Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 20/02645 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OTUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 23 JANVIER 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN

N° RG 14/01901

APPELANTE :

S.A.R.L. PLEIMMO

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES - non plaidant

INTIMES :

Monsieur [D] [O]

né le 14 Juillet 1973 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

et

Madame [G] [K] épouse [J]

née le 31 Octobre 1950 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentés par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Véronique PELISSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 20 Août 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 septembre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL

ARRET :

- contradictoire,

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 10 juin 2013, la SARL Pleimmo a vendu en l'état futur d'achèvement à Madame [G] [K] épouse [J] en usufruit et Monsieur [D] [O] en nue-propriété les lots n° 8, 10 et 19 d'un ensemble immobilier sis [Adresse 6], à [Localité 4] moyennant le prix de 244 850 euros toutes taxes comprises.

Les lots objets de la vente sont composés des lots suivants :

- le lot n° 8 : un appartement en duplex situé aux 3e et 4e étages de l'immeuble d'une superficie habitable de 81.32m2 avec une terrasse de 20.30m2 et 155/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes ;

- le lot n° 10 : une cave au rez-de-chaussée du bâtiment et les 6/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes ;

- le lot n° 19 : un emplacement de parking aérien dans la cour du bâtiment du plan des parking et les 10/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

La livraison est intervenue le 27 juillet 2013.

Se plaignant d'un problème de superficie du lot n° 8, monsieur [O] a, par acte d'huissier du 5 mars 2014, fait assigner la SARL Pleimmo devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins d'obtenir une diminution du prix de vente, la réparation d'un préjudice moral et sa condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par conclusions du 7 mai 2015, Madame [K] épouse [J] est intervenue volontairement à l'instance.

Par jugement du 27 avril 2017, le tribunal de grande instance de Perpignan a :

- dit que la nullité initiale de l'assignation délivrée par Monsieur [O] a été régularisée par l'intervention volontaire de Madame [K] épouse [J] ;

- déclaré recevable l' action en diminution du prix ;

- avant dire droit, ordonné une consultation confiée à Monsieur [Y] [E].

L'expert a déposé son rapport le 15 mai 2018.

Par jugement du 23 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment :

- dit que l'écart entre la surface habitable mentionnée à l'acte de vente en date du 10 juin 2013 et la surface habitable réelle est supérieur à 1/20ème ;

- condamné la SARL Pleimmo à payer à Monsieur [D] [O] et Madame [G] [J] la somme de 14 617,36 euros à titre de diminution du prix, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- débouté Monsieur [D] [O] et Madame [G] [J] de leur demande au titre du préjudice moral ;

- condamné la SARL Pleimmo à payer à Monsieur [D] [O] et Madame [G] [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SARL Pleimmo aux dépens comprenant les frais de la consultation.

Par déclaration d'appel, enregistrée par le greffe le 2 juillet 2020, la SARL Pleimmo a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 19 février 2021, la SARL Pleimmo demande à la cour d'appel d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté les consorts [O]-[J] de leur demande au titre du préjudice moral et de :

- débouter les consorts [O]-[J] de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamner les consorts [O]-[J] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les consorts [O]-[J] aux entiers dépens.

Par leurs conclusions enregistrées par le greffe le 26 mars 2024, les consorts [O]-[J] demandent à la cour d'appel de confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre du préjudice moral. Ils demandent à la cour de :

- condamner la SARL Pleimmo à leur payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

- condamner la SARL Pleimmo à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la procédure d'appel ;

- condamner la SARL Pleimmo aux entiers dépens de l'instance d'appel avec droit de recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction est intervenue par ordonnance en date du 20 août 2024.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré.

MOTIFS

Sur la superficie de l'appartement

Le tribunal a retenu un déficit de superficie en application des articles 1616 et suivants du code civil ainsi que l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation dans la mesure où l'acte de vente stipule une surface habitable du lot n° 8 de 81.32 m2 alors que l'expert judiciaire a calculé une surface habitable totale de 76.28 m2 et que l'écart entre la surface habitable stipulée et la surface habitable réelle est de 5.04 m2, soit une différence supérieure à 1/20ème.

La SARL Pléimmo conteste cette analyse. Elle soutient que l'article 1617 du code civil n'est pas applicable au cas d'espèce puisque le contrat litigieux aurait été conclu pour un prix global et que la contenance ne serait dès lors pas un élément déterminant de la volonté des parties. Elle ajoute que le plan annexé à l'acte de vente ne prend pas en considération les travaux réalisés par les acquéreurs postérieurement à la vente et qui auraient généré une perte de surface habitable. Elle affirme enfin que la surface au sol d'un placard doit être compris dans la surface retenue à condition que la hauteur du plafond soit inférieure à 1.80 mètres.

Les consorts [O]-[J] font pour leur part valoir que les travaux modificatifs ont fait l'objet d'un accord entre les parties et ont été annexés à l'acte de vente. Pour eux, les placards et agencement immobiliers n'ont pas à être déduits de la surface du plancher pour déterminer la surface habitable et la surface au sol d'un placard mesurant plus de 1,80 mètres ou situé sous un plafond d'une hauteur supérieure à 1.80 mètres est incluse dans la surface habitable. Ils ajoutent que l'emprise au sol de l'escalier n'a pas été modifiée.

L'acte de vente mentionnant la désignation de l'objet vendu suivi de sa mesure, il y a lieu à application, non de l'article 1617 du code civil mais de l'article 1619 dudit code, qui prévoit une diminution de prix quand la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d'un vingtième en moins.

Or, l'expert missionné par le tribunal (pièce 9 des intimés) retient une surface réelle de 76,28 m2 pour une surface indiquée à l'acte de 81,32 m2, soit un écart de 5,04 m2 représentant une différence de 6,20%, donc de plus d'un vingtième.

C'est en vain que la SARL Pleimmo soutient que des aménagements ont été réalisés par les acquéreurs après la signature de l'acte de vente et que lesdits aménagements (placards, escalier') auraient modifié a postériori la surface habitable, dès lors d'une part que si monsieur [F] [I], architecte, fait état desdits aménagements, il n'en mentionne nullement la date (pièce 7 de l'appelante), et d'autre part que le jugement avant dire droit du 27 avril 2017 dont il n'a pas été interjeté appel, a expressément retenu que lesdits aménagements étaient antérieurs à l'acte de vente.

Au surplus, le rapport d'expertise dépose par monsieur [E] mentionne expressément que les mesures ont été réalisées conformément à l'article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation selon lequel notamment les parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable.

Dans ces conditions, la surface habitable réelle apparaît effectivement comme étant celle retenue par l'expert et la différence entre la surface réelle habitable et la surface mentionnée à l'acte est de plus de 5 % (6,20%), donc de plus du vingtième, ce qui ouvre un droit à indemnisation ainsi que parfaitement jugé par le tribunal.

Sur la diminution du prix

Le tribunal, eu égard notamment au rapport d'expertise judiciaire, a calculé la réduction du prix en déduisant du prix global le prix de la cave et le prix de l'emplacement du parking respectivement évalués aux sommes de 1 000 et 8 000 euros.

La SARL Pléimmo, qui soutient que prix de la cave devrait être évalué à 2 000 euros au lieu de 1 000 euros retenus par le tribunal, que celui de l'emplacement de parking ne peut faire l'objet d'une évaluation inférieure à 10 000 euros en raison des difficultés de stationnement à Canet en Roussillon, et que le prix de vente au m2 à Canet en Roussillon serait de 2 400 euros et non de 2 900 euros / m2, ne verse aux débats à l'appui de ses prétentions que la copie de deux annonces immobilières concernant des parkings aériens (pièce 9-1 et 9-2 de l'appelante) mis en vente pour respectivement 15 000 et 10 000 euros. Elle échoue dès lors dans la charge de la preuve qui est la sienne.

S'agissant de la terrasse, dont la SARL Pleimmo affirme que sa surface doit venir en déduction du prix initial, la lecture du rapport d'expertise laisse clairement apparaître que cette surface a été exclue des calculs de l'expert judiciaire, qui a retenu une surface pour le 3ème étage de 47,87 m2 correspondant au séjour-cuisine sans la terrasse.

S'agissant enfin des 8,98 m2 correspondant au 4ème étage à la surface de pièce d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres, cette surface n'a pas été intégrée au calcul de la superficie du 4ème étage (dernière page du rapport d'expertise).

Dans ces conditions, l'analyse des premiers juges, qui ont fondé le montant de l'indemnisation sur les calculs de l'expert, apparaît juste.

La décision querellée sera confirmée.

Sur le préjudice moral

Les consorts [O]-[J], qui soutiennent que la découverte du déficit de superficie a été une cause de contrariété et la procédure source de tracasserie depuis sept ans et que la société Pléimmo a opposé une résistance abusive à leurs demandes légitimes, ne versent aux débats aucun élément à l'appui de leurs prétentions.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera confirmé.

La SARL Pleimmo, succombante, sera condamnée à payer aux consorts [O]-[J] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Elle sera également condamnée aux dépens d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Negre-Pepatx-Negre, avocats.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Pleimmo à payer à monsieur [D] [O] et madame [G] [K] épouse [J] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Pleimmo aux dépens d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Negre-Pepatx-Negre, avocats.

Le greffier, Le président,