Autres demandes en matière de baux commerciaux

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N ____________

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/05934 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KLA3

MINUTE n° : 2024/ 570

DATE : 06 Novembre 2024

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDEUR

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Jean-louis DAVID, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. STEFANO, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Gilles ORDRONNEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 02 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à Me Jean-louis DAVID Me Gilles ORDRONNEAU

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à Me Jean-louis DAVID Me Gilles ORDRONNEAU

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 20 août 2002, Monsieur [E] [J], propriétaire des parcelles de terre en bord de mer, situées Lieudit « [Localité 4] », cadastrées section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à [Localité 6], sur lesquelles des bâtiments ont été construits.

La SARL STEFANO qui occupe les lieux au titre d’un bail commercial consenti par Monsieur [E] [J] le 8 mars 2010, lui refuse l’accès à sa propriété, l’empêchant de faire réaliser les diagnostics pour la vente de ses parcelles.

Par acte du 1er août 2024, Monsieur [E] [J] a assigné la SARL STEFANO à comparaître devant le président du tribunal judicaire de Draguignan statuant en référé, aux fins de lui ordonner de laisser pénétrer sur les parcelles et biens immobiliers dont il est propriétaire, la société MCTB ou toute autre société, avec le concours de la force publique et sous astreinte, pour réaliser les diagnostics techniques obligatoires et de l’autoriser à mandater tout commissaire de justice compétent pour assister le diagnostiqueur. Il a sollicité en outre, sa condamnation au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 1er octobre 2024, la SARL STEFANO soulève à titre principal, l’irrecevabilité des demandes pour litispendance devant le juge du fond et à titre subsidiaire, l’incompétence du juge des référés au profit du juge de la mise en état. Sur le fond elle a sollicité le rejet des demandes et à titre reconventionnel, a sollicité d’ordonner à Monsieur [E] [J] de lui communiquer, sous astreinte, la copie intégrale de la promesse de vente du 18 juillet 2024. A l’audience du 2 octobre 2024, elle a renoncé à sa demande reconventionnelle et a maintenu le rejet des demandes et à titre subsidiaire, a sollicité le respect des horaires prévues par le contrat s’agissant de pénétrer dans les lieux.

SUR QUOI,

Sur les exceptions de litispendance et de compétence

L’article 100 du code de procédure civile prévoit : « si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d'office ».

Au dispositif de ses conclusions notifiées par 1er octobre 2024, la SARL STEFANO soulève l’irrecevabilité des demandes formulées contre elle. Or, au vu de sa discussion, elle fait valoir que l’affaire est pendante devant le juge du fond, qui ne relève pas d’une fin de non-recevoir mais d’une exception de litispendance.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que l’objet du litige au fond porte sur le sort du bail commercial et l’indemnité d’éviction, ce qui n’est pas l’objet du présent litige, relatif à l’empêchement par le preneur de la réalisation des diagnostics techniques par le bailleur dans le cadre de la vente des biens immobiliers, de sorte que l’exception de litispendance sera rejetée ;

S’agissant de l’incompétence matérielle du juge des référés au profit du juge de la mise en état, fondée sur l’article 789 du code de procédure civile, il est constant que le juge de la mise en état statut sur les mesures d’instruction relatifs à l’instance et au litige qui lui est soumis.

Or, en l’espèce, l’objet du présent litige étant distinct de celui pendant devant le juge de la mise en état, l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur les demandes

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

Il convient de préciser qu’au vu de la nature de la demande, consistant en une obligation de faire, le bien-fondé de la demande relève de l’appréciation du caractère sérieusement contestable ou non de l’obligation sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile et pas d’un éventuel trouble manifestement illicite ou d’une question d’urgence.

L’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation liste des diagnostics nécessaires en cas de vente d’un immeuble bâti et prévoit les conditions dans lesquelles le vendeur les fait réaliser.

En l’espèce, en applications des dispositions de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L.1334-13 du code de la santé publique, Monsieur [E] [J] entend faire réaliser les diagnostics relatifs à l’amiante, aux termites à la performance énergétique obligatoires.

Il produit l’attestation de propriété de ses parcelles cadastrées section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à [Localité 6], les baux commerciaux consentis à la SARL STEFANO et l’avenant du 8 mars 2010 portant sur bâtiment à usage de bar et restauration situé sur la parcelle n° [Cadastre 1] ainsi que l’attestation du 19 septembre 2024 établi par Maître [S], notaire en charge de la vente des parcelles, constatant la promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives qui devront être levées au plus tard le 20 janvier 2025 et notamment la production des diagnostics techniques obligatoires.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment du courrier du 10 juin 2024 de la société MCTB mandaté par le vendeur pour la réalisation des diagnostics, que la SARL STEFANO a refusé l’accès aux trois restaurants qu’elle exploite appartenant à Monsieur [E] [J], rendant l’obligation non sérieusement contestable.

Ainsi, il sera fait droit à la demande, dans le respect des dispositions de l’article 12 du contrat de bail du 8 mars 2010, s’agissant des modalités, soit « tous les jours de 10h à 17h » et si besoin avec le concours de la force publique, sans qu’une astreinte ne soit nécessaire.

Dans ces conditions et compte-tenu de la situation litigieuse existante entre bailleur et preneur, il sera également fait droit à la demande tendant à autoriser Monsieur [E] [J] à mandater tout commissaire de justice compétent pour assister le diagnostiqueur dans la réalisation de sa mission.

La SARL STEFANO supportera les dépens et sera condamné au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la présente procédure ayant dû être initiée du fait de sa carence à répondre aux démarches amiables.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

REJETTONS l’exception de litispendance ;

REJETTONS l’exception d’incompétence ;

ORDONNONS à la SARL STEFANO de laisser pénétrer la société MCTB ou tout autre société compétente, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, sur les parcelles et bâtiments, situées Lieudit « [Localité 4] » cadastrées section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à [Localité 6] appartenant à Monsieur [E] [J], afin de lui permettre de réaliser les diagnostics techniques nécessaires à la vente de biens immobiliers, et ce dans le respect des heures prévues à l’article 12 du contrat de bail du 8 mars 2010, entre 10 heures et 17 heures ;

AUTORISONS Monsieur [E] [J] à mandater tout commissaire de justice compétent pour assister le diagnostiqueur dans la réalisation de sa mission ;

CONDAMNONS la SARL STEFANO aux dépens ;

CONDAMNONS la SARL STEFANO à verser à Monsieur [E] [J] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition aux jour, mois et an susdits.  

LE GREFFIER LA PRESIDENTE