Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /24 DU 14 NOVEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 24/00136 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FJUH

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY en date du 26 septembre 2023, R.G. n° 22/01571,

APPELANTE :

MEURTHE ET MOSELLE HABITAT S.A.,

dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège pour ce faire

Représentée par Me Stéphanie GERARD, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ :

Monsieur [I] [Y]

né le 12 Décembre 1967 à [Localité 4] (54), domicilié [Adresse 1]

Non représenté bien que la déclaration d'appel lui ait été régulièrement signifiée à étude par acte de Me [S] [K], commissaire de justice à [Localité 3] en date du 20 mars 2024.

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 17 Octobre 2024, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : défaut, rendu par mise à disposition publique au greffe le 14 Novembre 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 décembre 2019, l'Office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle (Meurthe-et-Moselle Habitat) a consenti à M. [I] [Y] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] (54), moyennant un loyer mensuel initial de 193,24 euros et une provision sur charges mensuelle de 74,06 euros.

Le 4 juillet 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 957,45 euros dont 1 796,29 euros au titre des loyers, a été délivré à M. [Y], lui faisant également commandement de produire le justificatif d'une assurance contre les risques locatifs.

Par acte d'huissier du 20 octobre 2022, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l'Etat le 24 octobre 2022, Meurthe-et-Moselle Habitat (MMH) a fait assigner M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Val de Briey qui a, par jugement du 26 septembre 2023 :

- déclaré recevables les demandes formées par Meurthe-et-Moselle Habitat,

- rejeté la demande aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Meurthe-et-Moselle Habitat et M. [Y],

- rejeté les demandes aux fins d'expulsion de M. [Y] et de fixation et de paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle,

- condamné M. [Y] à payer à Meurthe-et-Moselle Habitat la somme de 4 357,31 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 19 juin 2023, terme de juin 2023 non inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- rejeté la demande de capitalisation des intérêts,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

- condamné M. [Y] aux dépens, à l'exception du coût du commandement de payer du 4 juillet 2022 qui restera à la charge de Meurthe-et-Moselle Habitat.

Par déclaration enregistrée le 22 janvier 2024, Meurthe-et-Moselle Habitat a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant déclaré recevables les demandes formées par Meurthe-et-Moselle Habitat.

Par conclusions déposées le 18 avril 2024, Meurthe-et-Moselle Habitat demande à la cour de :

- infirmer le jugement,

- constater l'acquisition des conditions de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de M. [Y] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, prévu par les dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s'y trouvant,

- condamner M. [Y] à payer à Meurthe-et-Moselle Habitat une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, avec intérêts au taux légal, à chaque terme impayé, à compter de la résiliation du contrat de location, indemnité qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation, et ce, jusqu'au départ effectif des lieux caractérisée par la remise des clés,

- débouter M. [Y] de toute demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [Y] à payer à Meurthe-et-Moselle Habitat la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [Y] aux entiers dépens.

L'intimé n'a pas constitué avocat. L'appelante lui a régulièrement signifié à étude sa déclaration d'appel le 20 mars 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2024.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire de constater le caractère définitif de la disposition du jugement ayant déclaré recevables les demandes formées par Meurthe-et-Moselle Habitat.

Sur les demandes principales de MMH

Le premier juge a débouté MMH de l'ensemble de ses demandes en estimant que la clause résolutoire n'était pas acquise au motif qu'il n'était versé aux débats aucun élément relatif à l'existence d'une procédure de surendettement.

MMH sollicite l'infirmation du jugement en soulignant qu'aucune décision de recevabilité n'est intervenue dans les 2 mois du commandement de payer.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

M. [Y], qui n'a jamais comparu, ne justifie pas avoir réglé dans les deux mois les sommes visées au commandement de payer qui lui a été délivré à l'initiative de MMH par acte du 4 juillet 2022.

Par ailleurs, à hauteur d'appel, MMH verse aux débats la décision de la commission de surendettement des particuliers de Meurthe et Moselle ayant déclaré recevable le dossier de surendettement de M. [Y]. Cette décision a été rendue le 10 janvier 2023, soit postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire qu'elle est en conséquence insusceptible de remettre en cause.

Il sera surabondamment souligné qu'en application des dispositions de l'article L 722-2 et suivants du code de la consommation, la recevabilité de la situation de surendettement du débiteur ne prive pas le créancier de toute action judiciaire pour obtenir un titre exécutoire mais le prive seulement de la possibilité de la mise à exécution de ce titre exécutoire.

Il en ressort que c'est à bon droit que MMH sollicite de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de M. [Y] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s'y trouvant,

- condamner M. [Y] à payer à Meurthe-et-Moselle Habitat une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, avec intérêts au taux légal, à chaque terme impayé, à compter de la résiliation du contrat de location, et ce, jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés.

Il convient en conséquence d'infirmer le jugement de ces chefs.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

M. [Y] qui succombe sera condamné aux entiers dépens.

Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de condamner M. [Y], qui n'a comparu ni en première instance ni à hauteur d'appel, à payer à MMH une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt par défaut prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Constate le caractère définitif de la disposition du jugement ayant déclaré recevables les demandes formées par l'Office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle (Meurthe-et-Moselle Habitat) ;

L'infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant ;

Constate l'acquisition des conditions de la clause résolutoire à la date du 5 septembre 2022 ;

Ordonne l'expulsion de M. [Y] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, et autorise le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s'y trouvant ;

Condamne M. [Y] à payer à Meurthe-et-Moselle Habitat une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, avec intérêts au taux légal, à chaque terme impayé, à compter de la résiliation du contrat de location, indemnité qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration, et ce, jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés ;

Condamne M. [Y] à payer à l'Office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle (Meurthe-et-Moselle Habitat) la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en cinq pages.