Demande tendant à l'exécution des autres obligations du preneur et/ou tendant à faire prononcer la résiliation et l'expulsion pour un motif autre que le non paiement des loyers

ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrée le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 19 NOVEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05514 - N° Portalis DBVK-V-B7H-QAM3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 SEPTEMBRE 2023

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE PERPIGNAN

N° RG51-22-0003

APPELANTS :

Madame [T] [H] veuve [L]

agissant en qualité d'héritière de son époux Mr [U] [L] décédé le 15/10/2020 à [Localité 13]

[Adresse 9]

[Adresse 17]

[Localité 6]

Représentant : Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Marie-Pierre DAMON, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [M] [L]

agissant en qualité d'héritière de son père Mr [U] [L] décédé le 15/10/2020 à [Localité 13].

[Adresse 9]

[Adresse 17]

[Localité 6]

Représentant : Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant

assistée de Me Marie-Pierre DAMON, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [Y] [L]

agissant en qualité d'héritière de son père Mr [U] [L] décédé le 15/10/2020 à [Localité 13].

[Adresse 9]

[Adresse 17]

[Localité 6]

Représentant : Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant

assistée de Me Marie-Pierre DAMON, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [O] [L]

[Adresse 20]

[Localité 5]

Représentant : Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Marie-Pierre DAMON, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [F] [L]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentant : Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Marie-Pierre DAMON, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [S] [L]

[Adresse 19]

[Localité 5]

Représentant : Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Marie-Pierre DAMON, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [C] [L]

[Adresse 15]

[Localité 7]

Représentant : Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Marie-Pierre DAMON, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur [W] [J]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentant : Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat

Me Clément BERMOND a dégagé sa responsabilité par message électronique au greffe en date du 19 septembre 2024

assisté de Me Guilhem BENEZECH, avocat au barreau de NIMES

Me Guilhem BENEZECH a dégagé sa responsabilité par message électronique au greffe en date du 18 septembre 2024

En application de l'article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l'audience.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 SEPTEMBRE 2024,en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Estelle DOUBEY

ARRET :

- Réputé contradictoire.

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [L] a autorisé, sans acte, M. [X] [J], père de M. [W] [J], à occuper les parcelles suivantes sises à [Localité 11] (66) et disséminées sur le territoire de la commune :

Section AN, N° [Cadastre 8], lieudit [Localité 18], d'une superficie de 38 a 37 ca,

Section C, N° [Cadastre 4], lieudit [Localité 14], d'une superficie de 17 a 70 ca,

Section AB, N° [Cadastre 1], lieudit [Localité 16], d'une superficie de 6 a 70 ca,

Section C, N° [Cadastre 2], lieudit [Localité 12], d'une superficie de 48 ares.

M. [V] [L] est décédé le 25 juillet 2011 et son fils, M. [U] [L], est décédé le 15 octobre 2020.

Par courrier recommandé du 30 mars 2021, les consorts [L] ont demandé à M. [W] [J] de libérer les terres.

Le 8 novembre 2021, le conseil de M. [W] [J] a mis en avant l'existence d'un bail à ferme.

Par courriers officiels de leur conseil des 9 mars 2022 et 21 juin 2022, les consorts [L] ont contesté cette qualification.

Mmes [T], [M] et [Y] [L] ainsi que, en qualité d'héritiers de M. [U] [L], Mmes [O], [F], [S] [L] et M. [C] [L], ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan le 9 septembre 2022 aux fins de voir ordonner l'expulsion de M. [W] [J].

Le jugement rendu le 21 septembre 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan :

Déboute Mme [T] [H], veuve [L], Mme [M] [L], Mme [Y] [L], Mme [O] [L], Mme [F] [L], Mme [S] [L] et M. [C] [L] de leur demande d'expulsion de M. [W] [J] ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle engagés ;

Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.

Le premier juge a retenu que l'accord oral devait être qualifié de bail à ferme dès lors qu'il portait sur la mise à disposition des parcelles en contrepartie du versement d'un fermage constitué d'un sac de pommes de terre puis de la somme de 80 euros par an. En outre, il a retenu, que le courrier des consorts [L] enjoignant à M. [W] [J] « d'interrompre l'exploitation, le fauchage, le pâturage » traduisait l'exploitation effective des terres à des fins agricoles.

Il a donc retenu que la mise en demeure du 30 mars 2021 ne respectait pas les formes prescrites par l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, et ne rappelait pas les dispositions de l'article L. 411-31 I du même code, prévues à peine de nullité, qu'ainsi, les demandeurs n'avaient donc pas mis fin au bail et ne pouvaient demander l'expulsion de M. [W] [J].

Les consorts [L] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 7 novembre 2023.

Les consorts [L] demandent à la cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 21 septembre 2023 du tribunal paritaire des baux ruraux ;

Ordonner l'expulsion de M. [W] [J] des parcelles qu'il occupe sises à [Localité 11] (66) cadastrées :

Section AN, N° [Cadastre 8], lieudit [Localité 18], d'une superficie de 38 a 37 ca,

Section C, N° [Cadastre 4], lieudit [Localité 14], d'une superficie de 17 a 70 ca,

Section AB, N° [Cadastre 1], lieudit [Localité 16], d'une superficie de 6 a 70 ca,

Section C, N° [Cadastre 2], lieudit [Localité 12], d'une superficie de 48 ares. Au besoin avec la force publique ;

Condamner M. [W] [J] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l'instance.

Les appelants contestent la qualification de bail à ferme. Selon eux, il n'existe pas d'intention de louer dans un but spécifique d'exploitation agricole, pas plus qu'il n'existe d'exploitation agricole effective. Ils estiment donc pouvoir procéder à l'expulsion de M. [W] [J], qui se maintiendrait illégalement sur leurs terres.

Les consorts [L] font valoir que M. [W] [J] n'exploite pas les parcelles agricoles litigieuses, contrevenant ainsi aux dispositions du code rural et de la pêche maritime. Ils précisent que l'inscription à la MSA ne présuppose en rien de l'exploitation effective des parcelles à des fins agricoles et que ce dernier n'en rapporte pas la preuve contraire.

Enfin, ils avancent que M. [W] [J] n'a jamais rapporté la preuve du paiement d'un fermage.

M. [W] [J], régulièrement convoqué, n'a pas comparu à l'audience.

MOTIFS

La reconnaissance d'un bail rural verbal suppose que les conditions visées à l'article L. 411-1 du code rural soient réunies. Il appartient au preneur, qui le revendique, de prouver notamment que le propriétaire d'un bien foncier agricole a accepté de le mettre à sa disposition, à titre onéreux aux fins, d'exploitation.

Ainsi, pour conférer au contrat son caractère onéreux, la contrepartie financière de la location, dont la nature importe peu, doit être obligatoire.

En l'espèce, outre le fait qu'il n'est pas établi qu'il poursuivrait une activité agricole sur les terres en litige, M. [W] [J] ne démontre pas le paiement d'un fermage aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut revendiquer l'existence d'un bail rural.

Il s'ensuit que le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, il sera fait droit à la demande des appelants de voir M. [W] [J] expulsé de ces terres.

M. [W] [J] sera condamné aux dépens de l'instance.

M. [W] [J] sera en outre condamné à payer aux consorts [L] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 21 septembre 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan ;

Statuant à nouveau,

ORDONNE l'expulsion de M. [W] [J], au besoin avec la force publique, des parcelles qu'il occupe, situées à [Localité 11] (66) et cadastrées :

Section AN, n° [Cadastre 8], lieudit [Localité 18], d'une superficie de 38 a 37 ca,

Section C, n° [Cadastre 4], lieudit [Localité 14], d'une superficie de 17 a 70 ca,

Section AB, n° [Cadastre 1], lieudit [Localité 16], d'une superficie de 6 a 70 ca,

Section C, n° [Cadastre 2], lieudit [Localité 12], d'une superficie de 48 ares ;

CONDAMNE M. [W] [J] à payer aux consorts [L] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;

CONDAMNE M. [W] [J] aux dépens de l'instance

Le greffier, La présidente,