Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

N° RG 23/02522 - N° Portalis DBVM-V-B7H-L4P5

C8

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

Me David HERPIN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 07 NOVEMBRE 2024

Appel d'un jugement (N° RG 23/00098)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VALENCE

en date du 20 juin 2023

suivant déclaration d'appel du 05 juillet 2023

APPELANTS :

M. [G] [N]

né le 15 Septembre 1965 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 2]

M. [I] [X]

né le 23 Novembre 1979 à [Localité 5] (26)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentés et plaidant par Me David HERPIN, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

S.A.R.L. AMICI, au capital de 1 500€, ayant son siège social sis [Adresse 4], RCS [Localité 6] 910 405 588, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 1]

non représentée,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Mme Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 septembre 2024, Mme FIGUET, Présidente, a été entendu en son rapport,

L'avocat de l'appelant a été entendu en ses conclusions et en sa plaidoirie,

Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure

M. [G] [N] et M. [I] [X] ont acquis en indivision le 8 novembre 2007 des lots d'un immeuble situé [Adresse 4].

Certains des lots acquis par M. [G] [N] et M. [I] [X] ont été loués dans le cadre d'un bail commercial par acte du 6 juin 1983. Ce bail a fait l'objet de renouvellement.

Par acte du 24 mars 2022, la société La Garrigue exploitant un fonds de commerce de restauration dans les locaux loués à M. [G] [N] et M. [I] [X] a cédé son fonds de commerce à la société Amici.

Alléguant l'existence de violations contractuelles, M. [G] [N] et M. [I] [X] ont assigné la société Amici en résiliation du bail.

Par jugement du 20 juin 2023, le tribunal judiciaire de Valence a :

- rejeté l'ensemble des demandes de M. [G] [N] et M. [I] [X] ,

- rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Amici,

- condamné in solidum M. [G] [N] et M. [I] [X] à payer à la société Amici la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [G] [N] et M. [I] [X] aux entiers dépens de l'instance.

Par déclaration du 5 juillet 2023, M. [G] [N] et M. [I] [X] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Amici.

La société Amici qui s'est vue signifier le 2 octobre 2023 la déclaration d'appel et les conclusions des appelants par acte remis en l'étude de commissaire de justice n'a pas constitué avocat.

La clôture de l'instruction du dossier a été prononcée le 4 juillet 2024.

Prétentions et moyens de M. [G] [N] et M. [I] [X]

Par conclusions remises le 2 octobre 2023, ils demandent à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 20 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Valence en ce qu'il a :

* rejeté l'ensemble des demandes de M. [G] [N] et M. [I] [X],

* condamné in solidum M. [G] [N] et M. [I] [X] à payer à la société Amici la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum M. [G] [N] et M. [I] [X] aux entiers dépens de l'instance,

Statuant à nouveau,

- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la société Amici et M. [G] [N] et M. [I] [X],

- ordonner l'expulsion de la société Amici de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Adresse 4], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,

- assortir la libération du local d'une astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu'à libération effective des lieux,

- fixer une indemnité d'occupation à la somme de 744, 26 euros mensuel et condamner la société Amici à payer à M. [G] [N] et M. [I] [X] cette indemnité d'occupation jusqu'à libération des locaux,

- condamner la société Amici à payer à M. [G] [N] et M. [I] [X] la somme de 5.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance qui comprendront les frais d'huissier relatif au constat du 7 octobre 2022.

Sur la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur, ils exposent que :

- la société Amici a violé à plusieurs reprises les stipulations du bail commercial et l'obligation de jouir raisonnablement de la chose louée,

- elle a réalisé des travaux dans la cour intérieure sans autorisation ni du propriétaire, ni de l'assemblée générale des copropriétaires,

- elle a ainsi effectué des travaux de construction d'une pergola surplombant la cour avec une accroche et une fixation sur la poutre IPN supportant le balcon de l'une des copropriétaires,

- elle a fait couler une dalle recouvrant des accès à des évacuations,

- elle a démoli une partie du bâti extérieur (structure chambre froide et appentis),

- à l'intérieur des locaux, il a été procédé à la démolition d'un four à bois pour être remplacé par un four à gaz, étant relevé qu'un four à bois dans une pizzeria est un atout pour ce type de commerce,

- les travaux ont été réalisés en dépit d'un courrier des bailleurs lui faisant défense de réaliser des travaux entraînant une privation de l'utilisation et de la jouissance de la cour par les autres occupants de l'immeuble,

- l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté l'autorisation rétroactive de la réalisation des travaux,

- la pergola est toujours en place et caractérise un usage privatif de la cour en violation du bail,

- celle-ci a été réalisée sans l'intervention d'un professionnel, il en est de même de la construction de la dalle,

- il n'est pas démontré que le précédent restaurant a connu des problèmes d'insalubrité, ni que les parties bâties détruites nécessitaient impérieusement une destruction, ni que la chambre froide n'était pas fonctionnelle,

- l'existence d'un préjudice est totalement indifférente pour tirer les conséquences de la violation du bail, en tout état de cause la destruction des parties bâties rattachées au fonds commercial réduit la surface bâtie et la valeur du bâtiment.

Sur l'utilisation de la cour intérieure, ils relèvent que :

- l'usage de la cour n'est pas privatif à l'exploitant du fonds de commerce, cette jouissance étant commune avec les autres locataires aux termes du bail,

- la société Amici a privatisé cet espace commun à l'ensemble des locataires pour y exercer une activité commerciale en violation du bail et des droits des autres locataires,

- elle ne tire pas ses droits du règlement de copropriété mais du bail commercial, en tout état de cause il résulte du réglement de copropriété que la cour est une partie commune à usage privatif pour le lot 1 mais aussi pour le lot 2,

- la société Amici était expressément informée de ses droits par l'annexion du bail et du règlement de copropriété à l'acte de cession,

- la Cour de cassation considère qu'un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot.

Sur l'abus de jouissance, ils font observer que :

- les copropriétaires se sont plaints des nuisances sonores de l'exploitation du fonds de commerce,

- la société Amici ne répond pas aux courriers des copropriétaires et des institutions et adopte un comportement agressif à l'encontre des occupants de l'immeuble et plus particulièrement de M. [X],

- l'usage de la cour s'effectue tout au long de l'année puisqu'il a été constaté un volume sonore durant la période automnale.

Ils considèrent qu'en considération de l'accumulation des manquements, la résiliation du bail est justifié.

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures de M. [G] [N] et M. [I] [X] en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

A titre liminaire, la cour observe qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la société Amici qui n'a pas conclu est réputée s'approprier les motifs du jugement.

I - Sur la résiliation judiciaire du bail commercial

En application de l'article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle était destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il appartient au juge d'apprécier si le ou les manquements allégués sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

A - Sur la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur

Aux termes du contrat de bail, le preneur ne peut faire dans les lieux loués aucune construction ni démolition, aucun percement de murs, cloisons ou planchers, ni aucun changement de distribution sans le consentement exprès et par écrit du bail. Il ne peut faire aussi aucune installation de marquises, vérandas, auvents, stores extérieures sans le consentement exprès et écrit du bailleur, et sans avoir obtenu au préalable les autorisations administratives nécessaires.

Or, le 6 avril 2022, Me [S], huissier de justice, a constaté en comparant les lieux tels qu'ils résultaient de son précédent constat effectué avant la cession du fonds de commerce le 23 mars 2022 que l'appentis en fibro-ciment a été scié et le mur rasé.

Il résulte aussi du constat dressé le 7 octobre 2022 par Me [S], huissier de justice, qu'une pergola a été installée à l'arrière du restaurant 'Amici' côté cour et que des clients du restaurant se restaurent dans la cour du restaurant.

Par l'intermédiaire de son avocat, l'une des co-propriétaires, Mme [W], s'est plainte le 30 août 2022 auprès du syndic bénévole de la réalisation de travaux sans autorisation de l'assemblée générale par l'exploitant du restaurant situé au rez-de-chaussée et de la fixation de la pergola sur la poutre IPN supportant sa terrasse.

Elle a attesté que sans la moindre autorisation, le gérant de la société Amici a percé l'IPN soutenant sa terrasse, qu'au moins quatre trous ont été effectués, qu'elle a découvert les travaux en raison du bruit de la perceuse sans avoir été avertie préalablement, qu'alors qu'elle demandait au gérant de cesser les travaux, celui-ci les a poursuivis.

Pourtant, le 29 juin 2022, les bailleurs avaient rappelé préventivement au preneur qu'il ne pouvait jouir à titre privatif de la cour, ni effectuer des travaux par la pose d'IPN et lui avaient fait expressément défense d'effectuer des travaux d'aménagement de la cour.

La société Amici a donc fait procéder à la destruction d'un appentis et à l'installation d'une pergola sans aucune autorisation de ses bailleurs qui lui ont au contraire expressément interdit la réalisation de tels travaux. Ces agissements constituent un manquement caractérisé aux stipulations du bail. Il est indifférent qu'ils rendent les biens loués plus esthétiques ou qu'ils ne génèrent pas spécifiquement un préjudice.

Le 24 octobre 2022, l'assemblée générale des co-propriétaires n'a pas autorisé de façon rétroactive la mise en place de cette pergola, ni le perçage de l'IPN soutenant la terrasse de Mme [W].

Le 16 mars 2023, la pergola était toujours installée et fixée ainsi qu'il en résulte de l'assemblée générale des co-propriétaires qui a décidé de l'envoi d'une mise en demeure.

B - Sur la privatisation de la cour intérieure

Le bail commercial porte sur les locaux suivants: au rez de chaussée magasin et arrière boutique - dans la cour un hangar servant de réserve - une cour dont la jouissance est commune avec les autres locataires. L'acte de cession du fonds de commerce reprend la description des lieux loués.

Au regard des stipulations du bail, la société Amici ne peut donc s'octroyer l'exclusivité de la jouissance de cette cour.

Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, il est indifférent que le règlement de copropriété mentionne concernant le lot 1 ' au rez de chaussée, un local commercial composé d'une salle de restaurant, de toilettes, de sanitaires, d'une cuisine, d'une chambre froide et d'une buanderie (fonds de cuisine) situé en partie Nord du Bâtiment. A l'extérieur, avec la jouissance privative et exclusive d'une cour de 40 m² se trouvant au droit du local commercial, d'une terrasse et d'un local en bois' d'autant que la même mention ' avec la jouissance privative et exclusive d'une cour de 40 m²' figure aussi s'agissant de la description du lot 2.

En effet, le preneur ne tire pas ses droits du réglement de copropriété mais du bail commercial.

Un co-propriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot (3e Civ., 23 septembre 2021, pourvoi n° 20-18.901).

Dès lors, les bailleurs ont pu conférer à leur locataire une jouissance commune avec les autres locataires sur la cour litigieuse alors même que le réglement de copropriété confère au propriétaire une jouissance privative et exclusive.

Il en résulte que la société Amici ne pouvait s'attribuer la jouissance exclusive de la cour.

Or, il résulte du constat d'huissier de justice dressé le 7 octobre 2022 et des commentaires des clients sur la Sarl Amici que celle-ci exploite aussi son restaurant dans la cour après l'avoir aménagée et y avoir installé des tables.

Cette jouissance exclusive s'est exercée alors que par courrier du 29 juin 2022, les bailleurs avaient rappelé au preneur que le bail commercial ne lui conférait aucune jouissance privative de la cour.

Cette violation commise malgré le rappel des bailleurs et au mépris des droits des autres locataires constitue un manquement grave d'autant plus qu'elle génère des nuisances telles qu'exposée ci-après.

C - Sur l'abus de jouissance

Le contrat de bail stipule que le preneur veillera à ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance aux autres occupants de l'immeuble et aux voisins, notamment il devra prendre toutes précautions nécessaires pour éviter tous bruits, odeurs et fumée.

Or, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 octobre 2022 que les co-propriétaires ont fait état d'un bruit insupportable le 20 octobre au soir jusqu'à 0h30 (sons de basse et musique) émanant du restaurant Amici et empêchant un sommeil normal.

Mme [W] a attesté de nuisances sonores quotidiennes (chaises qui grincent, portes qui claquent, musique, soirée, bruits de terrasse arrière et avant ), nuisances qui n'avaient jamais existé avec les locataires précédents. Le 19 novembre 2022, elle a déposé une main courante faisant état des nombreuses nuisances sonores et de l'organisation d'une soirée festive le 18 novembre 2022 alors que le gérant du restaurant s'était engagé à annuler l'évènement, soirée au cours de laquelle la police municipale est intervenue à deux reprises.

Le 7 octobre 2022, Me [S] a constaté un brouhaha issu des clients du restaurant Amici installés dans la cour de la copropriété pour se restaurer.

Le directeur de la sécurité de la ville de [Localité 1] a indiqué que le gérant a été convoqué afin d'être mis en demeure de se plier aux différentes réglementations qu'il enfreint actuellement et aux fins d'injonction de déprogrammer sa prochaine soirée. Celui-ci ne s'est pas présenté à la convocation.

Il résulte de ces éléments que la société Amici occasionne un trouble de jouissance important aux autres occupants de l'immeuble et aux voisins malgré les mises en garde et avertissements qui lui ont été adressés.

En revanche, le seul dépôt de plainte de M. [I] [X] même accompagné de certificats médicaux est insuffisant en l'absence d'enquête plus complète à caractériser l'existence d'une agression physique de celui-ci par le gérant de la société Amici.

En tout état de cause, la réalisation de travaux par le locataire sans autorisation du bailleur portant atteinte de surcroît à l'IPN supportant la terrasse d'une copropriétaire, l'utilisation privative de la cour aux fins d'exploitation du restaurant et les nuisances occasionnées constituent des manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de MM. [G] [N] et [I] [X].

Il convient donc de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la société Amici et MM. [G] [N] et [I] [X], d'ordonner l'expulsion de la société Amici avec prononcé d'une astreinte, la société Amici ne respectant guère les injonctions prononcées à son encontre, et de fixer une indemnité d'occupation équivalente au loyer.

La société Amici qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel, étant précisé que les frais de constat d'huissier ne relèvent pas des dépens.

Elle sera aussi condamnée à payer la somme de 4.000 euros à MM. [G] [N] et [I] [X] en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par défaut, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement du 20 juin 2023 en toutes ses dispositions soumises à la cour.

Statuant à nouveau et ajoutant,

Prononce la résiliation judiciaire du bail commercial liant la société Amici et M. [G] [N] et M. [I] [X],

Ordonne l'expulsion de la société Amici et de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Adresse 4], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,

Assortit la libération du local d'une astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt jusqu'à libération effective des lieux.

Fixe l'indemnité d'occupation à la somme de 744, 26 euros par mois.

Condamne la société Amici à payer à M. [G] [N] et M. [I] [X] cette indemnité d'occupation jusqu'à libération des locaux.

Condamne la société Amici aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.

Condamne la société Amici à payer la somme de 4.000 euros à MM. [G] [N] et [I] [X] en application de l'article 700 du code de procédure civile.

SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente