Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

ARRET N°

du 19 novembre 2024

R.G : N° RG 24/00255 - N° Portalis DBVQ-V-B7I-FONB

[Z]

c/

S.A. NOV'HABITAT

CM

Formule exécutoire le :

à :

Me Jacques LEGAY

la SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE

ARRET DU 19 NOVEMBRE 2024

APPELANT :

d'un jugement rendu le 12 février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Châlons-en-Champagne

Monsieur [T] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 51454-2024-001049 du 07/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)

Représenté par Me Jacques LEGAY, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMEE :

S.A. NOV'HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Céline BLANCHETIERE de la SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l'audience publique du 08 octobre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2024 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

La SA Nov'Habitat a donné à bail, par contrat de location en date du 22 janvier 2019, un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 3] à M. [T] [Z].

A la suite de retards de paiement de loyers, un commandement de payer a été délivré au locataire le 23 novembre 2022 délivré par la SCP [V] [O], commissaires de justice à [Localité 3].

Puis, la SA Nov'Habitat a assigné M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte d'huissier en date du 24 avril 2023, afin de solliciter, à titre principal l'acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du contrat, ainsi que la condamnation en tout état de cause de M. [Z] à lui verser notamment la somme de 499,41 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dus selon décompte arrêté au 16/02/2023, hors coût de commandement et notification au Préfet, ainsi que les loyers, indemnités d'occupation et charges échus entre l'assignation et jusqu'à la libération effective des lieux, le tout avec intérêts au taux légal.

Elle faisait aussi valoir que M. [Z] causait des troubles du voisinage.

A l'audience du 31 octobre 2023 à laquelle l'affaire a été retenue, le montant de la dette était actualisé à la somme de 845,15 € au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges dus selon décompte arrêté au 16/10/2023.

A cette audience M. [Z], représenté par son conseil, a indiqué ne pas être en mesure de payer le loyer courant.

Par jugement du 12 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a, notamment :

-déclaré recevable l'action de la société Nov'Habitat ;

-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 janvier 2019 sont réunies à la date du 24 janvier 2023 ;

-dit qu'il n'y a pas lieu d'accorder d'office à M. [Z] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

-ordonné en conséquence à M. [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement ;

-dit qu'à défaut pour lui d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société Nov'Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu'il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l'expulsé ;

-condamné M. [Z] à verser à la société Nov'Habitat la somme de 845,15 euros (huit cent quarante-cinq euros et quinze centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 16 octobre 2023 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

-débouté la SA Nov'Habitat de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 32,38 euros au titre des réparations locatives ;

-condamné M. [Z] à verser à la société Nov'Habitat une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 17 octobre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

-débouté les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

-condamné M. [Z] à verser à la société Nov'Habitat la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné M. [Z] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ;

-rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

-dit que la décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

M. [Z] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 19 février 2024 recours portant sur l'entier dispositif.

Suivant conclusions du 25 avril 2024, M. [Z] demande à la cour de le déclarer recevable et bien fondé en son appel du jugement, de l'infirmer et, statuant à nouveau, de constater qu'il a procédé à divers règlements à valoir sur l'arriéré restant dû, de juger qu'il bénéficiera de termes et délais pour s'acquitter de sa dette et de statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens dont le recouvrement s'effectuera conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.

Aux termes de ses écritures du 24 mai 2024, la SA Nov'Habitat demande à la cour de:

-déclarer irrecevables les demandes de M. [Z], en conséquence, le débouter de l'ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, elle demande de confirmer en toutes ses dispositions le jugement.

A titre infiniment subsidiaire, si la cour infirmait le jugement entrepris et ne constatait pas l'acquisition de la clause résolutoire, elle demande de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et troubles anormaux du voisinage sur le fondement de l'article 1224 du code civil, de dire et ordonner que le requis devra immédiatement et sans délai quitter et abandonner la totalité des locaux sis [Adresse 1], tant de lui-même que de tout occupant éventuel de son chef sinon et faute de se faire volontairement, voir dire et ordonner son expulsion par toutes voies de droit, avec au besoin le concours de la force publique, de condamner M. [Z] à lui payer la somme de 2.049,42 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dus, hors dépens et réparations locatives, selon décompte arrêté au 29/04/2024 avec intérêts de droit à compter de l'assignation devant le Tribunal Judiciaire, de condamner M. [Z] à lui payer les loyers, indemnités d'occupation et charges échus entre l'assignation devant le tribunal judiciaire et l'audience à la cour avec intérêts de droit à compter du jour du présent acte, de le condamner à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail d'habitation avait continué ses effets, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Elle demande de débouter M. [Z] de sa demande de délais de paiement.

En tout état de cause, elle demande de le débouter de ses demandes plus amples et contraires, et de le condamner à lui payer au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme totale de 350 €, outre les éventuels frais de rejet intervenus avant le jugement sollicité et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement et de la notification au Préfet, vu l'article 696 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024.

Sur ce, la cour,

Si la déclaration d'appel de M. [Z] vise l'entier dispositif du jugement, sa seule demande consiste à solliciter des délais de paiement, sans aucunement contester un quelconque chef de la décision.

M. [Z] était présent et représenté en première instance, et n'a alors pas sollicité de délais de paiement, alors qu'il existait déjà une dette de loyer significative, qu'il ne contestait pas, et au sujet de laquelle il indiquait simplement qu'il ne percevait plus le RSA et n'était pas en mesure de payer le loyer.

Or, il résulte de l'article 564 du code de procédure civile que « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».

La demande en délais de paiement, qui pouvait tout-à-fait être formée devant le premier juge, est par conséquent irrecevable.

Le jugement, qui n'est par ailleurs pas contesté, est par conséquent confirmé en son intégralité.

M. [Z] succombant en son recours est tenu aux dépens, sans que l'équité commande de mettre à sa charge une indemnité pour frais irrépétibles.

Par ces motifs,

Confirme le jugement rendu le 12 février 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande en délais de paiement formée par M. [T] [Z],

Déboute la SA NOV'Habitat de sa demande en frais irrépétibles,

Condamne M. [T] [Z] aux dépens d'appel.

Le Greffier Le Président