Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 NOVEMBRE 2024

N° 2024/632

Rôle N° RG 23/12815 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMASP

SAS L'ALBATROS

C/

S.A.S. SAS FONCIERE NATOL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Roselyne SIMON-THIBAUD

Me Paul-Victor BONAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de MARSEILLE en date du 15 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02053.

APPELANTE

SAS L'ALBATROS

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A.S. FONCIERE NATOL,

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Me Paul-Victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024,

Signé par Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un contrat en date du 04 janvier 2016, la société civile immobilière (ci-après) SCI L'Etang a donné à bail commercial à la société Fusion Food des locaux, situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1 700 euros, hors taxes.

La société Fusion Food a cédé son fonds de commerce à la société L'Albatros suivant acte de cession en date du 23 août 2021 enregistré le 1er septembre 2021.

Madame [X] [F] épouse [O] et monsieur [G] [O] se sont portés cautions solidaires de la société L'Albatros.

Suivant acte notarié en date du 21 décembre 2022, la SCI L'Etang a vendu les locaux susvisés à la société Foncière Natol.

Le 03 et 05 mai 2023, la société Foncière Natol, après vaine délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 février 2023, a fait assigner la société L'Albatros, la société Fusion Food, madame et monsieur [O] devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion de la société L'Albatros, le paiement d'une somme de 4 500 euros à titre provisionnel, outre 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance réputée contradictoire du 15 septembre 2023, ce magistrat a :

constaté résiliation du bail des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] ;

ordonné l'expulsion de la société L'Abatros et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et ce dès la signification de l'ordonnance ;

autorisé la société Foncière Natol, en cas d'expulsion, à procéder à l'enlèvement et à la dispositions des meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de commerce conformément à l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

dit n'y avoir lieu à référé à l'encontre de la société Fusion Food et des époux [O] ;

condamné la société L'Albatros à payer à La société Foncière Natol, à titre provisionnel, la somme de 4 500 euros arrêtée au 30 avril 2023 au titre de l'arriéré de loyers ;

dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance ;

condamné la société L'Albatros à payer à titre provisionnel à la société Foncière Natol une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des derniers loyers pratiqués majorée des charges soit la somme de 1 500 euros jusqu'à parfaite libération des lieux ;

condamné la société L'Albatros à payer à La société Foncière Natol la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société L'Albatros aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 28 février 2024.

Par acte du 13 octobre 2023, La société L'Albatros a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises, à l'exception de celle disant n'y avoir lieu à référé à l'encontre de la société Fusion Food et des époux [O].

Dans ses dernières conclusions transmises le 27 août 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société L'Albatros sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle :

a constaté résiliation du bail des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] ;

a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et ce dès la signification de l'ordonnance;

a autorisé la société Foncière Natol, en cas d'expulsion, à procéder à l'enlèvement et à la dispositions des meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de commerce conformément à l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

l'a condamnée à payer à la société Foncière Natol, à titre provisionnel, la somme de 4 500 euros arrêtée au 30 avril 2023 au titre de l'arriéré de loyers ;

a dit que cette somme produirait intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance ;

l'a condamnée à payer à titre provisionnel à la société Foncière Natol une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des derniers loyers pratiqués majorée des charges soit la somme de 1 500 euros jusqu'à parfaite libération des lieux ;

Statuant à nouveau, l'appelante demande à la cour de :

lui accorder de manière rétroactive des délais de paiement entre le 28 février date du commandement de payer visant la clause résolutoire et le 11 novembre 2023 date du dernier paiement apurant la dette locative ;

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial pendant le cours des délais accordés ;

débouter la société Foncière Natol de ses demandes au titre de l'acquisition de la clause résolutoire, de la résiliation du bail et de l'expulsion, avec demande d'indemnité provisionnelle et d'indemnité d'occupation ;

débouter la demande de la société Foncière Natol au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner chacune des parties à supporter la charge des frais et dépens par elle exposées dans le cadre de la procédure d'appel.

Dans ses dernières conclusions transmises le 12 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société Foncière Natol sollicite de la cour qu'elle :

confirme l'ordonnance entreprise ;

condamne la société L'Albatros à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

la condamne aux dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 septembre 2024.

MOTIVATION :

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des dispositions de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, il est constat que le bail stipule en son article 15 une clause résolutoire ainsi libellée « il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou fraction de terme de loyer, ou accessoires à son échéance, ou en cas de défaut de paiement de tout somme due au titre du présent bail notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou de la révision du loyer ou de son renouvellement éventuel, ou encore en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus ;sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. (....) ».

Il n'est pas contesté, que, dans le mois ayant suivi le commandement de payer délivré à étude le 28 février 2023, la société L'Albatros ne s'est pas acquittée de ses causes.

La dette locative qui s'élevait au mois de février 2023 à la somme totale de 3 000 euros s'est ensuite accrue pour être arrêtée au mois d'avril 2013 à la somme de 4 500 euros, la locataire n'ayant procédé qu'à un premier virement d'une somme de 1 500 euros au mois de mars 2023.

C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la bailleresse.

L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties à la date du 29 mars 2023 par l'effet de la clause résolutoire acquise à cette date.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L 145-41 alinéas 1 et 2 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée : la clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En matière de baux commerciaux, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est pas passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour de ses loyers.

En l'espèce, même s'il est exact que la société L'Albatros n'a pas été régulière et ponctuelle dans le paiement des échéances de son loyer pendant l'année 2023, il résulte des pièces versées aux débats qu'elle s'est acquittée de l'intégralité de sa dette locative le 11 novembre 2023 et que, depuis décembre 2023, elle a repris régulièrement le règlement de ses loyers mensuels et des provisions pour charges appelées, comme en témoigne les relevés de compte courant versés aux débats.

Ainsi et même s'il ne saurait être question de sous-estimer la lassitude de sa bailleresse, il échet de lui accorder, au moins une fois, la chance de conserver son activité professionnelle et de restaurer avec cette dernière une relation de confiance, étant rappelé qu'en cas de nouvel incident de paiement des loyers et des charges, une procédure en résiliation du bail pourrait être à nouveau diligentée et aboutir à son expulsion.

En l'état des efforts accomplis par l'appelante depuis l'ordonnance entreprise, des délais de paiement rétroactifs lui seront donc accordés, ce qui aura pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, suivant les modalités précisées au dispositif du présent arrêt et partant, de débouter la société Foncière Natol de ses demandes au titre de l'acquisition de dite la clause résolutoire, de la résiliation du bail et de l'expulsion, avec demande d'indemnité provisionnelle et d'indemnité d'occupation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

L'appelante ne soutient pas dans ses dernières conclusions l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens, et à payer la somme de 1 200 euros à la société Foncière Natol au titre des frais irrépétibles.

La cour ne peut que confirmer l'ordonnance entreprise de ces chefs.

Chacune des parties succombant partiellement au litige, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de ce texte en cause d'appel.

La société Foncière Natol supportera en outre les dépens de la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l'appel,

Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a :

- constaté l'acquisition du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail liant les parties ;

- condamné la société L'Albatros aux dépens, ainsi qu'à payer à la société Foncière Natol la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde à la société L'Albatros un délai de paiement rétroactif de 12 mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 février 2023 ;

Constate que la société L'Albatros s'est intégralement acquittée des sommes visées dans le commandement de payer dont elle était redevable ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial liant les parties, laquelle est réputée n'avoir pas joué ;

Constate que les causes du commandement sont réglées ;

Dit que effets de la clause résolutoire sont rétroactivement suspendus ;

Déboute en conséquence la société Foncière Natol de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion, avec demande d'indemnité provisionnelle et d'indemnité d'occupation ;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Condamne la société Foncière Natol aux dépens d'appel.

La greffière, La présidente,