Autres demandes relatives à la vente

N° RG 24/01362 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JUGK

COUR D'APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00041

Président du tribunal judiciaire du Havre du 19 mars 2024

APPELANTE :

SAS FRANCELOT

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée et assistée par Me Sophie CHALLAN-BELVAL, avocat au barreau de Rouen

INTIMES :

Monsieur [F] [D]

né le 30 mars 1982 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Me Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON- CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen et assisté de Me Gwenahel THIREL, avocat au barreau de Rouen substitué par Me CACHAU

Madame [U] [C] épouse [D]

née le 7 Mai 1983 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Me Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON- CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen et assisté de Me Gwenahel THIREL, avocat au barreau de Rouen substitué par Me CACHAU

Monsieur [Z] [X]

né le 15 octobre 1985 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Me Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON- CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen et assisté de Me Gwenahel THIREL, avocat au barreau de Rouen substitué par Me CACHAU

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 16 septembre 2024 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère

Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l'audience publique du 16 septembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 13 novembre 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 15 octobre 2018, M. [F] [D] et Mme [U] [C], son épouse, ont acquis auprès de la Sas Francelot un terrain à bâtir situé ZA [Cadastre 3] [Adresse 14] dans le lotissement [Adresse 14] à [Localité 16] au prix de 78 200 euros.

Par acte du 20 septembre 2018, M. [Z] [X] a également acquis auprès de la Sas Francelot un terrain à bâtir situé [Adresse 14] dans le lotissement [Adresse 14] à [Localité 15] au prix de 80 000 euros.

A la suite d'un effondrement survenu le 27 décembre 2019, des travaux de comblement ont été effectués. Des sondages ont été réalisés en 2021 et ont révélé l'existence d'une ancienne carrière souterraine de craie de type manière. Un périmètre de sécurité affectant notamment la propriété de M. et Mme [D] et M. [X] a été mis en oeuvre. La cavité souterraine n'a été que partiellement comblée en 2023. A la suite d'un rapport de la société Explore-e, le maire de la commune a pris un arrêté le réduisant le périmètre de la zone à risque de l'indice de cavité souterraine.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, M. et Mme [D] et M. [X] ont fait assigner la Sas Francelot afin d'obtenir la mise en oeuvre de sondages pour obtenir la levée de l'indice de présomption de marnière affectant le ZA n°[Cadastre 2], propriété de la société, voisine de leurs parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 1].

Par ordonnance réputée contradictoire du 19 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre a :

- condamné la Sas Francelot à faire procéder aux sondages sur la parcelle située [Adresse 14] à [Localité 15], cadastrée ZA n°[Cadastre 2] afin de permettre la levée de l'indice de présomption de marnière existant dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance et à défaut sous astreinte provisoire de 110 euros par jour de retard dans un nouveau délai de trois mois,

- condamné la Sas Francelot aux dépens,

- condamnée la Sas Francelot à payer à M. et Mme [D] et à M. [X] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 15 avril 2024, la Sas Francelot a formé appel de l'ordonnance.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 10 septembre 2024, la Sas Francelot demande à la cour de :

à titre principal,

- annuler l'ordonnance entreprise en l'absence de signification de l'assignation dans les formes à son intention,

y faisant droit,

- débouter les intimés de leurs demandes de première instance tendant à la voir condamner sous astreinte à réaliser quatre sondages sur sa parcelle ZA [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 15] ainsi que de la voir condamner au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

- débouter les intimés de leurs demandes de première instance tendant à la voir condamner sous astreinte à réaliser quatre sondages sur sa parcelle ZA [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 15] ainsi que de la voir condamner au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

- condamner M. et Mme [D] et M. [X] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Non représentée en première instance, elle fait valoir qu'elle n'a jamais reçu la signification de l'acte introductif d'instance, ni la correspondance du commissaire de justice adressée en application de l'article 655 du code de procédure civile de sorte qu'elle n'a pu se défendre ; qu'elle justifie de son siège social situé à [Localité 11] par la production d'un extrait K Bis, les établissements secondaires de [Localité 10] et de [Localité 9] n'étant pas portés dans les actes. Elle soutient que sa demande d'annulation de la signification est recevable puisqu'elle était évoquée dès la première discussion dans ses conclusions.

Sur le fond, elle rappelle qu'elle a vendu des terrains à bâtir aux intimés qui contrairement à ce que laisse entendre le premier juge ont fait édifier leur maison d'habitation ; qu'à la suite d'un effondrement de terrain puis de la réalisation de sondages et de la prise d'un arrêté municipal, les intimés ont sollicité le juge pour de nouveaux sondages afin d'obtenir la levée de l'indice de présomption de marnière ; que le premier juge a fait droit à la demande en se fondant sur une double qualité du lotisseur celle de voisin et de vendeur du terrain et ce en visant l'atteinte au droit de propriété.

Or, elle soutient qu'en sa qualité de voisine, elle n'est à l'origine d'aucun trouble anormal de voisinage en ne procédant pas à des sondages ; que les intimés ont pu faire construire leur habitation ; que le premier juge a commis une erreur puisqu'on ne sait quelle autorité légitime pourrait l'obliger en droit à faire ces sondages ; qu'en sa qualité de venderesse, il ne peut être allégué un vice caché puisque l'acte de vente signé par eux précise clairement que l'acquéreur a connaissance d'une zone de non-aedificandi sur les parcelles dans des conditions précisées dans le contrat et ajoute la circonstance dans laquelle les acquéreurs ont eu la possibilité d'effectuer des sondages. Elle considère dès lors que la condamnation prononcée est injustifiée alors qu'elle a parfaitement rempli ses obligations en visant notamment l'article 4, point 8 et 9 des conditions générales de vente.

Elle ajoute que les fondements invoqués par les intimés supposent un débat au fond et non en référé ; qu'il n'y a pas lieu à référé au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile ; qu'ils opèrent des confusions entre les qualités de la société, celle de vendeur et celle de voisin ; que le débat n'est pas de la compétence du juge des référés.

Par dernières conclusions notifiées le 30 août 2024, M. [F] [D], Mme [U] [C] son épouse et M. [Z] [X] demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants et 544 du code civil, de :

- déclarer irrecevable à défaut mal fondée la demande d'annulation de l'ordonnance dont appel est formée aux termes des conclusions n°3 par la Sas Francelot,

- confirmer l'ordonnance entreprise,

- condamner la Sas Francelot à réaliser quatre sondages sur la parcelle située [Adresse 14] à [Localité 15], cadastrée ZA n°[Cadastre 2] afin de permettre la levée de l'indice de présomption de marnière existant et qui affecte leur propriété,

- condamner la Sas Francelot à réaliser ces sondages dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

- dit qu'à défaut d'y procéder, une astreinte sera ordonnée à son encontre à hauteur de 300 euros par jour jusqu'à complète réalisation des sondages,

- condamner la Sas Francelot à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Ils font valoir en premier lieu, que la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise n'a été formulée que tardivement et est irrecevable en application de l'article 910-4 du code de procédure civile pour ne pas avoir été formulée dans les trois mois imparti ; qu'à titre subsidiaire, il sera observé que la signification a été délivrée à l'adresse portée comme siège social auprès du registre du commerce et des sociétés, l'adresse mentionnée dans les conclusions étant inconnues.

Au fond, ils soutiennent leur demande sur le fondement de la garantie des vices cachés et précisément sur les qualités du sol vendu et la protection du droit de propriété définie dans l'article 544 du code civil.

Ils exposent que le vendeur tenu à une obligation de résultat ne peut se contenter de faire état des clauses du contrat, et notamment le visa de l'existence d'une marnière pour s'exonérer de sa garantie ; que l'absence de levée de l'indice discuté constitue un trouble anormal de voisinage qui affecte la valeur de leur bien et les obligent avec le risque qu'une cavité s'affaisse et menace leur maison d'habitation alors qu'il suffit de quelques sondages pour lever cet indice sur la propriété de la société cadastrée ZA [Cadastre 2].

Ils ajoutent que le refus de la Sas Francelot est abusif.

La clôture de l'instruction a été ordonnée le 16 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise

L'article 910-4 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Selon l'article 905-2 du même code, l'appelant dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de l'avis de fixation de l'affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe.

En l'espèce, la Sas Francelot a notifié ses premières conclusions le 7 juin 2024 en sollicitant uniquement la réformation de l'ordonnance entreprise et le débouté des intimés de leur demande de sondages.

Les deuxièmes conclusions notifiées le 27 juillet 2024 comprenant un dispositif identique, ce n'est que dans les troisièmes écritures notifiées le 28 août 2024 soit plus d'un mois après la réception de l'avis de fixation du 13 mai 2024 que la Sas Francelot a formé pour la première fois une demande d'annulation de l'ordonnance entreprise et un débouté subséquent selon ses prétentions.

Si les intimés ont visé par erreur un délai de trois mois et non d'un mois comme prévu dans le cadre d'une procédure à bref délai, ils ont soulevé à juste titre la fin de non-recevoir tirée du non-respect du délai susvisé.

La demande d'annulation de l'ordonnance entreprise sera déclarée irrecevable.

Sur la demande d'exécution de sondages

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l'espèce, pour obtenir l'exécution de sondages sur la parcelle ZA n°[Cadastre 2], propriété de la Sas Francelot, les intimés agissent sur deux fondements :

- l'article 544 du code civil qui dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements en soutenant qu'il existe un trouble anormal de voisinage ;

- l'article 1641 du code civil qui précise que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus en soutenant que la société venderesse a manqué à ses obligations.

Ils versent aux débats outre les actes de vente des terrains de 2018, un diagnostic de la société Fondouest du 17 juin 2020 portant sur l'effondrement constaté sur la propriété de M. et Mme [R], propriétaires du lot n°11, une proposition de mission de la société Explore-e du 30 janvier 2023, l'arrêté du maire de la commune relatif au périmètre de zone à risque de l'indice de cavité souterraine, la lettre du conseil des intimés du 13 novembre 2023.

En premier lieu, compte tenu de l'ancienneté de l'effondrement constaté en 2019, qui plus est, sur une propriété qui n'est pas celle des intimés, l'urgence nécessaire à la mise en oeuvre des dispositions de l'article 834 susvisé n'est pas caractérisée.

Depuis l'acquisition de leur terrain en 2018 et la construction de leur maison d'habitation, M. et Mme [D], M. [X] ne démontrent pas l'existence d'un trouble anormal de voisinage justifiant une mesure immédiate, sans débat au fond.

Ils ne rapportent pas davantage une urgence fondée sur la qualité de venderesse de la Sas Francelot et donc la garantie des vices cachés, ce d'autant plus que les intimés ne démontrent pas de lien évident entre l'offre commerciale faite par la société Explore-e et la responsabilité encourue par la Sas Francelot.

En second lieu, au regard des contestations émises par la Sas Francelot quant à ses obligations, les sondages sollicités ne relèvent ni d'une remise en état, ni d'une mesure conservatoire telles qu'envisagées par l'article 835 du code de procédure civile.

La Sas Francelot se réfère à juste titre aux dispositions comprises dans les actes de vente sur la connaissance qu'avaient acquises les acquéreurs de l'existence d'une cavité souterraine dans un rayon de 500 mètres, de l'absence de restriction du droit de construire selon notamment le certificat d'urbanisme pour soutenir une contestation relevant de l'appréciation des juges du fond.

En outre, la demande ne porte que sur des sondages. Leur pertinence ne peut être déterminée sur la seule base de la mission définie le 30 janvier 2023, dans le document 76647-18-02, par la société Explore-e qui a établi un devis pour répondre au besoin de comblement de la marnière découverte chez M. et Mme [R].

Les intimés ne versent pas les documents supplémentaires visés dans l'arrêté municipal, soit la cartographie de la cavité souterraine réalisée par la société Explore-e (rapport 76647-18-1 du 30 janvier 2023) et les pièces justifiant du comblement de la cavité en mai 2023, le rapport de cette société proposant le 23 mai 2023 une réduction du périmètre de la zone à risque.

L'allégation selon laquelle il suffirait de quatre sondages pour lever la présomption de marnière n'est pas soutenue par des pièces, objectives et développées.

En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions, les intimés déboutés de leur demande.

Sur les frais de procédure

Les dispositions prises par l'ordonnance seront infirmées.

M. et Mme [D], M. [X] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel.

Ils seront condamnés à payer à la Sas Francelot la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise formée par la Sas Francelot,

Sur le fond,

Infirme l'ordonnance en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à référé,

Déboute M. [F] [D] et Mme [U] [C], son épouse, et M. [Z] [X], de leurs demandes,

Condamne M. [F] [D] et Mme [U] [C], son épouse, et M. [Z] [X], à payer à la Sas Francelot la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [D] et Mme [U] [C], son épouse, et M. [Z] [X], aux dépens de première instance et d'appel.

Le greffier, La présidente de chambre,