Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL D’[Localité 9] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE (Décision Civile)

Service de proximité

[B] c/ [M], Association ATIAM en qualité de curateur

MINUTE N° DU 06 Novembre 2024

N° RG 23/04182 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PML5

Grosse délivrée à Me GINEZ Expédition délivrée à Me VOISIN-MONCHO le

DEMANDEUR:

Monsieur [N], [O] [B] né le 26 Mars 1953 à [Localité 11] (20) représenté par son mandataire le Cabinet [Localité 12] Azur Gestion [Adresse 4]

représenté par Me Bernard GINEZ substitué par Me Morgane OLEKSY, avocats au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [K] [M] né le 18 Décembre 1989 à [Localité 10] [Adresse 5] [Localité 3] assisté de son curateur l’Association ATIAM [Adresse 8] [Localité 2]

représenté par Me Emmanuel VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Naïma VAN DER BEKEN, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 10 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 mai 2017, Monsieur [N] [B] a donné à bail à Monsieur [K] [M], assisté de son curateur l’ATIAM, un studio meublé sis [Adresse 7] [Localité 1], prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, et moyennant un loyer mensuel de 400 euros outre 100 euros à titre de provision mensuelle sur charges, soit un total de 500 euros par mois, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 400 euros.

Vu l’acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, par lequel Monsieur [N] [B] a fait assigner Monsieur [K] [M] et l’ATIAM en qualité de curateur de celui-ci, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 8 février 2024 à 15 heures aux fins, au visa des articles 1217, 1224, 1227, 1228 et 1728 du code civil, de voir : constater que le comportement de Monsieur [K] [M] constitue une violation de son obligation d’user de la chose louée raisonnablement, et qu’il s’agit d’une inexécution suffisamment grave du locataire ; prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail ;ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [K] [M] et de tout occupant de son chef des lieux loués avec au besoin le concours de la force publique ;autoriser le bailleur à faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux risques du défendeur ; fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [M] jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 500 euros par mois en ce compris les charges ;condamner solidairement Monsieur [K] [M] et l’ATIAM à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ; Vu les différents renvois de l’affaire et le dernier à l’audience du 10 septembre 2024 à 14 heures,

Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [K] [M], assisté de son curateur l’ATIAM, le 10 septembre 2024,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

A l’audience, Monsieur [N] [B], représenté, soulève la prescription de la demande reconventionnelle en requalification du contrat de bail et s’en réfère expressément à son assignation pour le surplus. Monsieur [K] [M], assisté de son curateur l’association ATIAM et représenté, s’en réfère à ses dernières conclusions.

Le délibéré a été fixé au 6 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande reconventionnelle en requalification du contrat de bail

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le point de départ de la prescription applicable à l’action en requalification d’un bail court à compter de la date de conclusion du contrat, peu important que celui-ci ait été renouvelé chaque année par tacite reconduction.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 9 mai 2017, la prescription de l’action a donc été acquise le 9 mai 2020 et la demande reconventionnelle en requalification du contrat de bail meublé en bail non meublé formulée dans les conclusions en réponse déposées le 10 septembre 2024 est par conséquent prescrite et comme telle, irrecevable.

La demande de Monsieur [K] [M] tendant au prononcé de la nullité de l’assignation sera également rejetée, dans la mesure où une mauvaise qualification des faits ou un fondement juridique erroné ne sauraient en tout état de cause constituer des motifs de nullité de l’acte.

Sur la résiliation du bail d’habitation

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil, en cas de manquement du preneur à son obligation d’user de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut faire résilier le bail.

En l’espèce, une pétition a été signée par l’ensemble des habitants de l’immeuble le 6 janvier 2022, faisant état des nuisances causées par Monsieur [K] [M], occupant l’appartement n° 112 situé au 1er étage, précisant que ce dernier urine sur son balcon et dans les parties communes, se promène nu dans les parties communes, qu’il a jeté depuis son balcon différents ustensiles et notamment un four à micro-ondes, qu’il cause des nuisances sonores également de jour comme de nuit (musique), et qu’il adopte une attitude agressive envers les habitants de l’immeuble, notamment envers les femmes. Les habitants de l’immeuble faisaient part dans cette pétition de leur sentiment d’insécurité.

En outre, il résulte des pièces du dossier que Monsieur [K] [M] a déjà laissé l’accès de l’immeuble à des tiers, allant jusqu’à les loger, et il est établi que durant les mois de juillet et août 2023, alors que Monsieur [K] [M] était hospitalisé, son appartement a été squatté par des personnes extérieures sous l'emprise de l'alcool et/ou de la drogue, causant des dégradations, et qu'une intervention des forces de l'ordre a été nécessaire pour faire évacuer l'appartement.

Par lettre du 26 juillet 2023, le syndic de l'immeuble a mis Monsieur [N] [L] en demeure de faire cesser ces désordres.

Il ressort de ces éléments que des violations graves et répétées de la part de Monsieur [K] [M] de ses obligations sont suffisamment justifiées et caractérisées.

Il convient par conséquent de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [K] [M] à la date du présent jugement et d'ordonner l'expulsion du locataire des lieux occupés, ainsi que celle de tous occupant de son chef.

Monsieur [K] [M] sera condamné à payer à Monsieur [N] [L] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer connu augmenté des charges, soit une somme mensuelle de 500 euros, à compter du présent jugement et jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais pour quitter les lieux L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L.412-3 du même code prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Il résulte de l’article L.412-4 que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, eu égard à l'ancienneté et à la gravité du comportement et des nuisances causées par Monsieur [K] [M], et aux sollicitations par Monsieur [N] [L] auprès de l'ATIAM afin d'organiser le départ du locataire depuis le mois de janvier 2022, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande du locataire de délais pour quitter les lieux. Monsieur [N] [L] sollicitant l'expulsion du locataire sans délai, il convient de préciser qu'en l'absence de preuve de la mauvaise foi de Monsieur [K] [M], l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice, conformément aux dispositions de l'article L.421-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile Monsieur [K] [M], assisté par l’ATIAM en sa qualité de curateur, succombant, il sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, et à verser à Monsieur [N] [B] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [N] [B] sera débouté de sa demande de condamnation solidaire de l’ATIAM au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020,

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE la demande reconventionnelle de Monsieur [K] [M], assisté de son curateur l’ATIAM, en requalification du contrat de bail irrecevable comme prescrite ;

DEBOUTE Monsieur [K] [M], assisté de son curateur l’ATIAM, de sa demande tendant au prononcé de la nullité de l’assignation ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 9 mai 2017 entre les parties aux torts exclusifs de Monsieur [K] [M], assisté de son curateur l’ATIAM, à la date du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [K] [M], assisté de son curateur l’ATIAM, ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire du locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux sis [Adresse 6] [Localité 13], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article L.421-1 du code de procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [M], assisté de son curateur l’ATIAM, à payer à Monsieur [N] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer augmenté des charges, soit une somme de 500 euros par mois, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés au bailleur ;

DEBOUTE Monsieur [K] [M], assisté de son curateur l’ATIAM, de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [M], assisté de son curateur l’ATIAM, à payer à Monsieur [N] [B] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [M], assisté de son curateur l’ATIAM, aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 696 du code civil ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection