Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRET DU 7 NOVEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11388 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7OH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Avril 2022 -Juge des contentieux de la protection de SUCY EN BRIE - RG n° 11-21-1051

APPELANTE

S.A. IMMOBILIERE 3 F

RCS n° B552 141 533

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIME

Monsieur [G] [Z] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 14 septembre 2022, déposée à l'Etude de Commissaire de Justice, conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

- rendu par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous signature privée en date du 28 octobre 2019, M. [G] [Z] [R] a pris à bail un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], et appartenant à la société immobilière 3F.

Par acte d'huissier de justice du 10 juin 2021, la société Immobilière 3Fa fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 3.169,01 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 21 avril 2021 suivant décompte en date du 08 juin 2021.

Par acte d'huissier du 26 août 2021, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie aux fins de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement résiliation judiciaire, expulsion, condamnation solidaire à lui payer la somme de 3.953,11 euros au titre des loyers et charges impayés et une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, comme si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation et ce, jusqu'à la libération complète des lieux.

A l'audience, elle a réactualisé sa créance à la somme de 5.734,33 euros au titre des loyers échus à la date du 23 novembre 2021.

M. [G] [Z] [R] a comparu et a sollicité des délais de paiement proposant de s'acquitter de sa dette par mensualités de 160 euros.

Par jugement contradictoire entrepris du 7 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy en Brie a ainsi statué :

CONDAMNE M. [G] [Z] [R] à verser à la société Immobilière 3Fla somme de 5.727,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 23 novembre 2021 (échéance d'octobre incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.953,11 euros à compter du 26 août 2021 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [G] [Z] [R] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 160 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d'échéance du loyer, à compter du premier loyer exigible suivant la signification de la présente décision, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l'intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l'échéancier ;

DIT qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

À défaut de respect de l'échéancier :

CONSTATE la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l'échéancier précédemment fixé ;

ORDONNE l'expulsion de M. [G] [Z] [R] du local d'habitation situé [Adresse 2] (appartement n°1209) à [Localité 4], faute pour lui d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

CONDAMNE M. [G] [Z] [R] à verser à la société Immobilière 3Fà compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle fixe égale au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, se substituant aux loyers et charges à échoir ;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;

En tout état de cause :

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [Z] [R] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l'appel interjeté le 15 juin 2022 par la SA Immobilière 3F,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 septembre 2022 par lesquelles la SA Immobilière 3Fdemande à la cour de :

RECEVOIR la société Immobilière 3Fen son appel et l'y dire bien fondée ;

INFIRMER le jugement rendu le 7 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy en Brie en ce qu'il a condamné M. [G] [Z] [R] à payer la somme de 5.727,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 23 novembre 2021 (échéance d'octobre incluse),

INFIRMER le jugement rendu le 7 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de SUCY EN BRIE en ce qu'il a condamné M. [G] [Z] [R] à verser à la société Immobilière 3 F à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle fixe égale au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, se substituant aux loyers et charges à échoir, en rappelant que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes') ;

CONFIRMER le jugement rendu le 7 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy en Brie pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

CONDAMNER M. [G] [Z] [R] au paiement de la somme de 11.593,71 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 12 septembre 2022, terme d'août 2022 inclus ;

CONDAMNER M. [G] [Z] [R] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux ;

DÉBOUTER M. [G] [Z] [R] de ses demandes, fins et conclusions contraires ;

CONDAMNER M. [G] [Z] [R] au paiement d'une indemnité de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [G] [Z] [R] aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Judith CHAPULUT pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

M. [G] [Z] [R] à qui la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées le 14 septembre 2022 en l'étude de l'huissier, en application des articles 656 et suivants du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.

L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.

Par ailleurs la cour observe que la société Immobilière 3F n'a interjeté appel que du chef de dispositif statuant sur la dette locative et sur les indemnités d'occupation de sorte que les autres chefs de dispositif du jugement sont devenus irrévocables.

Sur le montant de l'indemnité d'occupation

En cas de non respect des délais de paiement octroyés, le premier juge a fixé le montant de l'indemnité d'occupation qui serait due par les anciens locataires au ' montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, se substituant aux loyers et charges à échoir' et a rappelé que 'le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes')'.

La société immobilière 3F demande à la cour d'infirmer ce chef de dispositif et de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux.

La société fait en effet valoir qu'en statuant comme il l'a fait, le premier juge a, en réalité, fixé le montant de l'indemnité d'occupation à une somme forfaitaire invariable alors même que les charges, notamment les consommations d'eau des occupants, impliquent une régularisation et des fluctuations qui doivent être prises en compte.

L'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l'espèce, au vu de ces éléments, la critique de l'appelante est pertinente ; il convient d'ailleurs de rappeler que les charges peuvent être régularisées au profit de l'occupant; il est ainsi conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur la dette locative

Au vu de ses conclusions, la société appelante ne forme en réalité aucune critique du montant de la dette locative au 23 novembre 2021 telle que fixée par le premier juge et se borne à une réactualisation de cette dette locative à la date du 12 septembre 2022, terme d'août 2022 inclus, à hauteur de 11.593,71 euros.

Elle produit un décompte et des avis d'échéance détaillés qui corroborent les sommes appelées au titre des loyers et charges.

Toutefois, le premier juge avait pertinemment retiré des sommes demandées (5.734,33 euros) un montant de 6,84 euros, facturé au titre de frais d'intérêts de retard et de rejet de prélèvement ; or, la société a réintégré ce montant dans son décompte devant la cour d'appel; ce montant sera cependant déduit, ces frais ne relevant pas de la dette locative.

Il convient donc d'accueillir, sous cette réserve, la demande de réactualisation de la dette locative, qui sera fixée à hauteur de 11.586,87 euros (soit 11.593,71- 6,84) .

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation et sauf à réactualiser la dette locative ;

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé, et y ajoutant,

Condamne M. [G] [Z] [R] à payer à la SA Immobilière 3F une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux ;

Condamne M. [G] [Z] [R] à payer à la SA Immobilière 3F la somme de 11.586,87 euros au titre de la dette locative réactualisée au 12 septembre 2022, terme d'août 2022 inclus ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M. [G] [Z] [R] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile ;

La Greffière Le Président