie, il s'ensuit que M. [V] [B] ne peut se prévaloir d'un délai de préavis de trois mois et le jugement entrepris sera par conséquent infirmé en ce qu'il a condamné l'appelante au paiement de la somme de 2 463,60 euros au titre des loyers et charges dus pendant le délai de préavis de trois mois.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [V] [B] sera condamné aux dépens de l'appel.

M. [V] [B] sera en outre condamné à payer à Mme [M] [G] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 11 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, en ce qu'il a :

débouté Mme [M] [G] sa demande de restitution de la caution de 900 euros avec intérêt au total légal depuis le 20 novembre 2020,

fixé les réparations locatives dues par Mme [M] [G] à la somme de 500 euros,

condamné M. [V] [B] à restituer à Mme [M] [G] la somme de 400 euros au titre du dépôt de garantie, déduction faite du montant des réparations locatives (500 euros) ;

accueilli la demande reconventionnelle de M. [V] [B] en ce qui concerne le non-respect du délai de préavis,

dit que le préavis applicable était un préavis de 3 mois,

condamné Mme [M] [G] à verser à M. [V] [B] la somme de 2 463,60 euros au titre des loyers et charges dus pendant ce délai de préavis ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [V] [B] à payer à Mme [M] [G] la somme de 800 euros, soit le montant du dépôt de garantie, de 900 euros, déduction faite de la somme de 100 euros, à devoir au titre des dégradations locatives, et ce avec intérêts au taux légal depuis le 20 novembre 2020 ;

CONDAMNE M. [V] [B] à payer à Mme [M] [G] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;

CONDAMNE M. [V] [B] aux dépens de l'appel.

Le greffier, La présidente,