Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 07 NOVEMBRE 2024

N°2024/213

Rôle N° RG 20/12600 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGU67

[P] [D]

C/

S.A. KONE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Olivier FAUCHEUR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 08 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02126.

APPELANT

Monsieur [P] [D]

né le 22 Mai 1951 à [Localité 1],(06) demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Olivier FAUCHEUR, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Société KONE S.A. prise en la personne de son représentant légal en cette qualité

dont le siège social est sis

[Adresse 4]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Réputé Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

M.[P] [D] est propriétaire d'un local commercial d'une superficie de 640 m² outre de terrains privatifs clôturés, situés à [Adresse 2].

Par acte sous-seing privé en date du 26 janvier 2010, M. [P] [D] a donné à bail commercial à la société Kone lesdits locaux, avec prise d'effet au 1er juillet 2010 moyennant un loyer annuel de 120'000 euros outre les charges.

Le bail était conclu pour une durée de neuf années devant se terminer le 30 juin 2019.

Un état des lieux a été dressé lors de la conclusion du contrat le 28 juin 2010 par Maître [B] [K].

Un dépôt de garantie, correspondant à trois mois de loyer, soit la somme de 30.000 euros, a été versé par la preneuse au bailleur, lors de la signature du bail.

La société Kone a donné congé pour le 30 juin 2016.Un procès-verbal de constat valant état des lieux a été dressé par Maître [M] [Y], en date du 30 juin 2016, à la demande du bailleur

A la sortie des lieux de la preneuse, M. [P] [D] a refusé de lui restituer le dépôt de garantie, ayant estimé que des travaux de remise en état devaient être réalisés.

Par d'huissier du 18 avril 2017, la preneuse a fait assigner la bailleresse devant le tribunal judiciaire de Nice pour solliciter la condamnation de cette dernière à lui restituer le dépôt de garantie.

Par jugement du 8 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice se prononçait en ces termes :

-condamne M. [P] [D] à verser à la SA Kone la somme de 30'990,99 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 18 avril 2017,

-déboute M. [P] [D] de sa demande de condamnation de la SA Kone au titre d'indemnités d'occupation,

-déboute la SA Kone de sa demande de condamnation de M. [P] [D] à des dommages-intérêts pour résistance abusive,

-condamne M. [P] [D] à payer à la SA Kone la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamne M.[P] [D] aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Mary et Paulus,

-ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,

-déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Pour condamner le bailleur à restituer à la preneuse le montant du dépôt de garantie, le tribunal retenait en particulier que le premier ne démontrait aucun manquement fautif commis par cette dernière au regard de ses obligations issues du bail commercial et de son avenant.Plus précisément, le tribunal relevait l'existence des clauses suivantes :

- une clause de l'avenant aux termes de laquelle le bailleur s'était engagé à ne pas demander la remise en état initiale des locaux au moment du départ du preneur, excepté la réinstallation d'un bloc sanitaire au premier étage,

-une autre clause de l'avenant stipulant également que le bailleur avait donné l'autorisation au preneur de faire le nécessaire auprès de Véolia pour obtenir le raccordement à l'eau de la ville.

Le tribunal indiquait en particulier que le bailleur ne pouvait en conséquence solliciter du preneur la remise en l'état initial des locaux relativement à son alimentation en eau anciennement assurée par forage.

M. [P] [D] a formé un appel le 16 décembre 2020

Sa déclaration d'appel est ainsi rédigée : 'L'objet du présent appel est de faire droit à toutes exceptions de procédure, d'annuler, sinon d'infirmer et à tout le moins de réformer la décision déférée.

Il est précisé que le présent appel est relatif aux chefs de la décision ayant notamment :

- condamné M. [P] [D] à verser à la SA Kone la somme 30 990,996 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 18 avril 2017,

-déboute monsieur [P] [D] de sa demande de condamnation de la SA Kone au titre d'indemnités d'occupation

-condamné M. [P] [D] à payer à la SA Kone la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné M. [P] [D] aux entiers dépens distraits au profit de la SCP MARY et PAULUS, ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,

-débouté M.[P] [D] de toutes autres demandes.

Le 25 mars 2021, M. [P] [D] a fait signifier à la société Kone, à personne morale, la déclaration d'appel.

L'instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 3 septembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 juin 2024, signifiées le 27 juin 2024 à l'intimée, M. [P] [D] demande à la cour de :

-en la forme,

- recevoir M. [P] [D] en son appel,

au fond,

- le dire bien fondé,

- infirmer le jugement en ce qu'il a'notamment :

- condamné M. [P] [D] à verser à la SA Kone la somme de 30'990,96 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 18 avril 2017,

- débouté M.[P] [D] de sa demande de condamnation de la SA Kone au titre des indemnités d'occupations,

- condamné M. [P] [D] à payer à la SA Kone la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Monsieur [P] [D] aux entiers dépens distraits au profit de la

SCP Mary Paulus,

- débouté M.[P] [D] de toutes autres demandes,

- débouté M.[P] [D] de ses demandes ou ne les a pas tranchées en ce qu'il :

o à débouté M. [P] [D] de sa demande de condamnation de la SA Kone au titre d'indemnité d'occupation,

o n'a pas dit et jugé que d'importants et coûteux travaux restaient à réaliser par le preneur suite à la remise des clés, notamment ce qui concerne la réfection du puits perdu endommagé par la faute du locataire et le forage enlevé sans la moindre autorisation,

o n'a pas condamné la SA Kone au paiement de la somme de 8706 euros au titre des travaux de reprise,

o n'a pas condamné la SA Kone au paiement de la somme de 174 euros au titre des télécommandes de climatiseurs manquants,

o n'a pas dit et jugé que la SA Kone n'a terminé les travaux auxquels elle s'était engagée que le 31.10.2016, n'a pas dit et jugé que conformément au contrat, celle-ci est tenue au règlement des indemnités d'occupation pour la période en question, outre les charges,

o n'a pas condamné la SA Kone au paiement de la somme de 43'328,36 euros au titre des indemnités d'occupation,

o n'a pas dit et jugé que M.[P] [D] est fondé à s'opposer à la restitution du dépôt de garantie, lequel viendra en compensation avec les montants restant dû à ce jour,

o n'a pas dit juger que les condamnations qui précèdent seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la sommation du 30.11.2016,

o n'a pas condamné la SA Kone à payer à M. [P] [D] la somme de 5000 euros à titre de légitimes dommages-intérêts eu égard à la particulière mauvaise foi de cette dernière,

o n'a pas condamné la SA Kone à payer à M. [P] [D] la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction profit de Me Olivier Faucheur conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

statuant à nouveau,

vu les articles 1134 et 1147 du code civil,

vu l'article 1382 du même code,

vu les articles 1730 et 1731 du même code,

vu les articles 552 et 641 du même code,

- juger que le locataire a manqué à son obligation de tenir les lieux en bon état de réparation et d'entretien,

- juger que d'importants et coûteux travaux restaient à réaliser par le preneur suite à la remise des clefs, notamment en ce qui concerne la réfection du puits perdu endommagé par la faute du locataire et le forage enlevé sans la moindre autorisation,

- condamner la SA Kone au paiement de la somme de 8.706 euros au titre des travaux de reprise,

- condamner la SA Kone au paiement de la somme de 174 euros au titre des télécommandes de climatiseurs manquantes,

- juger que la SA Kone n'a terminé les travaux auxquels elle s'était engagée le 31.10.2016,

-juger que conformément au contrat, celle-ci est tenue au règlement des indemnités d'occupation pour la période en question, outres les charges,

- en conséquence, condamner la SA Kone au paiement des sommes suivantes :

- 43.328,36 euros au titre des indemnités d'occupation jusqu'au 31.10.2016,

- 1.004,20 euros au titre du prorata de la taxe foncière,

- 501,06 euros au titre de l'assurance PNO,

- juger que M. [P] [D] était fondé à s'opposer à la restitution du dépôt de garantie, lequel devait se compenser avec les montants restants dus,

-assortir les condamnations qui précèdent des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26.10.2016 et à défaut, de la sommation du 30.11.2016, outre l'anatocisme,

-débouter la SA Kone de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions',

- vu la particulière mauvaise foi de cette dernière, la condamner à payer à M. [P] [D] la somme de 5.000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts,

- la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Me Olivier Faucheur conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

En application de l'article 954 dernier alinéa, l'intimée, qui n'a pas conclu,est réputée s'approprier les motifs du jugement.

1-sur la demande du bailleur en paiement d'indemnités au titre des travaux d'entretien et de réparations locatives à hauteur de 8.706 euros

L'article 1719 du code civil dispose : 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant,

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ,

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantation.'

Aux termes de l'article 1720 du code civil :'Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.

L'article 1728 du code civil ajoute: 'Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention',

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1755 du code civil :'Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure'.

Selon l'article 1732 du code civil: le preneur'répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, a moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute'.

L'article 1731 du code civil dispose : 'S'il n'a pas été fait d 'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et de les rendre tels sauf la preuve contraire'.

Enfin, aux termes de l'article 1755 du même code :Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Le bailleur sollicite la condamnation de la preneuse à lui payer une indemnité de 8706 euros au titre du coût des travaux non réalisés, relatifs au dysfonctionnement du puits perdu et à la suppression du forage.

Le bailleur précise que si des travaux ont été réalisés par la preneuse entre le 01.07.2016 et le 30.10.2016, les travaux les plus importants ne l'ont pas été en revanche. Pour lui, la preneuse a endommagé les évacuations, dont le puits perdu mais a également supprimé le forage.

La cour doit d'abord se poser la question de la preuve des désordres allégués par la bailleresse.

Concernant l'état initial, à l'entrée dans les lieux de la preneuse, du puits perdu et du forage, l'état d'entrée des lieux du 28 juin 2010 indique:' l'alimentation en eau douce est assurée par un forage, les locaux n'étant pas alimentés par l'eau de la ville'», 'il existe un puits perdu sur lequel deux regards ont été aménagés en partie centrale'.Ainsi, cet état d'entrée des lieux ne relève aucun désordre concernant le puits perdu et le forage.

S'agissant ensuite de l'état final des ces mêmes éléments, à la sortie des lieux, le procès-verbal de constat dressé par Maître [M] [Y] ,le 30 juin 2016, à la demande du bailleur, constate seulement :'regards de la cour (les canalisations de l'un des deux regards sont quasiment bouchées)'. Les autres pièces versées par le bailleur ne sont pas significatives concernant les désordres allégués sur le puits perdu et le forage.

Ainsi, en premier lieu, le bailleur ne rapporte pas suffisamment la preuve de l'existence des désordres allégués (dysfonctionnement du puits perdu et suppression du forage), étant précisé qu'il ressort en outre d'un courrier du 2 janvier 2017 de la société Kone que celle-ci ne reconnaît pas clairement de tels désordres.

En tout état de cause, à supposer même que le bailleur démontre suffisamment l'existence de désordres affectant le puits et le forage, il n'est en revanche pas établi que la société Kone était tenue de remettre en état ces deux éléments à son départ.

Concernant les obligations de la preneuse à son départ, le bail commercial initial du 26 janvier 2010 stipule : 'le preneur devra , au plus le jour de l'expiration du bail, rendre les biens immobiliers donnés à bail, en bon état de réparation et d'entretien, ce qui sera constaté par un état des lieux (...) Si des réparations ou travaux s'avéraient nécessaires le preneur devra, dans les 48 heures, notifier au bailleur son intention de les exécuter lui-même étant précisé que les parties entendent soumette ces travaux au contrôle du bailleur. A défaut, le bailleur fera réaliser les travaux de remise en état aux frais du preneur (...)'

Ainsi, le bail primitif conclu entre les parties rappelle clairement l'obligation légale du preneur de rendre le bien loué en bon état de réparation et d'entretien conformément à l'article 1754 du code civil.

Toujours s'agissant des obligations de la société preneuse concernant la restitution des locaux loués en fin de bail, deux accords des parties, tous deux postérieurs audit bail, sont toutefois ensuite intervenus. Le premier de ces accords dispense le preneur de toute remise en état des lieux, tandis que le second remet finalement à la charge de ce dernier une obligation de remise en état tout en la limitant à certains travaux bien définis seulement.

La preuve du premier accord entre les parties, dispensant le preneur de toute remise en l'état initial des locaux loués résulte des termes même du jugement critiqué. En effet, ce dernier mentionne, dans ses motifs, que les parties ont conclu un avenant le 7 juillet 2010 et que cet avenant prévoit que le bailleur s'est engagé à ne pas demander la remise en l'état initial des locaux donnés au moment du départ du preneur, excepté la réinstallation d'un bloc sanitaire au premier étage si besoin en était.

La preuve du second accord, obligeant finalement la preneuse à réaliser certains travaux de remise en état uniquement, résulte de deux courriels rédigés par cette dernière et destinés au bailleur. Dans un courriel du 22 juillet 2016, la locataire indique ceci : 'Nous faisons suite à la visite des locaux réalisés en présence de [V] [J] et de la société Arrow construction et vous confirmons que nous allons faire procéder aux enlèvements et réalisations des travaux comme vous le souhaitez'.

Ensuite, dans un courrier du 2 janvier 2017, de l'avocat de la locataire, il est mentionné: 'il résulte des pièces en ma possession que la société Kone a, depuis son départ et en accord avec vous, fait réaliser les prestations énumérées infra (...) Ainsi, conformément à la facture de la société Arrow construction en date du 27 septembre 2016, d'un montant de 16 740 euros, il est indiqué que la société Kone a fait procéder à la totalité des travaux mentionnés au devis du 1er juillet 2016 à savoir :

-nettoyage complet des locaux,

-rebouchage des trous en façade,

-reprise des bordures en béton et reprise du goudron dégradé,

-enlèvement des logos,

-évacuation des matériels et des cages métalliques,

-remplacements des vitrages cassés du RDC et du 1er étage,

-reprise des cloisons et création d'un WC avec lavabo au premier étage.

Conformément à la facture de l'entreprise Cremat jardins en date du 16 août 2016, la société Kone a également procédé à une remise en état des espaces verts, pour un montant de 800 euros HT.'

S'agissant de la nature exacte des travaux de remise en état finalement mis à la charge de la preneuse, il résulte des pièces ci-dessus énumérées qu'il s'agit de ceux mentionnés dans le devis du 1er juillet 2016 réalisé par la société Arrow construction ainsi que la remise en état des espaces verts. Or, le devis du 1er juillet 2016, qui énumère les travaux mis à la charge de la preneuse, ne prévoit pas la remise en état du forage et du puits.

Ainsi, le bailleur ne démontre pas suffisamment que l'engagement de la preneuse de réaliser les enlèvements et travaux demandés par lui, pris dans son courriel du 5 juillet 2016, couvrait également les travaux de remise en état du puits et du forage.

L'avenant au bail stipulant que le bailleur s'est par ailleurs engagé à ne pas demander la remise en l'état initial des locaux au moment du départ du preneur, excepté la réinstallation d'un bloc sanitaire au premier étage et la locataire ne s'étant pas ultérieurement engagée, de son côté, à remettre en état le puits perdu et le forage, il ne saurait être reproché à cette dernière de ne pas l'avoir fait.

Ainsi, confirmant le jugement, la cour rejette la demande de M. [P] [D] de condamnation de la société Kone à prendre en charge le coût des travaux non réalisés pour la remise en état du puits perdu et du forage, soit 8.706 euros.

2- sur la demande de condamnation de la SA Kone au paiement de la somme de 174 euros au titre des télécommandes de climatiseurs manquantes

Vu l'article 1732 du code civil ci-dessus reproduit,

En l'espèce, il n'a jamais été contesté que le bailleur avait remis à la société preneuse des télécommandes pour faire fonctionner les climatiseurs, ni que lesdites télécommandes n'ont jamais été restituées.Or, les différents accords contractuels successivement conclus entre les parties, relativement à la remise en état des lieux, n'ont jamais dispensé la preneuse de réparer les pertes des petits équipements accessoires aux locaux et biens donnés à bail.

La société Kone doit donc réparer le préjudice résultant de la perte des télécommandes manquantes des climatiseurs.

En conséquence infirmant le jugement à ce titre et faisant droit à la demande de l'appelante, la cour condamne la société Kone à payer à M. [P] [D] de la somme de 174 euros au titre des télécommandes de climatiseurs manquantes outre intérêts au taux légal à compter de cet arrêt.

La cour dit également que les intérêts échus des capitaux produiront des intérêts, dans les conditions de l'article 1154 ancien du code civil.

4-sur les demandes en paiement de la bailleresse au titre de la taxe foncière et de l'assurance PNO

M. [P] [D] sollicite la condamnation de la société Kone à lui payer la somme de

1.004,20 euros au titre du prorata de la taxe foncière ainsi que celle de 501, 06 euros au titre de l'assurance PNO.

Le tribunal a estimé que les sommes demandées par la bailleresse à ce titre étaient bien dues par la preneuse, puisqu'il a indiqué qu'il les imputait sur le montant du dépôt de garantie à restituer.La société Kone, qui n'a pas constitué avocat, est réputée s'approprier les motifs du jugement.

En conséquence, la cour condamne la société Kone à payer à M. [P] [D] les sommes de 1004,20 euros et 501, 06 euros au titre d'un prorata de taxe foncière et de l'assurance PNO outre intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2016.

La cour dit également que les intérêts échus des capitaux produiront des intérêts, dans les conditions de l'article 1154 ancien du code civil.

5-sur la demande de la bailleresse en paiement de l'indemnité contractuellement prévue

Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil,

Aux termes de l'article 15 du bail commercial du 26 janvier 2010 intitulé 'restitution des locaux' , il est prévu : 'si des réparations s'avéraient nécessaires, le preneur devra dans les 48 heures , notifier au bailleur son intention de les exécuter lui-même , étant précisé que les parties entendant soumettre ses travaux au contrôle du bailleur, A défaut, le bailleur devra réaliser les travaux de remise en état aux frais du preneur. Si les locaux ne peuvent être reloués en l'état avant l'exécution des travaux imputables au preneur et relevé dans l'état des lieux, le preneur supportera et réglera au bailleur une indemnité égale au montant du dernier loyer en vigueur et aux charges correspondantes et ce, jusqu'à l'achèvement des travaux, ladite indemnité, qui s'entend hors droits et taxes en Suisse à la charge du preneur, devant être réglés dans les mêmes conditions que stipulé à l'article 19".

Soutenant que le preneur est parti le 30 juin 2016 mais qu'il n'a terminé les travaux de remise en état lui incombant qu'à la seule date du 31 octobre 2016, le bailleur sollicite le paiement de l'indemnité contractuelle prévue par le bail (à hauteur de 43 328, 36 euros pour la période du 1er juillet 2016 au 31 octobre 2016)

Il ressort de la clause claire et précise du bail commercial, ci-dessus reproduite, que si des réparations s'avéraient nécessaires (réparations relevées dans l'état des lieux) et que si les locaux ne pouvaient être reloués en l'état avant l'exécution des travaux imputables au preneur, ce dernier serait alors redevable envers le bailleur d'une indemnité d'occupation.

De plus, concernant les obligations de remise en état du preneur, il a été précédemment jugé que malgré la clause de l'avenant du 5 juillet 2010-dérogeant au bail initial et imposant au bailleur de ne pas solliciter 'demander la remise en l'état initial des locaux au moment du départ du preneur, excepté la réinstallation d'un bloc sanitaire au premier étage', un accord contraire avait été cependant ultérieurement conclu le 5 juillet 2016 mettant désormais à la charge de la société Kone la réalisation de certains travaux ainsi que certains enlèvements.

La cour a également retenu que ces travaux que la société Kone était obligée de réaliser ,avant son départ,étaient les suivants :

-la remise en état des espaces verts,

-les travaux décrits dans le devis de la société Arrow construction du 1er juillet 2016.

Pour déterminer si le bailleur est fondé à solliciter les indemnités prévues par avance par le bail initial du 26 janvier 2010, il y a lieu de vérifier la réunion des conditions posées par la clause prévoyant ladite indemnité : les locaux ne pouvaient pas être reloués en l'état avant exécution des travaux imputables au preneur et ces travaux devaient être relevés dans l'état des lieux.

S'agissant des travaux que le preneur s'était engagé à réaliser (et qui sont décrits au paragraphe 1 de l'arrêt), le bailleur rapporte bien la preuve qu'ils n'étaient toujours pas terminés à la fin du mois d'octobre 2016 alors que le bail devait prendre fin le 30 juin 2016.

Cependant, les pièces produites ne permettent pas de s'assurer avec certitude que la troisième condition pour ouvrir droit au paiement, au profit du bailleur, de l'indemnité contractuelle était bien remplie en l'espèce, soit le fait que les locaux ne pouvaient pas être reloués en l'état avant l'exécution des travaux imputables au preneur.

La cour confirme le jugement en ce qu'il rejette la demande en paiement à ce titre ainsi que la demande accessoire tendant à l'anatocisme.

6-sur la demande de la preneuse de restitution du montant du dépôt de garantie

Vu les articles 1134 et 1315 du code civil dans leurs versions antérieures à l'ordonnance du 10 février 2016,

L'article 20 du bail commercial du 26 janvier 2010, intitulé 'dépôt de garantie' stipule :«'Ce dépôt (') sera remboursable après le départ du preneur, sous réserve d'exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état locatif des locaux loués'.

Un dépôt de garantie ,correspondant à trois mois de loyer, soit la somme de 30.000 euros, a été versé par la preneuse lors de la signature du bail.

Infirmant le jugement, la cour condamne M. [P] [D] à restituer à la société Kone la somme de 30 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2017.

7-sur la compensation

La compensation ne saurait intervenir en l'état, les créances réciproques n'étant pour l'heure pas déterminées. La cour rejette la demande de l'appelant de compensation de sommes.

8-sur les demandes réciproques de dommages-intérêts

Vu l'article 1240 du code civil,

Le jugement est confirmé en ce qu'il rejette la demande de dommages-intérêts de la société Kone contre M. [P] [D], la cour ayant partiellement reconnu le bien-fondé de l'appel de M. [P] [D].

S'agissant de la demande de dommages-intérêts de M. [P] [D] contre la société Kone, celle-ci sera également rejetée, la créance de cette dernière sur le bailleur étant d'un montant supérieur à la créance de ce dernier sur elle.

9-Sur les frais du procès

Le jugement de première instance est confirmé concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, la cour allouant à la preneuse une créance d'un montant supérieur au montant de la créance allouée au bailleur.

A hauteur d'appel, la cour dit que chaque partie supportera la charge de ses frais exposés et condamne l'appelante aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire:

- infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf du chef de l'article 700 et des dépens et sauf en ce qu'il rejette la demande de M. [P] [D] d'indemnité contractuellement prévue et la demande de la société Kone de dommages-intérêts,

statuant à nouveau et y ajoutant,

-condamne la société Kone à payer à M. [P] [D] :

- 174 euros au titre des télécommandes de climatiseurs manquantes outre intérêts au taux légal à compter de cet arrêt,

- 1004,20 euros et 501,06 euros au titre d'un prorata de taxe foncière et de l'assurance PNO outre intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2016,

-dit que les intérêts échus des capitaux précédents produiront des intérêts, dans les conditions de l'article 1154 ancien du code civil,

-condamne M. [P] [D] à restituer à la société Kone la somme de 30 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2017,

-rejette la demandé de M. [P] [D] de dommages-intérêts au titre de la supposée mauvaise foi de la société Kone,

-rejette la demande de M. [P] [D] de compensation de sommes,

-rejette la demande de M. [P] [D] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamne M. [P] [D] aux entiers dépens.

Le Greffier, La Présidente,