Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 2] [Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 24/06479 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVSQ

Minute : 24/365

S.C.I. MOUFFOK Représentant : Me Yamina BACHIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0161

C/

Monsieur [K] [U] Madame [O] [B]

Copie exécutoire : Me Yamina BACHIR

Copie certifiée conforme : Madame [O] [B] Monsieur [K] [U] Le 08/11/ 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 08 Novembre 2024;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier et de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Septembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. MOUFFOK, demeurant [Adresse 6] représentée par Me Yamina BACHIR, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [U], demeurant [Adresse 3] comparant en personne

Madame [O] [B], demeurant [Adresse 3] comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1/07/2021, il a été donné à bail à M. [K] [U] et Mme [O] [B] un immeuble à usage d'habitation, situé au [Adresse 4].

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à chacun des défendeurs le 6/10/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 8260 euros en principal.

Par actes d’huissier en date du 29/07/2024, la SCI MOUFFOK a fait assigner M. [K] [U] et Mme [O] [B] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers et charges impayés ;subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de M. [K] [U] et Mme [O] [B] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais, risques et péril de M. [K] [U] et Mme [O] [B] ;condamner solidairement M. [K] [U] et Mme [O] [B] au paiement :d'une somme de 13940 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;d'une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 840 euros, à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux ;3000 euros en réparation du préjudice subi ;d'une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. A l'audience la SCI MOUFFOK actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 18980 euros. Elle maintient ses autres demandes en expliquant qu’elle n’a jamais été saisie de la moindre difficulté par les locataires et que les photographies produites ne prouvent rien.

M. [K] [U] fait valoir que son appartement est inhabitable en raison notamment de la présence de nuisibles et d’ordures dans les parties communes et qu’il a saisi les services d’hygiène de la mairie. Citée à personne, Mme [O] [B] n’a pas comparu et n’a pas été valablement représentée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Il résulte des termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant toutefois que le caractère inhabitable des lieux pris à bail, en raison d’un manquement du bailleur à ses obligations, justifie, sur le fondement de l’exception d’inexécution, que le paiement des loyers et charges puisse être suspendu de la seule initiative du locataire.

En l’espèce, les pièces versées aux débats, en particulier le commandement, l’assignation et les décomptes fournis montrent que les causes du commandement de payer délivré le 6/10/2023 n’ont pas été réglées dans les 6 semaines suivant sa signification.

De son côté, M. [K] [U] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de paiements non mentionnés au décompte. Le caractère inhabitable des lieux, qui résulterait d’un manquement du bailleur à ses obligations, ne saurait en outre se déduire des pièces produites en défense étant précisé que :

les photographies versées aux débats sont non datées et sans référence fiable, de sorte qu’il est impossible de savoir si celles-ci se rapportent bien aux lieux litigieux ; les défendeurs ne justifient d’aucun courrier de plainte adressé au bailleur ou à un quelconque organisme tiers avant la délivrance de l’assignation, de sorte qu’à supposer réels les désordres dénoncés, rien ne permettrait en tout état de cause de les rattacher à un manquement de la SCI MOUFFOK à ses obligations de délivrance, d’entretien de la chose louée ou encore de garantir la jouissance paisible du logement litigieux. Le moyen tiré de l’exception d’inexécution sera donc rejeté.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est ainsi trouvé résilié de plein droit au 17/11/2023 à minuit.

M. [K] [U] et Mme [O] [B] se trouvant sans droit ni titre depuis le 18/11/2023, il convient d'ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux.

Il sera par ailleurs rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Du fait de la condamnation à payer une indemnité d’occupation (cf ci-dessous), il n’y a pas lieu d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Il résulte par ailleurs de l'article 1240 du code civil – aux termes duquel tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer - que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, à la fois compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [K] [U] et Mme [O] [B] se trouvant sans droit ni titre depuis le 18/11/2023, la bailleresse est fondée à solliciter leur condamnation, depuis la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 820 euros par mois, comme stipulé au contrat de bail.

S’agissant du montant de la créance, il sera relevé que plusieurs paiements figurant sur le décompte en date du 01/10/2023 produit à l’appui du commandement ne figurent plus sur le décompte arrêté au 18/03/2024. En l’absence de preuve de paiements supplémentaires effectués depuis le commandement, la créance de la société MOUFFOK sera donc calculée en tenant compte d’une dette de 8260 euros arrêtée au 1/10/2023 (septembre 2023 inclus) et mentionnée sur le décompte annexé au commandement, somme à laquelle seront ajoutés 11 mois d’impayés de loyers et d’indemnités d’occupation, soit la somme totale de 17280 euros (8260 euros + 11 x 820 euros) arrêtée au 31/08/2024, échéance du mois d’août 2024 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 8260 euros et du jugement pour le surplus.

Les défendeurs seront condamnés en sus, à compter du 01/09/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 820 euros. Eu égard à la clause de solidarité stipulée au bail et dès lors que les défendeurs occupent tous deux les lieux et sont ainsi co-auteurs du dommage en résultant pour le bailleur, les condamnations prononcées seront solidaires. Sur la demande de dommages et intérêts

En l’absence de preuve du préjudice financier évoqué et de son lien de causalité avec le défaut de paiement des loyers, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner solidairement M. [K] [U] et Mme [O] [B] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI MOUFFOK les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 700 euros lui sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, assorti de l’exécution provisoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE, à compter du 17/11/2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à M. [K] [U] et Mme [O] [B] et situés au [Adresse 4] ; ORDONNE en conséquence à M. [K] [U] et Mme [O] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI MOUFFOK pourra faire procéder à l'expulsion de M. [K] [U] et Mme [O] [B], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ; DEBOUTE la SCI MOUFFOK de sa demande d'astreinte ; RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [U] et Mme [O] [B] à payer à la SCI MOUFFOK la somme de 17280 euros (août 2024 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 31/08/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6/10/2023 sur la somme de 8260 euros et du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [U] et Mme [O] [B] à payer à la SCI MOUFFOK, à compter du 1/09/2024 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

DEBOUTE la SCI MOUFFOK de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [U] et Mme [O] [B] à payer à la SCI MOUFFOK la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [U] et Mme [O] [B] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/06479 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVSQ

DÉCISION EN DATE DU : 08 Novembre 2024

AFFAIRE :

S.C.I. MOUFFOK Représentant : Me Yamina BACHIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0161

C/

Monsieur [K] [U] Madame [O] [B]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires