Autres demandes relatives à la copropriété

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3]

NAC: 72Z

N° RG 24/01784 N° Portalis DBX4-W-B7I-S2LK

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 31 Octobre 2024

[F] [L] [J]

C/

S.A.R.L. JOZIMMO, représentée par Madame [S]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 31 Octobre 2024

à M. [F] [L] [J]

Expédition délivrée à toutes les parties

JUGEMENT

Le jeudi 31 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 09 septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition au 22 octobre 2024, puis prorogée au 31 octobre 2024, conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [L] [J] demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

ET

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. JOZIMMO, représentée par Madame [S], dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [F] [J] et Madame [V] [P] étaient propriétaires indivis des lots n°5, 6, 7 et 40 (appartement et parking sous-sol) au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 1], dont le Cabinet JOZIMMO assurait les fonctions de syndic. Leur compte de copropriété étant débiteur, ils ont fait l’objet d’une condamnation par le tribunal judiciaire de TOULOUSE en avril 2022. Par acte authentique en date du 23/06/2023, ils ont vendu leur bien et le notaire chargé de la vente a versé le 28/06/2023 au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1], la somme de 4.863,33 € réclamée par le syndic dans son état daté du 18/06/2023. Faisant valoir que le syndic a reçu en sus de ce versement des sommes indues de 244,24 € (par l’huissier chargé du recouvrement de la créance du syndicat) et de 366,89 € (par l’avocat du syndicat, Maître IGLESIS), et qu’il a inclut dans son décompte de l’état daté la somme de 500,00 € qui est aussi indue, après tentative infructueuse de conciliation en justice ayant abouti à un procès-verbal de constat de carence en date du 11/03/2024, par requête reçue au greffe le 14/03/2024, Monsieur [F] [J] a fait convoquer la S.A.R.L. JOZIMMO devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE aux fins d’obtenir sa condamnation à lui rembourser les sommes de 611,13 € et de 500,00 €, et à lui payer la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts complémentaires, et celle de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A l'audience du 09/09/2024, Monsieur [F] [J], représenté par son épouse Madame [V] [P], maintient l’ensemble des demandes formées contre la S.A.R.L. JOZIMMO qui refuse le remboursement réclamé au motif qu’elle n’est plus le syndic du syndicat des copropriétaires.

La S.A.R.L. JOZIMMO n’a pas comparu, et personne pour elle, bien qu’ayant reçu la lettre de convocation du greffe le 10/04/2024.

Le jugement, insusceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS DU JUGEMENT Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Force est de constater que les versements litigieux de 366,89 € et 244,24 € ont été effectués au profit du syndicat des copropriétaires, et non du syndic la S.A.R.L. JOZIMMO. Par ailleurs, il n’est ni prétendu, ni établi que la S.A.R.L. JOZIMMO ait détourné à son profit ces sommes du compte bancaire du syndicat.

Ces demandes de remboursement ne peuvent donc être que rejetées, le demandeur n’ayant pas fait convoquer à tort le syndicat. Par ailleurs, le syndic la S.A.R.L. JOZIMMO a inclut dans son état daté ayant donné lieu au versement de la somme de 4.863,33 € la somme de 500,00 € comptabilisée dans le compte copropriétaire le 31/12/2022. Il s’agit d’honoraires du syndic pour suivi du dossier [J] dans le cadre du recouvrement des charges impayées. De tels honoraires doivent répondre aux exigences de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose que "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur".

Il convient toutefois de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l'arriéré de charges de Monsieur [F] [J], à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires de cette activité n'en change pas la nature. Dès lors, les frais d'ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier, les frais de préparation de pièces pour assignation perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d'une créance à l'encontre d'un copropriétaire. En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l'occasion de frais de relance et de recouvrement. Dans ces conditions, c’est à bon droit que Monsieur [F] [J] réclame le remboursement de la somme de 500 € qui a été payée après avoir été à tort comptabilisée à titre d’honoraires du syndic visés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965. Au regard des développements qui précèdent, il convient de condamner la S.A.R.L. JOZIMMO à rembourser à Monsieur [F] [J] la somme de 500,00 €. Faute pour le demandeur de justifier de son préjudice qui serait né du comportement de la S.A.R.L. JOZIMMO, sa demande de dommages et intérêts complémentaires sera rejetée.

La S.A.R.L. JOZIMMO, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de condamner la S.A.R.L. JOZIMMO à payer à Monsieur [F] [J] la somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, et en dernier ressort :

CONDAMNE la S.A.R.L. JOZIMMO à payer à Monsieur [F] [J] les sommes de : - 500,00 € à titre de remboursement d’honoraires de syndic indus, - 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [F] [J] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.R.L. JOZIMMO aux entiers dépens de la procédure.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN QUE DESSUS, ET ONT SIGNE A LA MINUTE LE PRESIDENT ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE LE GREFFIER LE PRESIDENT