Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00666 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZMV

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : COUR D’APPEL DE [Localité 11] DE [Localité 10] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

--------------------

JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SHLMR [Adresse 2] [Localité 6] représenté par Mme [K] [B] (Chargée de contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Y] [D] [C] [N] épouse [G] [Adresse 3] [Adresse 5][Adresse 9] [Localité 7] ([Localité 10]) comparante en personne Monsieur [R] [V] [J] [G] [Adresse 1] [Localité 8] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Septembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE La SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE [Localité 10] (SHLMR) a donné à bail à Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J], selon contrat de location en date du 20 février 2014, un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 592,15 euros charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, la SHLMR a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 1.155,22 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par assignation en date du 15 juillet 2024, la SHLMR a fait citer Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J], - condamner solidairement Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.132,97 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, - condamner solidairement Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 654,53 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux, - condamner solidairement Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du CPC, - condamner solidairement Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] aux dépens. A l’audience du 5 septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SHLMR dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 1.126,03 euros. Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] ont comparu. Ils reconnaissent la dette locative et sollicitent un délai de paiement pour l’apurer. Ils déclarent 1.300 euros de ressources mensuelles, 1.200 euros de charges mensuelles et pouvoir consacrer 32 euros par mois au règlement de l’arriéré locatif. Ils ont trois enfants à charge et sont divorcés depuis 2015. L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION SUR LA RECEVABILITE Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 10], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs sociaux ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En l’espèce, la SHLMR justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés des époux [G] par courrier du 8 avril 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément aux dispositions précitées. L’action est donc recevable. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce le contrat de location conclu le 20 février 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] le 19 décembre 2023 pour la somme en principal de 1.155,22 euros. Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 19 février 2024. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 19 février 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF La SHLMR produit un décompte démontrant, qu’après soustraction des pénalités pour enquête biennale non justifiés de 7,62 euros, qui resteront à la charge du bailleur, et des frais de poursuite de 111,43 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] sont débiteurs de la somme de 1.006,98 euros au 1er septembre 2024. Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester la dette locative dont ils ont reconnu le montant à l’audience. En conséquence, il convient de les condamner solidairement à verser à la SHLMR la somme de 1.006,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2024. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SHLMR que Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] ont repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience. Dans ces circonstances, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet. Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] et ceux-ci seront condamnés solidairement à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 654,53 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner solidairement Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du CPC. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 février 2014 entre la SHLMR, Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J], concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], sont réunies au 19 février 2024, CONDAMNE solidairement Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] à verser à la SHLMR la somme de 1.006,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2024, AUTORISE Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] e à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 23 mensualités de 42 euros chacune et une 24ème mensualité de régularisation de 40,98 euros, PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et le premier versement dans le mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés, DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise, DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette, DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE : AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, CONDAMNE solidairement Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 654,53 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, DEBOUTE la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du CPC, CONDAMNE solidairement Madame [G] [Y] [D] [C] née [N] et Monsieur [G] [R] [V] [J] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, REJETTE toute autre demande, CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 7 novembre 2024.

LA GREFFIERE LE JUGE